物企抄底丨封面文章

文/樂居財經 徐酒眠

2025年12月2日收盤后，萬物雲（02602.HK）的股價鎖定在19.83港元/股。

這個數字原本只是日常波動，但卡在關鍵時點上就多了一個緊迫的倒計時——

今年以來，萬科已將所持萬物雲全部股權分四次質押給深鐵集團，為合計超過300億元的借款提供擔保。而根據協議，當萬物雲股價跌破24.81港元的預警線，特別是如果連續3個交易日低於19.08港元的平倉線時，萬科將面臨追加擔保或提前還款的壓力。

在危機觸發的前一步，12月3日，萬物雲的一紙公告在資本市場激起漣漪。這家物業管理龍頭企業宣佈：將動用不超過5億元的自有資金，回購公司H股股份。

公告簡潔明確，資金源於公司「自有財務資源」，目的是「彰顯公司對自身業務發展及前景充滿信心」，並最終「使本公司受益及為股東創造價值回報」。

不難看出，除了穩定股價、規避母公司的質押風險，萬物雲此番5億回購計劃承載更長遠的使命：向市場傳遞信心，試圖重塑被嚴重壓制的估值邏輯。

在物業板塊估值掉頭回落和史無前例的樓市調整中逆風上市，萬物雲當前的股價較當初的發行價49.35港元/股，大幅下跌約60%。

這不是萬物雲個體面臨的估值困境。

近幾年，整個物業板塊都在經歷這種劇烈的價值重估，頭部物企市盈率從普遍超過30倍的高點，滑落至2025年上半年末港股上市物企平均約10.62倍的水平。

而這種普遍性低估，很大程度上源於市場對物業公司與地產母公司風險關聯的擔憂。爲了修復市值，不少上市物企選擇回購、增持、股權激勵、分紅等手段，打響股價保衞戰。

其中，行業統計數據顯示，2023年有9家上市物企合計展開256次回購，累計回購股份數額高達2.89億股，涉及回購金額高達10.94億元；2024年則有8家上市物企合計展開307次回購，累計回購約1.56億股，回購金額約8.20億元。

進入2025年，A股市場招商積余、新大正，港股市場碧桂園服務、萬物雲、綠城服務等多家物企繼續實施股份回購計劃。

放在整個物管板塊的宏觀背景下審視，物企們的或大額或高頻或持續的回購，不僅是簡單的「護盤」行為，也是在價值窪地中基於充足財務實力和對未來前景的信心所進行的一次次主動價值管理。

以萬物云爲例，支撐其此番劃撥5億真金白銀劃拋出回購計劃的底氣，有持續向好的基本盤，也有其現金流生成能力和現金儲備。

房地產行業深度調整的背景下，2025年上半年，萬物雲實現了營業收入181.4億元，同比增長3.1%。更具含金量的是其利潤表現——核心淨利潤同比增長10.8%，達到13.2億元。

利潤增速顯著高於營收增速，表明其的盈利能力與運營效率正進入優化通道，而這背后是其戰略聚焦和業務結構優化。

一個里程碑式的變化是，萬物雲來自開發商關聯業務的收入佔比已降至歷史新低的6.5%。與此同時，以住宅物業、商企及城市空間綜合服務為代表的「循環型業務」收入同比增長9.5%，佔總收入比重高達89.9%。

轉向市場化、可持續的內生性增長，核心業務增長與關聯業務下滑形成了清晰的「正向剪刀差」。

今年上半年，萬物雲經營性現金流同比大幅增加20.5億元，並已宣佈派付11億元中期股息；而截至今年上半年末，萬物雲持有的現金及現金等價物高達114.6億元。

不過，回購的短期信號意義固然重要，但支撐企業長期價值的，始終是其戰略執行力和業務創新能力。

近年來，與市值分化同步發生的，還有物業企業經營邏輯的根本性轉變。行業正從過去追逐管理面積的「規模競賽」，全面轉向追求服務價值和經營效益的「質量提升」。

不可否認，物業板塊整體仍面臨挑戰，行業估值修復之路可能需要很長時間，而市場正在重新審視物企的獨立獲取項目能力、現金流健康狀況、科技應用水平以及服務溢價能力。