南京西路高奢風雲：LV「巨輪」剛靠岸，恆隆聯手九百22億爆改梅龍鎮廣場

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

當LV將「路易號」巨輪停靠在南京西路興業太古匯，不遠處的老牌重奢商場上海恆隆廣場開始坐不住了。

12月12日，恆隆地產宣佈與上海九百（集團）有限公司（下稱「上海九百」）達成合作，接手南京西路1038號（即梅龍鎮廣場）的商業運營。

根據規劃，恆隆將以20年營運租賃模式經營梅龍鎮廣場，為與之相鄰的上海恆隆廣場新增約9.6萬平方米體量，使其整體規模擴大44%至約31.23萬平方米。未來，梅龍鎮廣場將升級為涵蓋零售、酒店、辦公的綜合商業地標。

「南京西路不僅是滬上乃至全國頂級時尚及商業地標，更是承載上海文化底藴與歷史記憶的核心脈絡。」恆隆地產行政總裁盧韋柏用「具有劃時代意義」來形容此次合作。

事實上，自2001年上海恆隆廣場開業以來，恆隆幾乎完整經歷了奢侈品行業在中國從啓蒙到成熟的二十年。但隨着奢侈品消費持續遇冷，更追求獨特文化體驗和情緒價值的年輕一代崛起，傳統的奢侈品零售模式面臨壓力。另一方面，興業太古匯通過引入「路易號」全球地標，分流高端客羣與品牌資源，亦持續挑戰上海恆隆廣場的傳統霸主地位。

這也不是恆隆今年首次在覈心商圈的大手筆動作。

今年下半年，恆隆接連拿下杭州百貨大樓、無錫新世界百貨等熱門商業項目的經營權。隨着地產進入調整周期，曾經重金投入的恆隆，在內地市場的跑馬圈地也換了一種更輕的姿態。

牽手上海九百，22億爆改老牌地標

拿下梅龍鎮廣場經營權，恆隆醖釀已久。

梅龍鎮廣場位於上海核心商圈南京西路，由香港和記黃埔地產有限公司、長江實業（集團）有限公司、上海梅龍鎮（集團）有限公司投資開發，於1997年開業，與相鄰的中信泰富廣場、上海恆隆廣場構成了南京西路「金三角」，曾共同支撐起南京西路作為全國高端零售核心的江湖地位。

2024年6月30日，來自日本的伊勢丹百貨租約到期，結束在華近30年運營，梅龍鎮廣場隨后正式閉店並進入為期三年的整體改造。此后，北京SKP、恆隆集團、日本阪急百貨均被傳出有接手梅龍鎮廣場的計劃，但各方始終保持沉默。

直到今年8月招標文件公佈，合作框架才逐漸清晰。

在梅龍鎮廣場商業運營合作項目招標中，恆隆旗下子公司恆宜商商業經營管理（上海）有限公司參與投標。投標人將與上海九百成立合資公司，以租賃方式共同運營這一地標項目。合資公司將負責商業、酒店、辦公運營及物業管理，項目履約期為20年。

不過，恆隆並未披露此次取得梅龍鎮廣場20年經營權的代價。上海九百則透露，梅龍鎮廣場項目總建築面積約12.52萬平方米，總投資22億元。

根據要求，商業運營面積不得低於5萬平方米，計劃於2027年初開業；酒店與辦公部分則將在2028年5月前投入使用，並需引入一家面積不少於1.8萬平方米的國際頂級品牌酒店，這將是梅龍鎮廣場首次引入奢華酒店。同時，投標人需投入至少5億元作為裝修成本，上海九百則按持股比例同步投入。

對於恆隆而言，這不僅是一次資產佈局的擴展，更是一場鞏固地盤的「進攻式防禦」。

過去五年，上海恆隆廣場增長曲線出現波動：2020年、2021年及2023年租户銷售額保持增長，但在2022年和2024年分別出現24%與22%的明顯下滑，今年上半年仍繼續下降8%。

