財通地產 · 公司深度 | 綠城管理控股：代建龍頭深耕致遠，持續堅守股東回報

（來源：財通證券研究）

深耕代建領域十余載，國內代建第一股。公司是國內房地產輕資產開發模式的先行者與引領者，核心業務模式包括三大代建主業（政府代建、商業代建、資方代建）及三大配套服務（金融服務、產城服務、產業鏈服務），2020年公司在港交所主板上市，成為國內代建第一股。

新拓代建規模逆市增長，穩居行業首位。1H2025公司新拓代建項目總建築面積同比增長13.9%至1989萬平方米，位居行業首位。公司致力於有質量的規模擴張，1H2025公司新拓代建項目代建費預計約50億元，同比增長19.1%，代建費增速高於新拓面積增速。

重視股東回報，首次中期派息。公司自上市以來，持續重視股東回報，2022-2023年分紅比例均超100%。1H2025公司首次進行中期分紅，派息態度積極。此外，公司在中期業績發佈后持續回購，已累計回購1000萬股，回購總額2791萬元，截至10月28日，回購股份已完成註銷。

投資建議：略。

房地產市場下行超預期、代建行業競爭加劇、業主方違約風險

目錄/contents

正文部分

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深耕行業十余載，國內代建第一股

1.1 國內房地產輕資產開發模式的先行者與引領者

深耕代建領域十余載，致力於打造全生命周期的綜合性代建服務商。公司是國內房地產輕資產開發模式的先行者與引領者，通過項目管理整合資源、輸出品牌及標準，以定製化的解決方案和高品質服務為代建項目創造價值。核心業務模式包括三大代建主業（政府代建、商業代建、資方代建）及三大配套服務（金融服務、產城服務、產業鏈服務），公司致力於成為涵蓋物業管理的全生命周期的綜合性代建企業。

篤行致遠，鑄就國內代建第一股。2005年綠城集團通過城中村項目改造和安置房代建探索輕資產業務。2015年公司成立，併成為綠城品牌和代建管理模式的輸出主體，2020年公司在港交所主板上市，成為國內代建第一股。

1.2 混合所有制企業，兼具央企信用與市場化機制

公司為混合所有制企業，股權結構穩定集中，兼具央企信用與市場化機制。公司控股股東為綠城中國，截至2025年6月30日，綠城中國持有公司股權比例約71.3%，公司股權結構穩定集中。國務院國資委通過中交集團及綠城中國間接持有公司股權，作為混合所有制企業，公司兼具央企信用與市場化機制。

02

規模築基品牌賦能，穩居代建行業龍頭

2.1 業績階段性承壓，多措並舉修復蓄力

受房地產市場下行的滯后效應影響，公司業績階段性承壓。自2020年以來，公司營收持續增長，2020-2024年公司營收年均複合增速達17.4%。業績方面，2020-2024年公司歸母淨利潤年均複合增速達16.2%。受房地產市場下行的滯后效應影響，1H2025公司業績階段性承壓，營業收入同比下降17.7%至13.7億元，歸母淨利潤同比下降48.9%至2.6億元。

代建業務為公司主要收入來源，毛利率階段性回落。1H2025公司營收同比下滑的原因為公司代建業務收入下滑，代建業務是公司主要收入來源，1H2025其收入佔公司營收比例為99.1%。由於近年來房地產市場下行及代建行業競爭加劇，1H2025公司代建業務收入13.6億元，同比下滑17.0%，拖累公司營收。毛利率方面階段性回落，1H2025公司毛利率同比下降11.4pct至40.0%，仍處健康水平。

多措並舉，驅動利潤長期穩健修復。公司業績階段性承壓，在投資端、運營端及財務端協同發力，多措並舉驅動利潤長期穩健修復。投資端，增強投研能力、創新業務模式，中標率及重複委託率逐步提升；運營端，加強流程標準化、強化經營兑現度、深化代建管理能力；財務端，通過數字化賦能提升收款效率，機制升級推進專項收款。隨行業競爭迴歸產品力及運營效率本質，公司有望憑藉自身綜合實力及精細化管理等優勢，築牢高質量發展基礎。

