豪擲6300萬向地產「輸血」，經發物業陷關聯交易迷局

文/樂居財經 徐酒眠

坐落於西安未央路132號的經發大廈，是西安經開區核心地段的甲級智能寫字樓，近日，大廈A座停車場的14個商業單位及224個停車位，正在引發一場涉及關聯方「輸血」的爭議。

12月5日，經發物業（01354.HK）公告披露，擬以總代價6300.75萬元收購和租賃關聯方經發地產的物業和停車位。這筆交易就包括收購14個商業物業單位和224個停車位，以及租賃37個人防停車位和受讓60個機械停車位使用權。

根據經發物業的公告，這筆交易具體分為三部分：

第一部分是資產收購協議，代價為5524.75萬元，用於收購位於經發大廈A座的14個商業用途物業單位以及224個標準停車位；

第二部分為人防停車場租賃協議，代價為296萬元，涉及總面積為2038.64平方米的37個人防停車位，租賃期限為20年；

第三部分則是機械停車位使用權轉讓協議，代價為480萬元，受讓60個機械停車位使用權，同樣為期20年。

上述所有交易款項，均採用分期支付方式結算。

值得注意的是，截至2025年6月30日，經發物業賬上現金規模約為3.6億元，此次關聯交易總額6300.75萬元，相當於動用了其約六分之一的現金儲備。

在資本熱潮褪去后衝擊上市，經發物業IPO的淨籌資額也不過只有9047萬港元，這筆交易的規模可見一斑。

這並非經發物業首次向關聯方收購資產。早在2023年1月，經發物業就曾向關聯方西安金融中心建設開發有限公司收購過商業物業，當時給出的理由是爲了用作集團辦公室。

「實現收入組合多元化，獲得穩定租金收益」，此番交易，經發物業在公告中表示，其長期為經發大廈提供物業服務，對資產價值有充分認知。

但市場分析指出，按照當前經發大廈的平均租金90元/平方米/月，車位月租金550元，物業費8元/平方米/月的數據計算，即使這些資產全部順利出租，每年帶來的租金收入也僅為約400萬元。

按此推算，這筆投資需要超過15年時間才能收回成本，且這一估計還是建立在市場情況相當樂觀的前提下。但現實是，當前全國租賃市場表現並不佳。

根據公告數據，經發物業此次接收的這部分經發大廈資產，近年業績已經出現明顯下滑。2023年，這部分資產的年租金總收入約為202.67萬元，進入2024年后卻大幅降至僅有75.6萬元。

與此同時，經發地產方面也並未設立專門團隊負責這些資產的出租事宜。這也意味着經發物業不僅要面對寫字樓空置率高企的行業困境，還需要自行組建團隊負責資產出租。

聚焦經發物業自身經營業績，2025年上半年，其實現營收約4.71億元，同比增加約1.8%；期內錄得毛利約7930.2萬元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%；利潤約為3209.8萬元，同比增長3.5%，淨利潤率6.8%。

幾項核心業績數據均錄得增長，尤其是毛利取得雙位數增長，在行業深度調整周期可謂表現亮眼。但在同行竭力擺脫關聯依賴的大勢下，經發物業卻似乎有意與母公司捆綁得更緊。

2021年至2024年，經發物業的前五大客户貢獻收入佔營收比重分別為49.1%、46.4%、41.1%、36.3%。其中，第一大客户為其最終控股股東西安經開管委會。

在2021年至2024年的報告期內，經發物業向西安經開管委會提供服務所產生的收益佔公司總收入的比重分別為33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

進入2025年，經發物業在中期報告中明確提出：「集團將積極尋求其母公司經發集團擴大業務覆蓋範圍帶來的發展機遇，積極參與投標，擴大其經營半徑，確保規模穩定增長。」

從近年來的業績來看，經發物業的規模確實在穩步擴張。截至2025年6月底，其在管建築面積達1749.8萬平方米，較2024年同期增長23.6%。

然而，規模增長也帶來了「副作用」——貿易及其他應收款項從2024年底時的2.53億元增加至今年上半年的3.29億元，增幅達30.0%，高於規模增速。

國資背景、頭頂「陝西物業第一股」登陸港交所，但經發物業的股價表現一直不盡如人意。

2024年7月3日在上市當天就遭遇破發，當天收盤價較發行價跌超10%。截至2025奶牛12月9日，經發物業股價報收3.70港元，較7.5港元的發行價已縮水約50%。

今年6月，經發物業股價經歷了一場「大劫」，月內股價累計下跌近80%，其中在6月20日和6月23日兩個交易日跌了將近70%。

市場分析認為這與經發物業的兩位基石投資者——天博診斷及盯準教育——在7月2日迎來限售股解禁有關。