SA圓桌會議：便攜式/可撤銷抵押貸款會釋放住房嗎？

特朗普政府最近提出了使低利率抵押貸款可抵押或可移植的想法，以幫助緩解美國住房危機。

該想法的支持者表示，這可能有助於釋放房地產市場，該市場因賣家不願放棄低利率和買家因高利率而感到沮喪而陷入困境。政府還建議銀行可以提供50年期抵押貸款。

在最近的Seeking Alpha Wall Street Breakfast民意調查中，68.5%的受訪者認為允許買家承擔低利率抵押貸款是一個好主意，而63.9%的受訪者支持允許賣家將低利率應用於新房產。只有12.7%的人認為50年期抵押貸款會產生積極影響。

我們向Seeking Alpha分析師Ivo Kolchev、Multiplo Invest和Michael Gray詢問了允許可抵押、便攜和50年期抵押貸款的利弊，以及政府還可以採取哪些措施來幫助緩解住房危機。

允許買家從賣家那里承擔低利率抵押貸款的利弊是什麼？

伊沃·科爾切夫：與Vonovia（OTCPK：VONOY）和Unibail-Rodamco-Westfield（OTCPK：UNBLF）等房地產投資信託基金類似，它們在2020-2021年的低利率期間鎖定了有吸引力的利率，現在受益於股東異常高的現金流，這樣的選擇將看漲現房的價值。本質上，買家很樂意為低於市場利率抵押貸款的房屋支付溢價。

此舉顯然將改善勞動力流動性，並可能增加房地產市場的供應，這些房屋的業主希望出售，但情況尚未緊急到無法失去低利率抵押貸款的程度。

總體而言，我認為此舉是積極的，因為它將提高房地產市場的效率。也就是説，一個可能的負面影響是目前沒有優惠的低於市場抵押貸款的房屋價格下降。

多重投資：對於買家和賣家來説，這一措施將是非常好的。買家可以以更有吸引力的利率（例如4%而不是7%）購買他們的第一套住房或搬家。對於那些發現很難出售房產的賣家來説，這一措施可能會大大打開他們的市場。

至於缺點，我看到了主要的官僚主義挑戰，特別是對於借款人從賣方獲得股權。如果他沒有錢還清，他將不得不處理高息抵押貸款，以支付剩余價值，這將產生其他挑戰。

邁克爾·格雷：理論上，允許買家承擔低利率抵押貸款的概念是解決當今房地產市場僵局的合理想法。這是爲了幫助新買家解決負擔能力問題，讓他們有機會承擔低於市場利率的抵押貸款，從而降低他們購買房屋的抵押貸款成本。

然而，實際上，它可能並不像聽起來那麼有吸引力。首先，假設的抵押貸款自誕生以來就已經得到了一定程度的償還。

例如，假設今天的抵押貸款利率為6%，而新買家希望為五年前以50萬美元購買的房屋承擔3%的抵押貸款。最初的3% 40萬美元抵押貸款將在五年后償還至35萬美元。新買家將承擔每月1，760美元的付款。但基於現房銷售價格中位數的房屋市場價格在過去五年中上漲了40%。因此，買家必須為房子支付70萬美元。

因此，假設的35萬美元抵押貸款只能支付新購買價格的50%。 然后，買家要麼必須拿出剩余的350，000美元現金，要麼利用典型的20%首付/80%借款模板通過第二抵押貸款借款。第二筆抵押貸款的利率為210，000美元，高於目前6%的第一筆抵押貸款利率，比如6.75%，因為這對貸方來説風險更大。

第二筆抵押貸款利率為6.75%，每月還款額為1，060美元，因此買家的兩筆抵押貸款付款總額為2，820美元。相比之下，第一筆抵押貸款全額560，000美元，每月3，000美元的6%。每月為買家節省的180美元並不算太多，而且會遇到許多麻煩的障礙。買家必須向兩個獨立的貸款機構辦理貸款申請程序，必須每月支付兩次，並且僅限於購買賣家願意承擔低利率抵押貸款的房屋。

這甚至沒有解決讓第一貸方改變貸款條款以允許承擔低利率抵押貸款的后勤問題。此外，所有這些改變都必須現在完成，這是一個極不可能的事件。

最重要的是，理論上是一個好主意，但完全不切實際。

允許賣家將低抵押貸款利率適用於新房產的利弊是什麼？

伊沃·科爾切夫：這項規定顯然有利於在低利率時期申請抵押貸款的老年人。在其他條件相同的情況下，與沒有遺留低抵押貸款利率可供談判的首次購房者相比，他們將能夠支付更多的購房費用。

考慮到最近美國房屋價格上漲，以及2021年之前購買房屋的大量股權購房者的房子，我認為此舉將加劇不平等，並使入門級購房者更難在市場上競爭。

從更積極的方面來看，我們可能會看到房地產市場交易活動增加，勞動力流動性更好，因為抵押貸款利率的考慮不會成為是否搬家的決定的核心。

住房活動的增加將對國家存儲附屬機構（NSA）等存儲房地產投資信託基金有利，這些機構目前的入住率較低。

邁克爾·格雷：將買家目前的低抵押貸款利率應用於新房產的想法在理論上也很好，但在現實中行不通。許多房主不願意搬家，因為他們覺得自己被鎖定在目前的低抵押貸款利率的房子里，如果他們搬家，他們將不得不以目前利率的兩倍承擔新的抵押貸款，這使得新房子實際上負擔不起。如果他們能保留低利率抵押貸款，這將有助於他們採取行動。

