「團購」物業服務能給居民帶來啥

保潔員正在清潔樓道玻璃

保利物業接管長欣新苑后，小區環境有了明顯優化

本報記者 孫雲 文 劉歆 攝

最近，楊浦區定海路街道的12個「老小散」（老舊弱、規模小、分佈散）小區都迎來了大掃除。第一步是清理綠化帶和公共區域的垃圾，結果每個小區清出的白色垃圾和裝修垃圾都裝滿了三五十個大號垃圾袋，堆在一起，卡車跑好幾趟才運完。這些幾十年沒有物業服務或只有應急維修託管物業服務的小區，公共區域長期無人打掃，如今一下子把「臉」洗乾淨了，居民們反響強烈，對街道牽頭實施的「團購」物業服務也有了發自內心的認同感。

2023年虹口區涼城新村街道率先探索，由星苑小區、中星涼城苑、中星怡城苑三個「小小區」聯合招標，引入復欣物業公司提供「三合一」統一服務。隨后，長寧、徐匯多個街道以黨建引領物業治理，促成轄區幾個小區「團購」物業服務。這次楊浦區定海路街道更是首次嘗試大規模「團購」，12月1日保利物業正式入駐12個「老小散」小區。物業負責人坦言，儘管物業費調高了一些，但每月0.8元/平方米的收費，還是無法覆蓋成本。那麼，企業為何願意接盤？「團購」物業服務又會給這些小區帶來哪些變化？這種模式能大規模複製推廣嗎？

抓住「牛鼻子」

近幾年，上海不少小區已上調或正在醖釀上調物業費，徐匯區楓林街道宛南六村物業費上漲75%的案例還登上了本報頭版頭條。這折射出全市老舊小區普遍存在的問題：物業費偏低，物業公司入不敷出，服務質量上不去，居民繳費意願變得更低，物業費欠繳率越來越高……長此以往，一些物業公司干不下去只能撤場，小區物業服務無人接盤，僅靠居民志願者自管。甚至，一些袖珍小區物業費無法做到收支平衡，壓根就沒有過真正意義上的物業服務，保安、保潔全靠居民自發維護，社區環境和生活品質大打折扣。

物業治理是基層社會治理的「關鍵小事」，直接關乎居民幸福感與獲得感。定海路街道的這次大規模「團購」，抓住瞭解決難題的「牛鼻子」。據介紹，街道現有的66個住宅小區逾七成建於2000年前，其中31個小區長期依賴託管物業託底管理，即只有區屬國企衞百辛集團下屬的大橋物業提供應急維修服務，日常保潔、保安服務等普遍缺失。

沒有高品質的物業服務，當然不是因為居民不需要，而是因為房屋性質、規模等原因，導致這些「老小散」小區物業服務缺位、成本失衡、治理低效：每月0.18元/平方米的物業費，僅能覆蓋應急維修服務，人力、物料成本逐年攀升，居民對調價接受度低，讓物業企業陷入「低價虧損漲價難」的困境；缺乏專業物業支撐，又導致小區基礎設施加速老化、維修成本上升……

難題怎麼解？抱團取暖。今年上半年，街道在區房管局指導下，將12個位置相近的物業失管小區整合為11.2萬平方米的「物業服務綜合體」，形成「規模訂單」，通過「一本標書」招標模式，整合資源，創新機制，激活市場活力，破解治理困局。

在5家競標公司中最終勝出的保利物業負責人告訴記者，他們對這12個小區採取集約化管理，各小區除了「專屬」保安外，將「共享」保潔、維修、客服和項目負責人，相當於集採、團購，可以攤薄成本，實現物業公司和小區居民雙贏。

算清「三本賬」

今年6月18日，街道召開專題會議，委託第三方專業機構評估試點小區物業服務價格，根據評估報告，將物業費調整為每月0.6元（無固定門衞）或0.8元/平方米。儘管對物業公司來説仍是虧本的，但對過去只交0.18元/平方米甚至不交錢的居民來説，還是帶來了不小的心理衝擊。海州路105弄的居民王秀華坦率地説，一開始她和鄰居們一樣擔心「花錢能不能買到滿意的服務」；平涼路1975弄的包菊祥也表示，「物業費翻幾倍的消息‘猶如一顆鹽滴落在油鍋里，瞬間炸開了鍋’」。

居民的疑慮可以理解，但從長遠看，這一步一定要跨過去。在民主協商的基礎上，街道組建專班開展「一小區一策」精準宣傳，通過20余場居民座談會算清「服務對比賬」「成本效益賬」「長遠利益賬」三本賬。

其實，居民心里也清楚，如果不調價「團購」，小區的生活品質很難改善。王秀華説，海州路105弄建於20世紀80年代，20個門洞住着384户居民，因歷史原因長期沒有物業服務，雖然前幾年經過「美麗家園」改造后，「面子」好看了，可「里子」的煩惱一直沒斷過，「樓道里到處都是雜物，夏天味道重、蚊蟲多；管道不是堵就是漏；綠化也沒人修剪，亂糟糟的。」包菊祥説：「物業費收0.18元/平方米時，小區一直由大橋物業託管，大門24小時敞開，樓道堆物嚴重，甚至有居民將洗衣機搬到樓道里，在樓梯間洗衣晾衣。」不僅如此，70平方米的綠化帶后來竟變成了菜地，底樓商鋪將拆下的鋁合金門窗、玻璃廢料、摩托車零配件、舊輪胎等堆在外面，影響環境和衞生。

