酒店抵押資產處置困局破題：從「一拍了之」到「多方共贏」的路徑探索

12月8日10時，位於鄭州市金水區農科路16號的鄭州富力萬達文華酒店以3.28億元起拍價正式進行首次整體拍賣，競價時間為24小時，截至當天下午17時，拍賣無人出價。值得一提的是，位於合肥市包河區馬鞍山路150號的萬達廣場8幢相關資產，也將於一周后的12月15日進行司法拍賣。

近期以來，這類現象受到業內關注。

11月22日，中國房地產報微信公眾號刊發的《富力酒店資產折價拍賣背后：隱形價值湮沒引發討論》一文，分析了此類酒店不動產低價拍賣背后被湮沒的隱性價值，拍賣后交接難、運營滯的實際困境，以及可能面臨的影響市場信心，甚至導致資產貶值等問題。

一名富力地產的內部人士向中國房地產報記者直言，優質酒店資產被低價拍賣，表面上是企業債務違約后的常規資產清償行為，實則折射出當前房地產行業轉型期中，金融機構處置邏輯與實體經濟復甦需求之間存在的深層矛盾。

中國商業聯合會專家、高級經濟師董鵬在接受記者採訪時也表示，這種低價司法處置模式是一種典型的「價值漏損」機制，表面上加速了債務清償，實則是對優質資產的系統性破壞。它將酒店「肢解」為磚瓦水泥，剝離其運營生態，導致資產價值在拍賣環節大幅折價，后續恢復成本高昂。

董鵬認為，這絕非「快速回血」，而是以犧牲長期社會財富為代價的「慢性摧毀」，最終極易損害債權人、業主乃至地方經濟的整體利益。

法拍負循環：資產縮水與信心滑坡困境

在上述富力內部人士看來，「一拍了之」的處置慣性，正在加劇市場信心的負反饋循環。

這一論述，在行業數據中或許能夠窺見一二。

亞洲旅宿大數據研究院《2023-2024亞洲（中國）酒店業年度發展報告》顯示，2023年至2024年間，酒店拍賣次數高達964起，其中億元以上拍賣數量達248起，2024年163家被拍賣酒店僅9家成交，流拍率飆升至95%。

邁點研究院統計顯示，2025年上半年國內千萬元以上酒店法拍項目共259個，僅17個成功交易，成交率僅6.3%，且多數項目經歷多次降價。

從南寧富滿地大酒店5年曆經31次流拍、最終以近3折成交，到四川南充天來大酒店經10次流拍后較首次起拍價降約75%出售，再到成都首家希爾頓酒店7次拍賣后5折出讓，批量酒店資產陷入「越拍越降、越降越冷」的惡性循環，成為資產持續縮水的典型註腳。

對此，董鵬表示，低價處置資產有一部分原因在於評估偏差，司法評估的「清算價值」思維，只聚焦不動產物理屬性，而忽略酒店作為持續運營整體的「有機價值」，這種偏差本質是短期變現壓力與長期價值維護的衝突，反映出司法拍賣體系對經營性資產特殊性的認知不足。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也分析，資產價值縮水背后是評估價的系統性偏差——司法評估普遍「重硬件、輕運營」，僅對標不動產重置成本或周邊商辦成交案例，忽略酒店商譽、會員體系、品牌溢價等無形資產，導致「賬面淨值」與「未來現金流價值」嚴重脱節。另一方方面，酒店真實現金流量、經營合同、OTA 分銷條款等核心數據多掌握在業主和運營商手中，評估機構難以取得完整運營數據；潛在買家也無法做充分盡調，只能按「最壞情形」出價，進一步壓低評估值。同時，債權銀行爲了儘快回收現金，會主動接受更低評估值以換取「起拍即成交」的概率。

柏文喜認為，低價處置資產短期看能夠「快速回血」，中長期看則容易引發「負面效應」。資產價格發現功能失靈，容易觸發「評估價—成交價」螺旋式下跌，拖累同區域同品類資產再融資；品牌撤牌、員工解散、客户流失等隱性成本全部外部化，最終由地方税收、小業主、供應鏈共同承擔；這一情形若大規模複製，更會影響市場預期，令戰略資本和運營商不敢進場，反而拉長整個行業出清周期。