2.2 新拓逆市上漲，規模絕對領先

新拓代建規模逆市增長，穩居行業首位。1H2025公司新拓代建項目總建築面積同比增長13.9%至1989萬平方米，位居行業首位。公司致力於有質量的規模擴張，1H2025公司新拓代建項目代建費預計約50億元，同比增長19.1%，代建費增速高於新拓面積增速，項目盈利性未被稀釋。

新拓業務結構持續優化，商業代建面積佔比提升。1H2025公司新拓代建項目中，商業代建面積1616萬平方米，佔新拓代建項目總建築面積比例同比增加11.9pct至81.2%，其中民企代建項目面積佔比明顯提升，同比增加7.1pct至36.6%。從城市佈局來看，一二線城市新拓代建項目面積佔比近六成，維持高位。

2.3產品力持續提升，銷售額領跑代建行業銷售榜單

代建銷售額逆市增長，位居行業榜首。在房地產行業下行周期中，公司持續豐富產品譜系、多維度實現產品升級，開發能力穩中有進，憑藉多年沉澱積累的品牌優勢和營銷能力，1H2025公司代建銷售額419億元，同比增長1.9%，位居行業榜首。

營銷能力持續提升，銷售費率進一步壓降。公司持續提升營銷能力，1H2025首開項目兑現率高達93%。公司積極強化案場轉化率、客户轉化率及數字營銷，同時進一步強化費用管控能力，1H2025公司銷售費率同比下降1.0pct至2.2%。

2.4 訂單底倉充實，項目啟動逐步提效

在手訂單充裕，保障公司有質量發展。截至2025年6月30日，公司在手訂單總建築面積約1.3億平方米，四大城市圈面積佔比為77%。公司在手訂單中，待開發面積、在建面積及交付面積佔比分別為38.4%、42.7%、18.9%。此外，公司項目啟動逐步提效，待開發面積佔比穩步壓降，較2024年底下降5.0pct。公司訂單底倉充實，持續加快轉化，經營兑現度及業務確定性有望增強，保障公司高質量發展。

03

在手現金充裕，重視股東回報

3.1現金流穩定，代建費收款向好

在手現金充裕，財務狀況穩健。截至2025年6月30日，公司在手現金16.4億元，較2024年底增長8.3%，在手現金充裕。公司積極提升代建費首款率，貿易及其他應收款規模壓降，截至2025年6月30日，公司貿易及其他應收款較2024年底下降10.7%至10.0億元。

3.2 重視股東回報，首次中期派息

積極回饋股東，首次中期派息。公司自上市以來，持續重視股東回報，2022-2023年分紅比例均超100%。1H2025公司首次進行中期分紅，派息態度積極。此外，公司在中期業績發佈后持續回購，已累計回購1000萬股，回購總額2791萬元，截至10月28日，回購股份已完成註銷。

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盈利預測及估值

略。

房地產市場下行超預期：代建業務為公司主營業務，若房地產行業持續下行，或影響公司營收規模及淨利潤增速。

代建行業競爭加劇：隨更多房企佈局代建賽道，行業競爭加劇可能導致代建費率下滑。

業主方違約風險：受下行周期影響，若業主方現金流承壓導致代建費等支付違約，或影響公司收款率。

財通房地產研究團隊：房誠琦、陳思宇、何裕佳

注：文中報告節選自財通證券研究所已公開發布研究報告，具體報告內容及相關風險提示等詳見完整版報告。

證券研究報告：《代建龍頭深耕致遠，持續堅守股東回報》

對外發布時間：2025年12月2日

報告發布機構：財通證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資諮詢業務資格）

分析師：房誠琦  

SAC證書編號：S0160525090002

分析師：陳思宇

SAC證書編號：S0160525090008

分析師：何裕佳  

SAC證書編號：S0160525090001