綠景佐阾香頌煥新，房企型社區商業「玩家」的困境與自救

摘要：資產流動性與擴張能力受限，是綠景這類房企型社區商業玩家的明顯短板，直接制約商業板塊的投入與發展節奏。

觀點指數(GDIRI) 12月10日，綠景集團宣佈旗下社區商業標杆佐阾香頌正式升級為3.0版本，並與沃爾瑪社區店等首批品牌完成簽約。

資料顯示，項目位於4號線紅山站與5號線民治站的交匯處，未來無縫銜接22/33號線民治北站，3公里半徑覆蓋60萬常住人口，周邊擁有高密度住宅與學校超60個。

煥新后，項目將推出「Funsong時光」主題空間，L1層打造「阾里市集+阾感生活」美食聚落，L2層構建親子體能、教育、零售複合業態，打造商業與社區共生範本。

綠景集團具有一定代表性，這類房企型社區商業玩家目前正面臨資金緊張、運營能力不強、資產低效沉澱等多重挑戰，規模擴張不再可行，亟需通過核心資產盤活實現"自救"。

先發者困局

資料顯示，綠景集團於2011年正式創立佐阾，這是其首個專注社區鄰里商業的購物中心品牌，目前已形成「佐阾購物中心、佐阾里、佐阾薈」三條產品線，覆蓋不同規模社區的需求。

不過據公開資料統計，截至目前，綠景在營的社區商業項目僅有7個，總商業面積約30萬㎡，遠低於百萬㎡的早期目標，發展進度緩慢。現有項目主要集中於深圳，整體以"15分鍾生活圈"為半徑，服務社區3-10萬常住人口。

觀點指數認為，緩慢發展的背后，與綠景前期缺乏商業運營經驗，社區商業主要為住宅服務，后期則面臨較大的資金壓力有關。

早期，對住宅主導型企業而言，社區商業始終是住宅的配角，商業規劃與招商必須配合住宅的開盤節點。當住宅去化壓力大時，商業投入被壓縮，部分項目會出現開業延期的現象，綠景的佐阾錦華就因住宅銷售不及預期，項目開業延期了2-3年。

加之，綠景90%的項目為深圳城市更新項目，從立項到竣工普遍需要5-10年，開發周期遠超常規招拍掛項目2-3年，導致商業配套項目短期無法落地。

后期階段，綠景這類房企型社區商業玩家則普遍面臨行業下行、高負債與現金流緊張的問題。為緩解壓力，與市面上的大部分房企一樣，綠景近年來嘗試通過發行資產證券化工具、出售核心資產持有權等手段回籠資金。

2021年，綠景嘗試通過資產證券化工具籌集資金。首單CMBS"綠景佐阾商業資產支持專項計劃"於2021年4月在上交所發行，規模14.5億元，基礎資產為旗下佐阾系列社區商業物業的租金收益權，用於盤活商業資產、補充舊改項目資金。

不過在此之后，其未有其他成功發行的案例。這或與核心商業資產的運營收益率未達資本市場標準，資產盤活效率較低，未能形成良性現金流閉環有關。此外，社區商業資產抵押率低、融資成本高，難以獲得大規模低成本資金也是重要因素。

資產出售方面，綠景對部分社區商業項目採取售后租回的模式，放棄長期持有，回籠現金同時保留運營權。2024年，綠景中國以8.14億元向深圳市福田產業投資服務有限公司出售佐阾虹灣核心資產，並做5年售后租回。

但被動出售之下，項目出現明顯折價。該項目2023年末的賬面值為12.79億元，扣除遞延税項撥回后，公允價值虧損約3.92億元，后續租金成本也進一步壓縮了利潤。

目前來看，資產流動性與擴張能力受限，是綠景這類房企型社區商業玩家的明顯短板，直接制約商業板塊的投入與發展節奏。

數據顯示，截至2025年6月，綠景中國流動短債296.53億元，較2024年末的309.61億元減少4.23%；但賬面現金19.62億元，整體流動性偏緊，短期償債缺276.91億元，現金短債比不足0.1，短期償債壓力極高。

突圍自救探索

在房企資金壓力加劇、新項目拓展受限的背景下，存量核心資產的精細化運營成為商業破局的關鍵。依附於房企的社區商業，需要自身具備穩定的現金流生成能力和資產升值潛力，才能獲得生存空間。

相關資料顯示，目前市場上超60%的社區商業項目，由於前期多依附住宅開發，空間利用率低、動線混亂問題突出。加之品牌與服務內容同質化嚴重，難以形成有效商業氛圍，因而客户粘性和復購率低，空置率居高不下。

綠景的社區商業規模雖不及萬科、碧桂園等頭部房企，但同樣面臨着業態同質化、客流流失嚴重等問題。

據瞭解，佐阾系列多沿用"超市+餐飲+零售"的業態組合，但品牌以區域性品牌與傳統連鎖品牌為主，主力店依賴華潤萬家等通用型商超業態，租金溢價空間相對有限，差異化競爭力不足。

數據顯示，其旗下項目的重點品牌佔比不足20%，且與周邊社區商業如萬科里、華潤萬家社區店業態的重疊度超過65%。

社區商業1-3公里的天然輻射半徑，也使其在深圳這樣商業體高度密集的城市面臨嚴峻分流壓力。

如上述煥新項目佐阾香頌3公里內就有同爲綠景旗下的1866佐阾薈、紅山6979、龍華壹方天地、龍華星河COCO City等多個商業體，其中紅山6979、龍湖壹方天地等大體量項目在品牌齊全度和體驗性業態上無疑更具吸引力。

因此，此次煥新3.0不僅是單個項目的升級，亦可視為綠景對核心資產進行精細化運營、努力提升價值的一次關鍵自救。

資料顯示，佐阾香頌於2013年5月1日開業，是綠景首個社區商業購物中心，位於深圳龍華新區，商業建築面積5.5萬平方米，停車位約1200個。

針對主力店老化、坪效偏低的問題，其選擇簽約沃爾瑪社區店，提升租金和客流的轉化效能。此外，還引入特色親子和輕食品牌，強化場景體驗，彌補業態同質化、體驗不足的問題。但從現有業態結構來看，仍存在對沃爾瑪等傳統品牌依賴性較強，特色品牌佔比低等問題。

場景化方面，項目計劃推出「Funsong時光」主題空間，L1層打造「阾里市集+阾感生活」美食聚落，L2層構建親子體能、教育、零售複合業態，增加對周邊家庭客羣的吸引力。

觀點指數認為，項目能否按計劃吸引更多符合周邊客羣需求的特色品牌入駐，形成有競爭力的業態組合，將是長遠發展的關鍵。

房企系社區商業玩家的突圍之路，單點的場景煥新或能帶來短期客流提振，但長遠來看，完善專業的商業運營體系、塑造內容競爭力、真正提升資產的運營效益與資本價值，纔是實現可持續發展的根本。