另一名接近富力的地產人士認為，簡單粗暴的司法拍賣，極易導致原運營體系斷裂、品牌價值受損、員工流失，本質上是一種「去主體化」的清算邏輯，與「救項目、救企業」的初衷形成背離。「當金融機構將‘壓降不良率’作為唯一目標時，容易陷入‘越處置、越惡化’的惡性循環——資產打折越多，市場估值中樞就越低；估值越低，房企融資就越困難。」

破局樣本：重整重生與主動處置的實踐

實際上，就在法拍市場持續遇冷的同時，部分地區和機構探索的「保運營、促重生」路徑已顯現成效。

浙江湖州哥倫波城堡酒店的重生案例，為陷入債務危機的酒店資產提供了可借鑑的解決方案。

這家曾獲「國家級綠色飯店」稱號的網紅酒店，因1.2億元債務面臨整體拍賣風險，但其核心價值在於多年積累的品牌口碑與運營資質。在此背景下，湖州市中級人民法院並未簡單啟動法拍程序，而是以「府院聯動+資產預估+招募投資」三步走推動預重整：通過政府協調破解多主體糾紛，管理人精準覈查資產負債，最終公開招募優質投資人，要求意向投資人圍繞酒店經營管理要求、保留城堡酒店西式經營特色製作重整投資方案。僅用51天，重整計劃草案達成，億元債務有了着落，酒店特許經營資質也得以保留。最終，1.26億元投資款到位，抵押優先債權、普通債權實現100%清償，百余名員工工資得以全部兑現。

「以股抵債」同樣是各類化債方案中的一個關鍵詞。

4月22日晚間，榮盛發展披露了債務重組最新進展，其計劃通過搭建「摯享平臺」及「至啟平臺」兩大輕資產運營主體，以平臺股權抵償約160億元債務，涉及酒店、代建、商業管理及產業服務等業務板塊。

根據公告，榮盛發展已完成「摯享平臺」搭建，該平臺整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股權及廊坊盛築臻享建設工程公司100%股權，主要開展酒店管理及代建運營業務。第三方機構預測,該平臺估值達460億元，榮盛發展債權人可將不超過92億元債權轉換為該平臺不超過20%股權或收益權。

房企主動剝離酒店資產的市場化路徑也十分成熟。

仲量聯行數據顯示，2024年內地酒店投資交易總額178.7億元，其中開發商主動出售佔比達68%。

路徑探索：超越「一拍了之」的多元可能性

「我們理解銀行面臨監管考覈壓力，但也呼籲：大行與股份制銀行的區別，不應只體現在規模上，更應體現在戰略定力與社會責任的高度上。」上述富力內部人士表示，金融的本質是服務實體經濟，真正的擔當不該是「晴天借傘，雨天收傘」。而是在危局中幫助企業渡過難關，實現多方共贏。這既考驗專業能力，也體現政治站位。

他希望，銀行作為債權人，可以聯合原業主、品牌方、潛在投資者，推動「帶運營的整體轉讓」或「債轉股+引入戰投」的重組方案，保住酒店的品牌價值、客户資源和就業穩定。

董鵬表示，債權銀行完全有潛力從「被動執行者」轉向「主動重組者」，這不僅是可行的，更是大勢所趨。銀行可牽頭成立債權人委員會，推動債務展期、資產證券化或共同引入產業戰投，將抵債資產轉化為具有現金流的投資組合。關鍵挑戰在於打破銀行內部「風險隔離」的傳統思維，並需要監管在資本佔用和不良處置上給予更靈活的政策空間。

在成熟市場經驗借鑑方面，董鵬聚焦兩大核心機制，一是「預重整+資產整體打包」，如美國在司法拍賣前由法院牽頭協調各方制定重組方案，明確完整轉讓條件，避免拆分；二是 「專業不良資產服務商介入」 模式，歐洲很多銀行會將抵押物業委託給專業機構，由其負責尋找運營方、優化資產配置，再通過資產證券化或股權轉讓實現退出，而非直接司法拍賣，這種模式能最大程度保留資產的經營價值。

董鵬提出三個建議：一是重構評估體系，將經營性物業的「持續運營價值」納入司法考量；二是鼓勵「法庭內重整」等制度創新，為整體處置提供法律路徑；三是推動設立行業性紓困基金，由專業管理機構臨時託管資產，以時間換空間，實現有序轉讓或資本化。最終目標是建立「止血—修復—增值」的全鏈條處置生態。