然而，將低利率抵押貸款轉移到新房產極其複雜，而且實際上是不可行的。現有抵押貸款由特定房產作為抵押品支持。 貸方必須同意釋放現有財產並用新財產取代它。 這樣做的法律體操是繁重且昂貴的，使其完全不切實際。

此外，如果現有抵押貸款已作為抵押貸款支持證券的一部分打包並出售，則將其轉移到新房是不可能的。

再説一次，理論上很好，但不可行。

銀行是否應該為住宅物業提供50年期抵押貸款？

伊沃·科爾切夫：我支持這一提議，因為它將允許購房者參與住房增值，同時慢慢地將股權納入房屋。此類抵押貸款與英國等國家提供的只付息抵押貸款相當。

當然，爲了限制銀行的風險，我認為要求更大的首付是明智的，也許達到25- 30%。否則，這些抵押貸款可能會在房地產市場低迷期間增加拖欠率，因為房主建立的少量股權將很快因第一次價格下跌而消失。

Multiplo Invest：如果抵押貸款期限從30年延長至50年，則對每月分期付款的實際影響微乎其微。此外，利息金額將大幅增加，借款人需要更長的時間才能獲得股權。

不過，需要注意的是，巴西等新興國家的抵押貸款期限為35年，利率在10%以上;如果借款人使用整個還款期，他或她將支付房產價值的三倍。

換句話説，在一些新興國家，支付三倍於房產價值的抵押貸款是文化上的。特朗普政府是否想將其引入美國市場？

邁克爾·格雷：在所有條件相同的情況下，50年期抵押貸款的優勢在於它延長了攤銷期，從而降低了借款人的月供。

然而，也有幾個缺點。 首先，借款人將支付更高的利率，因為較長的借款期限對貸方來説風險更大，因此年利息費用會更高。其次，支付利息的時間要長得多，因此總利息費用會大得多。此外，股權的積累將會慢得多，因為本金支付會減少，因為它們將分散在更長的時間內。

最后，許多人在自己的房子里住了三十年，因此一個家庭完全還清抵押貸款並完全擁有房子是很常見的。 很少有家庭會在家里待滿50年。

從貸方的角度來看，許多抵押貸款被打包並作為抵押貸款支持證券的一部分出售到二級市場，但目前該市場不存在50年期抵押貸款。因此，貸方必須對這些50年期產品進行庫存，而且沒有多少金融機構準備擁有如此長期限的產品。

特朗普政府還有其他方法可以幫助緩解住房危機嗎？

伊沃·科爾切夫：上面討論的所有條款都涉及房地產市場的更多金融化，我認為這不會主要解決房地產危機。相反，從根本上來説，住房危機只能通過建造更多住房來解決，而這些住房需要到達首次購房者手中。

增加第二套和第三套住房的税收將使個人難以囤積住房。本質上，特朗普政府應該讓每個人更容易擁有至少一套住房，通過税收制度鼓勵個人在公司、企業和其他投資中建立股權，而不是第二套和第三套住房。房地產活動的增加將對iShares美國房屋建設ETF（TSB）等ETF有利。

特朗普政府需要採取的第二個關鍵行動是將預算赤字降至2- 3%。這將使債務/國內總產值比率穩定並最終下降。此外，政府支出的減少（目前正在擠出私人投資）可能會導致長期利率大幅下降，縮小遺留抵押貸款利率與當前抵押貸款利率之間的差距。

Multiplo Invest：在我看來，解決方案並不簡單，需要對抵押貸款支持證券模型進行結構性調整。一種可能性是過渡制度，幾年后有可能調整抵押貸款利率，但以預先商定的方式，這將稀釋投資者的風險，並可能成為解決問題的開始。

邁克爾·格雷：我們上面討論的選擇是對住房負擔能力問題的拼湊解決方案，但它們並沒有解決住房市場的根本問題，即房價過高。過去50年來，房價的增長大大超過了收入的增長，造成了負擔能力危機。

過去五年，美聯儲實施零利率政策期間，這一問題進一步加劇，抵押貸款利率降至2.65%的歷史最低點。2020年7月至2022年1月的18個月內，抵押貸款利率徘徊在3%的歷史最低水平附近。

在此期間，房價的增長速度幾乎是家庭收入的兩倍。房價上漲48%，家庭收入上漲25%。

房價飆升的部分原因是抵押貸款利率極低，這使得購房者支付的費用大大高於要價，因為由於抵押貸款利率較低，他們每月的抵押貸款付款實際上會減少。

買家需要意識到2.65%的抵押貸款是一種失常，永遠不會再出現。房價需要根據當前的現實進行調整。 這正在發生，但進展緩慢。

現任政府可以通過建造低價住房來提供幫助。在解決住房危機方面，這將比允許可抵押的低利率抵押貸款、允許房主帶走他們的低利率抵押貸款或發放50年期抵押貸款更進一步。