提前衝破千億銷售門檻 金茂「收官月」的成色考驗

觀點網 12月9日，中國金茂宣佈提前達成全年千億銷售目標，成為行業下行周期中一抹罕見的亮色。

公告顯示，2025年1-11月，中國金茂累計簽約銷售額1006.79億元，銷售額同比增長21%，增速在TOP10房企中一騎絕塵。

此前，中國金茂董事會主席陶天海在業績會上表示，「預計今年總體行業規模還將有5%-10%的下滑」。

這主要得益於第三季度的集中發力。整個第三季度實現銷售額273.4億元，較2024年同期的188.6億元大幅增長45%。單月銷售額從7月的84.6億元逐漸攀升至9月的98.0億元，連續三個月保持高位。2025年前三季度，中國金茂累計簽約銷售額806.85億元，同比增長27.3%。

隨后10月和11月，中國金茂分別取得簽約銷售額119.97億元和79.97億元，最終將累計銷售額推過千億門檻。

在今年，「金玉滿堂」產品線在多個核心城市接連上演「開盤即罄」，從上海瑞虹新城到長沙湘江金茂府，多個項目創下開盤即售罄的記錄。

上海潤雲金茂府88套疊墅開盤約半小時售罄；上海寶山金茂棠前累計推貨518套，實現「四開四磬」；上海瑞虹新城「地王項目」金茂璞元首次開盤，26分鍾實現清盤，最高單價18.5萬/平方米。

成都東城金茂曉棠上半年六次開盤全部售罄；長沙湘江金茂府首開即罄，登頂當地主城區銷售金額、面積、套數榜首。

同時，運營效率也有所提升。上半年新項目平均首次開盤周期縮短至4.8個月，開盤當天銷售率（去化率）達81%。

然而，銷售額不斷攀升的同時，銷售均價開始松動。資料顯示，中國金茂2025年上半年的銷售均價為2.6萬元/平方米，但前三季度的整體均價已回落至2.2萬元/平方米。

觀點指數研究院2025年1-10月報告，金茂全口徑銷售926.8億元，而權益銷售額為639.49億元，權益比例約為69%，即約三分之一的銷售額由合作方所得。

金茂堅持「只做核心城市、只做高端產品」的策略，在上半年新獲取的16個項目全部位於一二線城市，在北京、上海、廣州、合肥、成都等核心城市均有新增土地，但多以合作形式開發。

對於新獲取項目，中國金茂設定了利潤標準：要求毛利率在15-20%之間，淨利率目標為10%。

對比該內部要求，大部分已售項目顯然未能達標。這導致中國金茂上半年歸母淨利潤僅同比增長8%。

顯然，儘管「金玉滿堂」系列產品多地「開盤即罄」所帶來了規模擴張，但並未帶來利潤的同步增長。

這就導致，大量銷售額未來以「少數股東損益」形式分流。

中國金茂半年報顯示，集團營業收入增加14.3%至251.13億元，整體毛利上升13.7%至40.59億元，毛利率持平於16.2%。

其中土地及物業開發營業額增加17.5%至200.17億元，核心業務毛利率僅為12%，雖微增1個百分點，仍處行業較低水平。這與管理層為新項目設定的毛利率15-20% 的理想目標形成鮮明落差。

其中，土地商務租賃、零售商業運營以及酒店經營營業額均下降至約7億元，金茂服務營業額增加至約16億元。

項目利潤需按股權比例分割，導致歸屬於母公司股東的核心利潤增長（同比上升8%）遠滯后於全口徑銷售額的膨脹（同比上升27%），但母公司股東所獲的實質利潤卻相對稀薄。

提前撞線千億，為金茂贏得了戰略調整的窗口。憑藉合作開發與高端產品線逆勢達成千億銷售，但其權益稀釋與盈利不足，讓這場規模勝利的成色面臨考驗。管理層已將工作重心轉向「做好新項目的產品引領」和「加速存量項目去化」。