從內心來説，大家都盼着改善小區環境，難點只在要不要收費、能不能漲價。

王秀華記得，爲了推動居民達成共識，街道、居民區黨總支和居委會做了一系列工作。「他們反覆組織我們開會、培訓，請第三方專家把方案講得明明白白。更打動人的是業委會成員和小區的黨員志願者，他們頂着壓力，分片包乾上門，拿着本子認真記錄我們的每一條意見。一趟趟解釋，有了專業的物業企業提供服務，衞生有人每日打掃，維修有人快速響應，安全有人負責巡邏，這些瑣碎煩心的事，都會有人負責。」

推心置腹的溝通讓王秀華等小區居民意識到：「這件事不是‘要我們做’，而是‘為我們做’。聽黨員居民和業委會成員掰着手指頭算長遠賬，大家的疑慮漸漸消除，共識慢慢凝聚。最終，超過82%的同意率，就是居民從不理解到支持的最好證明。」

和海州路105弄一樣，其余11個小區的居民也明白長遠利益與每月多花幾十元錢孰輕孰重。8月29日至30日，12個小區召開了選聘物業的業主大會，平均參與率達92.65%，同意率超77.94%。

這錢「花得值」

12月1日，保利物業正式入駐，一場「煥新行動」隨即展開。上海分公司總經理伍妞介紹，按街道制定的「四保三優」標準，物業組建起專屬的「微網格」服務團隊，將「保清潔、保秩序、保維修、保綠化」的基礎服務做紮實。依託智能化管理平臺，整合房屋安全檢測、設施報修、物業繳費等功能，居民掃碼提交需求，物業全流程閉環響應。同時，通過規模化管理、精細化運營，在提升服務質量的同時，努力實現服務的可持續性。

對居民來説，儘管只有短短几天時間，但改變有目共睹。項目經理馬大武舉例：物業進場后，首先投入近百人次「開荒」保潔，從綠化帶、道路、水渠等區域清掃各種垃圾，12個小區清出的垃圾運了好幾卡車。下一步是清理樓道堆物，小區環境有望變得更加清爽。12月4日，物業擺開了社區市集，公益理發、優質農產品等攤頭讓居民感受到嶄新的氣象和濃濃的煙火氣。

包菊祥感嘆，如今小區公共區域有人清掃了，綠化有人管了，保安每天巡邏5次，「變化有目共睹，這錢花得值！」

同樣的，在虹口區涼城新村街道，星苑小區、中星涼城苑、中星怡城苑聯合招標復欣物業后，居民生活有了明顯變化：「堆在天井里的垃圾，現在清完了」「綠化有人剪了，家里透亮了」「小區停車費每天公示，比以前規範多了」……

還有「幾道關」

物業服務提質，居民都有切身感受。那麼，企業為何肯接這「燙手的山芋」？

保利物業相關負責人坦言，每月0.6元至0.8元/平方米的收費企業無法做到收支平衡，但這已是居民目前能接受的最高心理價位了。剩下的差額，一方面通過小區公共收益的部分讓渡來補貼，另一方面靠相關獎補政策打平。之所以願意接盤，既是出於國企的社會責任，也是看好高品質物業服務帶來的衍生效應，例如開發社區零售、適老化改造等增值服務。

涼城新村街道引進「團購」物業時，考慮到居民接受程度，沒有調整每月1元/平方米左右的物業費。物業企業表示，之所以承接項目，主要是考慮到附近還有一個5萬平方米規模的在管小區，希望通過這個項目做片區化管理的嘗試，積累線上經驗，為上線App報修系統試水。

對「老小散」小區來説，「團購」物業是雙贏之舉。定海路街道相關負責人表示，物業服務從「兜底型」向「規範型」升級，走出了一條「非財政託底」的老舊小區治理新路徑。

不過，「團購」僅是起點，后續的物業服務監管、質量持續提升、長效機制完善等任務依然艱鉅。在上海，「老小散」小區有不少。例如，涼城新村街道轄區共有58個住宅小區，其中小區總建築面積低於3萬平方米的小區有32個，佔總量的55%。

物業團購模式複製推廣，有幾道關要過：一是要打破「袖珍」小區居民的思維慣性，推動他們接受「團購」以及物業費調價；二是要讓沒有業委會的小區居民形成共識，以「居代業」的形式推動召開業主大會繼而同意「團購」和選聘物業，這個難度更大。因而，先行先試小區的長效管理，是直接影響「團購」口碑的關鍵因素。

對此，定海路街道表示，將以「一體管理網格化、綜合服務專業化、線上線下智能化」為核心路徑，推動物業治理從「階段性突破」向「常態化優質」轉變。涼城新村街道涼六居民區還在考慮利用這個物業融合的契機，進一步深化三委聯辦機制，實現三個相鄰小區資源的進一步整合，提升社區文化，讓社區氛圍更加和諧積極。

上海市社會學會理事何海兵指出，「團購物業」找準了黨建引領基層治理的發力點，實現了「從被動響應走向主動治理，從碎片化治理走向系統化治理，從經驗式管理走向專業化管理」的三個轉變。物業行業的從業者也表示，推廣物業聯合招標模式有利於為社區引進優質企業，促進小區物業服務品質提升，使物業服務走上「居民滿意、品質提升、質價相符」的良性運轉軌道。