145億，瑰麗酒店被擺上貨架

　　作者丨張雪

　　來源丨東四十條資本

　　也被視為鄭氏家族紓困動作的重要一環。

　　10月底，2025年「全球50最佳酒店」榜單在倫敦發佈，今年的榜首落在了維港之畔的瑰麗酒店上，頗具戲劇性的是，僅僅過去一個月，這家頂級奢華酒店就被擺在了貨架上。

　　近日，有傳聞稱香港四大家族的鄭氏家族已與一些公司接洽，考慮出售旗下58家瑰麗酒店里的部分資產。知情人士稱，這些洽談尚處於初步階段，未來走向可能會有所變動。

　　不過，當下鄭氏家族正面臨旗下房地產子公司新世界發展集團資金流動性的挑戰，加之周大福上個季度的財務表現也不及預期，種種負面信號讓這個傳聞顯得撲朔迷離。

「女人做酒店的最高境界，就是瑰麗」

　　擁有46年曆史的瑰麗酒店，在行業中算是一個性鮮明的特例，它的發展離不開兩代女性掌門人。

　　1979年，美國德州石油大王H.L． Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家選擇進軍酒店業，時年55歲的她在得克薩斯州達拉斯購入一座古宅，將品牌用她的中間名「Rose」命名，並將其改造為世界知名的餐廳與酒店 The Mansion on Turtle Creek，該酒店也迅速成為達拉斯地標。

　　首家瑰麗酒店的面世，很快就得到了業內外的一致好評，Caroline趁熱打鐵，在接下來的近十年間啟動了一系列擴張計劃，1998年在墨西哥開設了第一家海外酒店——瑰麗墨西哥城酒店，邁出了國際化的重要一步。進入2000年以后，瑰麗又接管了位於東京銀座的Seiyo Ginza酒店、紐約上東區的地標酒店The Carlyle，從此進入到了全球頂級酒店陣營。

　　轉折發生在2011年，當時在新世界集團負責酒店業務的鄭志雯耗資逾8億美金買下瑰麗及旗下5家酒店，成為瑰麗首位華人掌門人。

　　鄭志雯出生於1980年，爺爺是香港珠寶大王、周大福掌門人鄭裕彤。2025年，其父鄭家純及其家族以195億美元的身家位居《福布斯》香港富豪榜的第三，僅次於李嘉誠和李兆基。

　　而鄭志雯的個人經歷也比較簡單，2003年，她在哈佛大學順利拿到了應用數學文學士學位。學成歸來的她沒有直接進入到家族企業，而是先后在華平投資和摩根士丹利工作，直到2008年，她才正式加入新世界集團，並接手了旗下的酒店業務。

　　不管收購價格到底如何，這的確為瑰麗酒店帶來了一個全新的開始。據悉，瑰麗酒店雖然外表奢侈輝煌，但內部卻虧損嚴重，負債累累，接手之后，鄭志雯就提出對酒店業務進行徹底的改造，對亞洲酒店投資11億美元，在5年內將集團管理的酒店從8家增長到40家。

　　收購完成后，鄭志雯對酒店進行了全面徹底的更新，不僅摒棄了傳統酒店千篇一律的模式，還在設計中融入了自然人文元素。

　　2013年，「新世界酒店集團」正式更名為「瑰麗酒店集團」，緊接着在2014年，Rosewood正式進入中國，在中國的首家酒店於北京開業，填補了北京奢華酒店市場的空白。2015年，「周大福企業」以19.6億港元從子公司手中收購了瑰麗酒店的運營實體（包括股東貸款），瑰麗正式納入鄭氏家族的私人控股投資平臺。

　　功夫不負有心人，一系列大刀闊斧的改革后，瑰麗酒店也很快走出了虧損的陰霾，自2014年起營業利潤率持續回升，2016年淨利潤首次突破1億元人民幣，迅速成為高端酒店市場的重要參與者。

　　如今，瑰麗酒店集團旗下包括瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Carlyle & Co．（私人會所）及 Asaya（綜合康體）四大品牌，集團共擁有58間酒店，遍佈26個國家，另有超過30個新酒店項目正在開發建設中。而據此前新世界的債務互換計劃資料，瑰麗的估值可能已達159億港元（約145億人民幣）。

