股市爆了！房地產，走勢研判來了！

12月10日午后，萬科A直線拉昇漲停，港股萬科企業暴漲約15%。

在萬科帶動下，港股融信中國、融創中國漲超12%，世茂集團漲11%，中國金茂漲逾9%，碧桂園漲超5%。A股財信發展、華夏幸福漲停，金地集團、保利發展、綠地控股等跟漲。

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房地產，大爆發

據華泰證券研報，市場近期關於房貸貼息政策討論增多。而今天整個行業的上漲可能也與此有一定關聯。

那麼，這一利好預期影響有多大？據不完全統計，包括南京、長春、運城、武漢等在內的城市均已出臺購房貸款貼息政策。華泰證券認為，房貸貼息政策既可降低購房成本，又對預期產生正向作用，將一定程度促進市場築底回穩，后續可以關注更大範圍推出的可能性。

無疑，房地產正迎來發展新勢頭。

上海易居房地產研究院近日公佈的數據顯示，截至11月，4個一線城市二手房累計成交51.9萬套，超越2024年同期水平(496532套)，近4年首次突破51萬套大關。

國家統計局新聞發言人付凌暉指出，當前房地產市場還處在新舊模式轉換時期，轉型調整需要一定時間，要客觀看待部分指標的波動。

在消息面上，政策利好也在不斷釋放。近期，多地優化調整住房公積金政策以更好地支持剛性和改善性住房需求釋放，減輕居民購房及還貸的資金壓力。如，12月8日，長沙市住房公積金管理委員會發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，提出「二孩及以上職工家庭購買新建商品房申請住房公積金貸款的，在長沙市內已有住房套數認定覈減一套，按覈減后的套數執行相應檔次利率」等舉措。

晉城則出臺《晉城市促進房地產市場平穩健康發展補充措施》，從激發住房消費活力、優化資源配置、強化要素保障、提升服務效能等多個維度，精準施策，推出15條具體舉措，進一步推動房地產市場平穩健康發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，總體來看，各地充分發揮住房公積金等作用，降低了新市民、年輕人住房消費的成本和門檻。

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土拍市場升溫

年終歲尾，多地土拍市場展現火熱景象。研究機構克而瑞數據顯示，11月，土地成交規模環比回升，當月土地成交建築面積和金額分別環比增長39%和57%。供地規模進入年末放量周期，截至11月25日，全國土地供應建築面積2.9億平方米，當月環比上升250%；12月，22個重點城市計劃出讓125宗涉宅地塊，起拍總價達1723億元，供地力度明顯加大。

其中，12月5日，廣州市海珠區南泰路AH0124032地塊經3小時、76輪報價溢價超27%成交，廣州市邦傑置業有限公司(由保利發展控股集團股份有限公司全資控股)以總價35億元斬獲地塊。

12月2日，湖北武漢5宗地塊出讓，其中常青板塊2宗住宅地塊被民營企業武漢鼎源房地產開發有限公司競得，溢價率均超6%；同日，湖北襄陽一宗低密住宅地塊經多輪競價，最終由襄陽市漢成潤澤置業有限公司以總價約2.03億元競得，溢價率為17.5%。

12月1日，浙江義烏成功出讓一宗宅地，由近期新成立的民營房企義烏市長利置業有限公司以總價3.28億元競得，溢價率為21.42%；同日，寧波慈溪集中出讓多宗土地，而觀海衞地塊受到市場青睞，最終由地方民企中慈國際建設集團有限公司競得，溢價率為9.63%。

值得關注的是，多家民企拿地積極性高漲。11月24日，2025年上海市第九批次土拍落幕，9宗地塊全部成功出讓，總出讓金額為173.33億元，其中7宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價成交。市場熱度較高的浦東川沙地塊溢價15.76%，由民企上海佳運置業(集團)有限公司以24.75億元成功競得；青浦徐涇地塊溢價5.17%，由民企寶業集團股份有限公司以17.3億元競得。

除了佳運置業、寶業集團外，還有北京懋源璟鴻房地產開發有限公司經過166輪激烈舉牌，以50.24億元、溢價率18.21%競得北京市朝陽區松榆里地塊，該地塊成為11月全國總價最高地塊。

中指研究院發佈的數據顯示，今年前11個月，部分民營房企表現突出，懋源地產進入北京拿地金額前十，嘉禾興地產進入成都拿地金額前十，濱江集團、金帝聯合控股集團、興耀房產集團、浙江英冠控股集團等民營房企均進入杭州拿地金額前十。

蘇商銀行特約研究員付一夫對中國商報記者表示，近期多地土拍市場升溫，主要受三方面因素推動：一是政策環境持續優化。隨着房地產支持政策逐步落地，市場預期有所改善，房企資金壓力緩解，拿地意願增強。二是土地供應質量提升。年末多地推出核心區優質地塊，吸引力較高，帶動房企參與積極性提升。三是市場信心逐步修復。部分城市銷售端出現回暖跡象，促使房企提前佈局，補充土地儲備。

「民營房企年底積極‘補倉’，既反映出優質地塊仍有可觀的項目回報，也折射出市場端正在出現一些積極信號。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，在各地「穩樓市」政策持續發力之下，多地供需關係邊際改善。

03

城市更新迎來黃金期

在「十四五」規劃圓滿收官與「十五五」規劃蓄勢啟航的關鍵歷史交會點，房地產行業正在深刻轉型。

在各省市「十五五」規劃建議中，房地產高質量發展成為重要目標。北京、天津、河北、黑龍江、福建等地相關內容看，均提出加快構建房地產發展新模式、建設安全舒適綠色智慧的「好房子」的核心任務，並從住房供應體系、城市建設、土地制度等多方面進行部署。

同時，盤活存量資源被重點提及。廣東及福建等地強調，支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶提出，分類施策推進「久供未建、久建未完」項目處置，加快盤活存量房存量地；北京則在「加強制度創新和政策集成」方面作出全面部署，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制。

此外，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度，成為各地未來五年規劃藍圖中的重要部署。

中國住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍認為，中國城市發展已進入以存量為主的新階段，國家發展目標、市場需求、百姓訴求等都發生變化，城市建設必須主動適應這些變化，從關注增量、追求規模擴張、拉大城市框架轉向關注存量、追求品質提升和結構優化。而且，通過對閒置土地與老舊建築的盤活利用，城市更新能解決居住質量這一民眾關心的現實問題，還將成為擴大內需、拉動投資和消費的重要「引擎」。

12月8日召開的中共中央政治局會議分析研究2026年經濟工作，着重強調了城鄉融合和區域協調發展。李宇嘉表示，此次會議雖沒有直接提房地產，但住房和房地產迴歸到居住屬性、使用屬性后，已經內切到國內經濟大循環中。另外會議提到「堅持內需主導，建設強大國內市場」，這與房地產也密切相關。

對於房地產市場走勢，中郵證券近日分析，當前房地產行業仍處於調整周期，政策層面持續加碼城市更新與存量盤活，成為推動行業轉型的關鍵抓手。目前政策預期較強，后續經濟將呈現「政策驅動下的温和修復」態勢。貨幣政策維持寬松、財政發力基建與城市更新、房地產政策持續優化等組合拳將逐步託底經濟。

「未來市場穩定健康發展，仍需從供需兩端協同發力。」付一夫説。

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