從紹興世茂廣場法拍，看世茂資產處置的邏輯與挑戰

摘要：隨着商業地產市場的持續調整，世茂的資產處置將更考驗其對資產價值的判斷與定價能力。如何在快速變現與減少價值損耗之間找到平衡，成為世茂及同類企業面臨的核心問題。

觀點指數(GDIRI) 近日，浙江省紹興市越城區勝利東路360、386號的紹興世茂廣場拍賣成功。

據悉，該拍品所有人為紹興世茂投資發展有限公司，拍賣標的總建築面積約18.39萬平方米，房屋用途及土地性質為商業。

這並非首次拍賣，此前1月及3月項目曾進行過兩次司法拍賣，彼時評估價約10.45億元，首拍及二拍起拍價分別為7.31億元、5.85億元，但均因無人出價而流拍。

而本次即第三次拍賣，起拍價為4.4億元，共有5人報名，經過57輪競價，項目最終被紹興眾合成企業管理有限公司以近5.8億元的價格競得，較最初評估價縮水約4.6億元。

三拍折價成交邏輯

資料顯示，紹興世茂廣場於2009年開業，是世茂在紹興商業版圖的起點，也是當地首家真正意義上的大型現代化商業綜合體。

開業之初，項目以「城市生活新中心」為定位，匯聚了500多個知名品牌和23個主力商家，法國歐尚、萬達影城、無印良品等品牌均紛紛入駐，涵蓋時尚、餐飲、娛樂等多個領域。

然而，隨着紹興本地商業競爭開始白熱化，加之世茂集團債務問題爆發，項目發展受挫，並於今年1月被擺上法拍交易平臺。

從拍賣情況看，項目成交之路頗為波折。一拍二拍均因無人出價流拍，直到三拍的價格調整到遠低於歷史評估價時，才得以成交。

聚焦資產交易本身，投資方選擇收購法拍資產時，核心考慮因素在於資產本身的價值、價格門檻和交易風險。

從這些層面來看，紹興世茂廣場的劣勢並不少。首先，拍賣前項目經營已面臨壓力，業態老化、主力店撤場等問題凸顯，主力店百盛百貨於2025年6月撤場，海底撈也在同年9月關閉。

其次，項目土地使用權期限至2046年5月11日，剩余年限約20年，僅達到大部分投資方對於交易資產的基礎門檻。此外，雖然項目周邊有地鐵站點，但地鐵建設周期長，商業體的交通紅利，短期內無法兑現。

不過，項目作為老牌商業體仍具備一定的優勢。區位條件上，其位於紹興越城區勝利東路核心地段，擁有18.39 萬平方米的較大規模體量。消費基礎上，周邊的大型居住區能提供穩定的客流，未來項目有望享受到紹興地鐵4號線的長期交通利好。

隨着拍賣價大幅下調，項目對部分買家而言吸引力有所增強，最終被本土企業成功收購。

觀點指數認為，這一成交結果，本質體現了市場對商業資產的價值重估。買家不再為項目過往的品牌光環或賬面價值買單，而是基於資產現有核心條件進行獨立判斷，當資產價格足夠「便宜」、能夠覆蓋未來風險與改造成本時，纔有望成交。

此外，值得注意的是，此次買家為紹興本土民企。這一現象並非個例，相較一線城市由金融資本主導的交易模式，在非一線城市的商業地產大宗交易中，民企正呈加速崛起趨勢，成為商業資產的主力買方。

本土民企敢於在價格低點出手收購，或與他們更加熟悉當地區域商業環境有關。

作為交易頻次較高的買家羣體，民企偏好中小體量標的，業態選擇較為多元。從交易標的來看，2-4億元總價的物業最受其青睞，除傳統辦公業態外，還會關注酒店、零售、公寓等業態。

資產處置路徑與挑戰

紹興世茂廣場的易主，是世茂集團近年來為應對債務壓力，大規模處置資產的一個縮影。面對清盤呈請、銷售腰斬與鉅額虧損，世茂採取了「展期+削債+資產處置」的組合策略，而出售資產所獲的現金正是履行債務重組承諾的關鍵來源。

從處置標的看，世茂已陸續將香港、北京、上海、廣州等多地項目擺上貨架，涵蓋酒店、寫字樓、綜合體等多種業態。如上海外灘茂悦酒店、深圳坪山第一高樓、泉州臺商寶龍廣場、南京鼓樓世茂52+、雨花世茂52+等。

資產處置方式上，世茂目前採取的主要有三種方式，即市場化法拍、政府收儲和協議轉讓。其中，協議轉讓方式頻次較高，世茂此前出售的上海外灘茂悦大酒店、廣州亞運城股權、北京分鍾寺地塊權益、北京通州商業項目等資產，均是通過買賣雙方直接談判的協議轉讓方式完成。

不過，從世茂已處置的資產情況來看，城市能級與資產業態的差異，導致了處置結果的顯著分化。

一線城市核心資產仍具流動性，雖然通常需折價，但能較快地達成交易。今年11月4日，北京世茂大廈在京東資產交易平臺以22.54億元拍賣成交，買家為揚子江藥業旗下的北京揚子江置業。此次成交價為32.2億元評估價的七折，成交樓面價3.2萬元/平方米。

作為一線城市的優質寫字樓，北京世茂大廈是世茂集團在北京CBD的首個作品，也曾是世茂「最賺錢」的商辦資產。其營收在2019年最高達1.72億元，在2024年的營收也達到1.32億元，具備資產流動性好、保值性強等特點，較易吸引戰略買家，以較好的價格成交。

其非一線城市商業項目則普遍面臨流拍或深度折價。紹興世茂廣場雖最終成交，但也經歷了兩次流拍與大幅折價，凸顯非一線城市商業資產的處置難度。

當下，世茂仍有不少項目處於流拍狀態，如南昌世茂廣場已三次流拍。該項目自身運營狀況不佳，且周邊有萬象城等新商業體與之激烈競爭，商場閉店率超80%，日常客流量極少。

在商業地產整體估值的理性階段，該項目價格也不具備優勢，首拍價約8億元，三拍起拍價為6.4億元。較高的資金門檻、后續潛在的大額運營改造成本等，都讓投資者望而卻步。

此外，商業資產類別也是重要因素。交易階段，寫字樓多為單一業態，產權清晰，評估標準成熟，按建築面積、區位均價就能大致確定估值，交易流程相對簡單；而商場涉及商鋪分割、入駐商户合約、運營團隊交接等諸多複雜問題，且受消費市場波動影響大，估值難度高，容易拉長交易周期。

后續運營上，商場成功運營的難度較高，盈利高度依賴精細化的商業管理能力；寫字樓的運營則相對標準化，核心在於做好物業管理。

對於世茂而言，加快資產處置，甚至接受大幅折價，是應對當前流動性危機的現實選擇。此舉能快速回籠資金，緩解短期償債壓力，為債務重組贏得時間。2025年上半年，世茂集團淨虧損達89.34億元，在債務壓力下，其資產處置之路仍要繼續。

但從長期來看，這種「以價換量」的策略本質上是在消耗企業存量價值，大幅折價直接導致財務報表出現大額虧損，侵蝕淨資產。以泉州臺商寶龍廣場為例，該項目賬面價值12.66億元，轉讓價僅2.85億元，直接導致了世茂淨利潤減少9.81億元，歸母淨利潤減少1.70億元。

未來，隨着商業地產市場的持續調整，世茂的資產處置將更考驗其對資產價值的判斷與定價能力。如何在快速變現與減少價值損耗之間找到平衡，成為世茂及同類企業面臨的核心問題。