五礦地產退市折射出了什麼

（來源：企觀國資）

中國五礦集團有限公司（下稱中國五礦）正加速整合旗下地產業務。

10月23日晚，五礦地產發佈公告稱，其大股東擬斥資不超過12.76億港元對公司實施私有化，並申請撤銷公司於香港聯合交易所的上市地位。交易完成后，五礦地產將成為中國五礦全資控股子公司，這意味着中國五礦對地產業務的掌控力將進一步強化。

11月19日，五礦資本再有新動作，其控股子公司五礦信託將與五礦地產控股攜手，共同出資10億元設立一家合資公司，專項處置涉房信託存量資產。這一舉措被視作中國五礦運用金融資源助力存量資產盤活的關鍵一步。

12月初，市場傳出消息，五礦地產完成退市后，或將與中冶置業啟動整合進程。若消息屬實，這無疑是中國五礦內部地產資源深度整合的又一重要節點。

從推進私有化退市、實施存量資產盤活到啟動同業整合，中國五礦在地產業務領域的佈局環環相扣、層層遞進。若這一系列舉措能順利落地，其地產業務將逐步擺脫以往分散發展的舊格局，邁入協同運作、集中管理的全新發展階段。

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私有化

五礦地產是中國五礦旗下核心子公司，其主營業務聚焦住宅開發領域，同時佈局商業、酒店、特色小鎮等多元業態。

10月23日，五礦地產發佈公告稱，其大股東擬斥資對公司實施私有化。此次私有化的註銷價定為每股1港元，相較於公司股票最后交易日收盤價0.49港元，溢價幅度高達約104.08%，對應總現金代價約12.76億港元。

針對此次私有化，五礦地產明確給出五點核心理由：

一是股票流動性長期處於低迷狀態。過去12個月內，公司股票日均交易量僅44萬股，佔獨立股東計劃持股股份的比例僅為0.03%。這意味着股東若進行大額股票減持，極易面臨折價變現困境，其股東權益難以得到充分保障。

二是私有化價格具備顯著溢價，可為股東提供高價退出的優質渠道，助力股東實現資產優化配置與價值高效變現。

三是上市平臺融資功能已基本喪失。自2009年起，該平臺便未再有股權融資記錄，資本市場股權融資渠道基本停滯，難以通過股權融資為公司業務發展提供有效資金支持。

四是私有化完成后，公司可擺脫短期市場波動的干擾，更專注於長期戰略規劃與內部資源整合，為長遠發展築牢根基。

五是退市可大幅簡化合規流程，減少監管合規類繁瑣事項，進而提升整體管理效率、降低運營成本。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，在當前房地產市場深度調整的行業背景下，上市房企普遍面臨市值低迷、市淨率偏低的行業性困境，資本市場對房企融資平臺的價值認可度已大幅縮水，退市成為不少房企的必然選擇。

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深層原因

針對此次退市，在上述表層原因背后，還潛藏着更為核心的深層邏輯。

近年來，房地產行業經歷深度調整，五礦地產經營業績持續承壓並陷入虧損困境。年報及半年度數據顯示，自2022年起，五礦地產已連續多年虧損：2022年虧損13.6億港元，2023年虧損10.16億港元，2024年虧損37.48億港元，2025年上半年虧損額已達5.8億港元。若將2025年上半年虧損納入統計，公司三年半累計虧損規模已接近70億港元，這一數值遠超其歷史累計淨利潤總和（約30億港元），相當於前期經營成果已基本被虧損覆蓋。

比業績虧損更嚴峻的是，資本市場對房地產行業的估值邏輯已發生根本性逆轉。

過去二十年間，房企估值核心始終圍繞銷售規模、土儲質量、周轉效率及槓桿水平等維度展開，這套估值體系建立在房價穩步上漲的地產紅利假設之上。如今，資本市場對房企的估值邏輯正從高槓杆周期股轉向現金流價值股。對於未能完成這一估值邏輯適配與業務轉型的地產企業而言，退市未必是最終結局，反而可能是一次被動但具備理性邏輯的發展重啟。

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轉型路徑

目前，五礦地產退市后的轉型路線圖已清晰明確：先依託監管賬户築牢項目交付底線、穩定購房人信心，再通過合資公司盤活涉房信託存量資產，后續將在同類資源整合與管理團隊優化的協同驅動下，實現業務突圍與品牌重生。

具體做法如下：

首先，築牢交付底線，保障購房者權益。

年報顯示，五礦地產當前在北京、天津、南京等7座城市的在售項目已全部納入地方監管賬户。這一舉措為項目短期交付築牢了資金保障，切實為購房者吃下定心丸。按時完成項目交付，不僅是企業履行社會責任的表現，更是維護品牌公信力、穩定市場預期的關鍵舉措。