　　毋庸置疑，此次擬出售瑰麗酒店資產，是鄭志雯最得意的代表作之一，也被視為鄭氏家族紓困動作的重要一環。

千億商業帝國岌岌可危

　　那麼到底是什麼樣的危機，才讓鄭氏家族不得不把核心資產進行售賣呢？

　　一切還是要從新世界集團開始説起，作為一個橫跨房地產、基建等諸多領域的商業帝國，它旗下囊括了瑰麗酒店、新世界百貨、K11 購物中心等產業，且每一個項目在行業內都頗具影響力。

　　光環之下，這也是一場不斷加碼的高槓杆博弈。

　　1970年，鄭裕彤與何善衡、郭得勝等人成立新世界發展，並於1972年在香港上市，成為著名的華資地產五虎將之一。此后，又斥資27億港元收購轄有825家酒店的美國華美達酒店管理集團。同年，鄭裕彤首次將新世界發展的管理權交給長子鄭家純。1993年5月，還收購了瑞士一家擁有40間酒店的集團，使新世界集團成為全球最大的酒店管理集團之一。

　　鄭家純接棒后，依舊延續其父親大幅擴張、收購的策略，也使公司負債大幅增加，重資產投入商業項目成爲了新世界發展揹負的一座「大山」。

　　2015年前后，隨着第三代接班人鄭志剛走向臺前，新世界發展進入了一個全新的但依舊問題重重的時代。

　　哈佛大學畢業、曾在高盛和瑞銀任職的鄭志剛，痴迷藝術，他一手締造了全新的品牌K11購物中心。在建設過程中，爲了追求極致的設計感，項目中使用了大量昂貴的建材和非標工藝，同時極大地延長了建設周期，沉澱了數百億資金。

　　沒錯，鄭志剛也沒能將新世界發展集團從擴張虧損的泥沼中拉出來。2024年9月，他突然辭去行政總裁一職，轉任非執行董事，這一人事變動被外界解讀為家族內部對過去激進擴張路線的徹底清算。

　　緊接着，接任CEO僅兩個月的馬紹祥因「個人原因」閃電辭職，由另一名職業經理人——原新世界發展執行董事、新世界中國行政總裁黃少媚接任。

鄭氏家族的化債危機

　　禍不單行。

　　財務數據顯示，新世界發展2024財年虧損約171.26億港元，是公司近20個財年以來首次出現虧損；來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下跌34%。截至2024年12月31日，新世界發展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個月內償還，而現金及銀行存款僅為214.18億港元，有限制銀行存款為4.4億港元，流動性壓力顯而易見。

　　股價給出了最直接的反應。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。

　　基於此，新世界發展強調，「回籠現金、減輕負債是當前的重中之重」。執行董事兼行政總裁黃少媚表示，公司將通過出售發展項目、加快內地及香港資金迴流等方式推進削債，目標在2025財年回籠260億港元。

　　爲了活下去，新世界在今年6月簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆鉅款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。

　　另一邊，該家族其他資產的出售嘗試也陷入停滯。今年8月，其基礎設施子公司周大福創建決定暫停出售估值約20億美元的中國道路資產。知情人士透露，鄭氏家族還試圖出售位於香港國際機場附近的知名購物中心「11 Skies」。

　　9月下旬，新世界發展以其核心資產尖沙咀維港文化匯為抵押，獲得了39.5億港元的銀行貸款，低於原定目標上限的75%。同時，該公司發佈了截至2025年6月底的年度財報，連續第二年錄得虧損。財報顯示，2025財年公司持續經營業務收入約276.81億港元，同比下降22.64%；股東應占持續經營業務虧損約163.01億港元，同比擴大38.07%。

　　另據彭博行業研究數據顯示，截至6月底，新世界發展的淨債務已達股東權益的98%。

　　事實上，新世界發展的困境正是香港地產行業的縮影。隨着香港樓價自高位回落約28%，本地地產商正普遍經歷槓桿上升與資金面趨緊。

　　自然而然地，人們會將目光轉向鄭氏家族另一個核心資產——周大福，周大福此時會不會對新世界發展伸出援手？或許更直觀的數據已經給出了答案，儘管今年年內金價已經漲超50%，但周大福的中期業績卻並不樂觀，收入與盈利均表現低迷，甚至創下了半年關店611家的記錄。

　　可見，身處險境的不止新世界發展，還有同樣需要提振業績的周大福。這將是未來幾個月甚至幾年，鄭氏家族第三代掌門人及職業經理人最需直面與解決的難題，也將決定瑰麗酒店的命運。