有限的體量被認為是制約上海恆隆廣場業績增長的重要因素，5.37萬平方米的面積已難以承接更大規模的品牌產品線與消費需求。

特別是自2023年下半年，全球奢侈品市場進入降温周期以來，上海恆隆廣場承壓更為明顯。為此，恆隆也開始放下身段，比如取消延用數年的「高端」與「次高端」商場分類、引入Jellycat等熱門IP快閃體驗店、落地老鋪黃金等本土高端品牌，以增強對年輕人的情感連接。

除了重構品牌邏輯，提升業態體驗，隨着梅龍鎮廣場改造的落地，恆隆也在試圖通過物理空間擴張，來鞏固其在「中國第一條西式馬路」的領導地位。

包租公不好當，恆隆轉攻輕資產

奢侈品市場持續承壓，恆隆面臨的業績挑戰也是全方位的。

2024年，恆隆地產錄得整體租賃收入95.15億港元，同比下滑6%，其中內地租賃收入下降5%——「這是24年持續增長后的首次下跌」，恆隆集團、恆隆地產董事長陳文博指出。

下滑態勢仍在蔓延。今年上半年，恆隆地產實現收入49.68億港元，同比下降18.74%，其中內地租賃收入同比下降2.39%。

「內地零售商業高速增長的時期已經過去了，現在恆隆再度進行大面積鋪點的機會已經沒有了。」盧韋柏表示，每進入一個新城市，恆隆都必須重新組建一支全新的團隊，這在運營與管理上都頗具挑戰。因此，與其不斷開闢全新城市，不如更加聚焦現有項目所在城市的深耕與擴展——也就是恆隆集團9月22日發佈的「恆隆V.3」戰略。

這一策略如今已在上海、杭州、無錫、昆明等城市落地。

今年7月，恆隆地產斥資逾33億元，與杭州百大集團簽署協議，取得杭州百貨大樓20年經營權。

杭州百貨大樓位於武林商圈核心，與杭州恆隆廣場僅一街之隔。經營權落袋后，恆隆在武林商圈的零售體量將增至14.2萬平方米，與直線距離不足400米的「老牌霸主」杭州大廈之間的差距進一步縮小，同時在體育場路的沿街展示面擴展至約200米。

12月9日，恆隆宣佈與無錫市梁溪城市發展集團有限公司合作，以長期租約取得無錫新世界百貨經營權，該項目同樣緊鄰無錫恆隆廣場，將為后者新增約4.7萬平方米的商業面積，使其整體零售體量擴大38%至約16.9萬平方米。

恆隆逆勢加碼背后，競爭正在從四面八方撲面而來。

尤其在上海，高端零售格局加速洗牌。浦西的上海恆隆廣場固然是多年樹立的奢侈品標杆，但浦東國金中心IFC、前灘太古里等新興地標正不斷蠶食市場份額。同處南京西路商圈的興業太古匯也迎來翻盤，巴黎世家獨棟旗艦店、中國首家直營勞力士旗艦店及6月底啟幕的LV路易號巨輪，都對上海恆隆廣場發起前所未有的挑戰。

作為中國「最能花錢」的城市，杭州正成為高端商業地產的新戰場。杭州萬象城在2024年銷售額首次超過杭州大廈，而后者已啟動翻新；2021年5月，北京華聯斥資48.32億元競得錢江世紀城兩宗地塊，杭州首家SKP正式落地並預計2027年開業。

盧韋柏曾公開表示，杭州大廈當然是恆隆的競爭對手，恆隆也希望和杭州大廈是朋友，共同做大做好武林廣場。因為，「消費者如果不來武林廣場，可能就要去錢江新城了。」

在各城市競爭加劇的背景下，恆隆選擇以輕資產模式最大化運營優勢，縮短項目周期，加快響應市場需求。然而，面對羣雄環伺的高端商業戰場，疊加消費需求持續疲弱，恆隆的突圍之戰成效，有待觀察。