其次，設立合資平臺，盤活涉房信託存量資產。

11月19日，五礦資本發佈公告稱，其控股子公司五礦信託將與五礦地產控股聯合設立一家註冊資本10億元的合資公司，專項用於處置及盤活涉房信託存量資產。根據合作規劃，新公司由五礦地產控股持股70%並主導運營，五礦信託則以3億元貨幣資金及價值 162.9億元的涉房信託資產包進行出資。該交易的核心邏輯，是將難以變現的信託受益權轉化為可運營的地產項目股權，藉助地產開發主體的專業操盤能力為信託資產解套。

再次，有望推進同業整合，優化體系內地產業務佈局。

公開資料顯示，十年前，中冶集團整體併入中國五礦，其旗下房企中冶置業也隨之被納入五礦。此后，中冶置業與五礦地產雖同屬中國五礦，但長期保持獨立運營。隨着五礦地產啟動退市，市場普遍預判二者有望進行整合。兩家企業業務結構高度相似，均涵蓋住宅開發、商業運營等多元領域。此前整合迟迟未能落地，核心原因在於五礦地產的獨立上市地位，以及中冶置業隸屬於上市平臺中國中冶的複雜股權架構。如今五礦地產完成退市，這一核心障礙已徹底消除，地產板塊整合具備了更為成熟的實施條件。通過此次體系內的資源整合，不僅能夠實現地產資源的高效共享，還能進一步優化五礦體系內地產業務的整體戰略佈局。

最后，完成管理層更迭，開啟戰略過渡期。

11月13日，五礦地產發佈人事公告稱，何劍波辭任公司董事長職務，43歲的戴鵬宇接任代理主席。至此，何劍波時代正式謝幕，五礦地產步入由戴鵬宇掌舵的戰略過渡周期。

何劍波在五礦體系深耕三十余載，1992年加入中國五礦，歷任總裁辦公室主任、戰略研究室主任等要職。在主持地產板塊工作期間，他帶領團隊於2021年將五礦地產銷售額推至260億元這一歷史峰值，還率先提出由傳統開發商轉型為城市綜合運營商的戰略構想，主導推進了營口產業園、粵東物流總部新城、成都未來生態城等超大型產城融合項目的落地。

接棒的戴鵬宇年僅43歲，2007年加入五礦地產后，曾在華中、華東、華南三大區域公司歷練。從區域一線到集團層面掌舵，戴鵬宇既要延續五礦地產深耕實體項目的業務根基，也需要在何劍波提出的城市綜合運營商戰略基礎上，探索出適配行業新周期的突圍路徑，推動企業實現從虧損到穩健發展的關鍵跨越。

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扭虧重點

中國五礦是一家以金屬礦產、冶金工程、貿易物流及金融地產為核心主業的央企。截至目前，集團旗下共擁有9家上市公司，其中中國中冶為A+H股兩地上市企業，鹽湖股份、株冶集團、中鎢高新、五礦發展、五礦新能、五礦資本6家為A股上市公司，五礦資源與五礦地產則於香港聯交所掛牌上市。

2025年半年報數據顯示，除五礦地產與五礦新能外，集團其余7家上市公司均實現盈利。具體來看，中國中冶淨利潤達 23.26億元，鹽湖股份淨利潤25.09億元。株冶集團、中鎢高新、五礦發展、五礦資本分別實現淨利潤5.85億元、4.84億元、1.08 億元、5.25億元。五礦資源則實現淨利潤5.663億美元，摺合人民幣約41億元。

與之形成反差的是，五礦地產與五礦新能仍深陷虧損困局。

2025年3月，朱可炳正式履新中國五礦總經理一職。出生於1974年的他，是中國五礦現任高管團隊中最年輕成員。其職業履歷豐富，此前曾任職於寶武鋼鐵、中國聯通等企業並擔任高管，2021年加入中國五礦后，先后出任集團副總經理、五礦資本董事長等崗位。

朱可炳上任之初，便面臨兩大核心經營挑戰：其一，中國五礦如何在營收規模創歷史新高的同時，實現淨利潤的穩健增長。過去五年，集團營收規模從6000億元攀升至9000億元，但歸母淨利潤波動幅度較大，這對管理層的戰略定力與精細化運營效率均構成考驗。其二，中國五礦如何推動虧損子企業儘快實現扭虧為盈。尤其是五礦地產，其已連續三年陷入虧損。2024年單年虧損額幾乎吞噬其過去24年的歸母淨利潤累計值。

針對上述挑戰，中國五礦已制定針對性攻堅方案，其中將地產板塊的退市、盤活、輸血、整合等舉措，列為推動該板塊扭虧的核心抓手。事實上，集團對地產板塊的戰略調整早有佈局，2025 年初，中國五礦董事長陳得信就在年度工作會議上明確提出，五礦地產需加速構建房地產新發展模式，優先以輕資產模式推進內部業務協同與管理服務輸出。這一戰略導向，也為后續四大舉措的落地提供了頂層設計支撐，成為地產板塊實現扭虧、轉型新發展模式的綱領。

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