恆大童世界長沙折戟樣本 爛尾多年后國資入場收拾殘局

觀點網 三宗曾經承載着「東方迪士尼」夢想的土地，等來了最后報價。

2025年12月2日，京東司法拍賣平臺「槌聲」落下，為長沙恆大童世界三宗核心用地長達數年的停滯畫上了一個階段性句號。

根據交易公告，拍賣標的為「長沙恆大童世界旅遊開發有限公司名下三宗娛樂康體用地及地上在建工程、附着物」，三幅地塊總面積約17.2萬平方米，土地性質為娛樂康體用地，土地使用期限至2056年12月6日屆滿。

在恆大最初的藍圖里，這里本應是全球規模最大的童話神話主題樂園的核心區域，一個預計年接待遊客量超1500萬人次、年消費總額超200億元的文旅地標。

但自停工后，這些土地因長期丟空而雜草叢生，地塊上處於毛坯狀態的入口主城堡、兒童劇場等幾處建築物主體，在經歷風吹雨打后，呈現出一幅荒涼破敗的景象。

這與一路之隔，同由恆大開發的連片住宅小區形成強烈對比。

它們同樣催生自當年一時盛行的「文旅+地產」模式，有着「住宅反哺文旅、文旅沉澱資產」的美好願景，卻在恆大急功近利開發模式下有了不同的命運。

如今，配套住宅產品早已落成推售，文旅項目僅完成了基礎施工，距離規劃相去甚遠。

宏大的故事

長沙恆大童世界的故事，始於恆大集團高歌猛進的擴張年代。

2017年8月，該公司宣佈計劃開拓主題公園業務，擬在蘇州、鎮江、貴陽、長沙、青島、西安等城市啟動多個童世界項目，並以恆大童世界為主打產品，打造以大型童話神話主題樂園為核心的大型文化旅遊綜合體。

根據時任恆大旅遊集團董事長肖恩的介紹，恆大童世界是「全室內、全天候、全季節」大型主題樂園，面向2-15歲的少年兒童，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容，將打造出全球規模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話主題樂園。

截至2017年末，恆大就通過旗下恆大旅遊集團，在海南海花島、江蘇啟東、長沙、貴陽、開封、鎮江、蘇州、滄州、煙臺、鄂州、武漢地落地11個文化旅遊項目，總旅遊用地儲備面積4307萬平方米，總在建面積1093萬平方米。

由此可見，此次涉及的長沙恆大童世界，是恆大最早起步的童世界項目之一。

事實上，長沙恆大童世界早於2016年便已開始推進。同年10月26日，據湖南湘江集團消息，「恆大長沙童世界項目」進行拆遷集中籤約活動，首日簽約率超過70%。同月，長沙恆大童世界旅遊開發有限公司註冊成立。

項目進展迅速，到1月13日便宣告舉行開工儀式，成為恆大旅遊集團首個正式進入施工階段的恆大童世界，樂園原計劃於開工后2-5年內開業。

施工之余，長沙恆大童世界在2017年內亦繼續擴充用地規模。根據恆大集團年報，截至2017年末，該項目土儲面積已達118.32萬平方米，樓面地價1286元/平方米，土儲原值15.22億元。

當時，該項目作為恆大在中南地區的核心佈局被寄予厚望。

以童話樂園為核心，這個位於長沙岳麓區坪塘鎮大王山片區的文旅項目，規劃總佔地超6000畝，涵蓋桐溪古鎮、温泉小鎮、影視文創基地、歐式城堡酒店及大型珍稀植物公園、配套住宅產品等多元業態，最初計劃總投資高達500億元。其中，童世界將落實投資約120億元。

這種宏大故事在很長一段時間內的確撬動了市場。

項目三大住宅組團中，面積最大的「長沙恆大文化旅遊城」於2018年首次推盤，此后一直熱銷。公開資料顯示，2020年1-9月，該樓盤期內實現了33.76億元商品住宅銷售額，一度登頂長沙住宅項目銷冠。

另兩個組團恆大半山悦府、恆大濱江左岸，雖有部分樓棟建設進度出現滯后，但絕大多數樓棟已完成交付。

但其余規劃大多都只停留在紙面上，隨着2021年恆大流動性危機暴露，整個文旅項目剩余部分包括恆大童世界在內均戛然而止。

其中，規劃總建築面積約8萬平方米，包括2條蘇式風情商業街、2條徽派風情商業街和1條川西風情酒吧街的「桐溪古鎮商業街」情況稍好。項目東區東區已於2020年投入運營，儘管經營情況不算好，西區則處於停工狀態。

恆大童世界就如上所述，建設處於停滯狀態。

處置童世界

長沙恆大童世界項目陷入危機后，湘江新區為此成立了專門的恆大專班辦公室，優先保證了項目配套住宅的「保交付」工作，隨后則將目光放在文旅部分的盤活。

據瞭解，當地政府曾明確表示，恆大童世界將納入湘江新區片區整體配套規劃方案中，桐溪古鎮則會被納入長沙恆大文化旅遊城項目整體滾動開發建設方案中，逐步啟動項目滾動開發建設。

2025年7月消息，湘江新區領導就曾實地調研恆大童世界項目，提出要「高標準盤活存量資產」。

到2025年10月27日，長沙市岳麓區人民法院在京東資產交易平臺掛牌拍賣上述恆大童世界相關資產，起拍價約3.54億，較5.05億元的評估價折價約30%。但出於各種原因，標的無奈流拍。

12月1日，標的進入二拍，起拍價2.8億元，這次終於實現成交。

湖南湘江新區悦景投資有限公司，一家在拍賣前三天剛剛成立、註冊資本僅100萬元的公司——以2.83億元價格接盤了這批資產。這個數字相較於5.05億元評估價折價近44%，較首次拍賣的起拍價3.5億元也低了19%。

穿透持股，湖南湘江新區悦景投資有限公司最終由湖南湘江新區發展集團有限公司持股100%。

資料顯示，湖南湘江新區發展集團（簡稱湘江集團）於2016年6月掛牌成立，是湖南湘江新區基礎設施建設、片區開發、現代產業體系構建、生態環境開發和治理、兩型社會建設的重要載體。

其中，湘江集團片區開發板塊的主要業務就為針對性推進梅溪湖國際新城、大王山旅遊度假區、湘江科學城等片區開發和重大基礎設施項目建設。

兜兜轉轉將近10年，恆大童世界項目最終還是回到所在地國資湘江集團手中。

根據拍賣信息，買受人通過拍賣取得標的物后，須按原規劃條件進行建設。意味着，恆大童世界將不更改用途，繼續得以推進。

此次拍賣背后，隨着2021年恆大集團陷入流動性危機，遍佈全國的童世界項目紛紛陷入困境，各地採取了不同的應對策略。或者等待處置方案中，或者通過引入各地國資平臺或金融機構接管，嘗試復工盤活。

例如2022年初，廣州南沙恆大童世界被整體轉讓，國企五礦集團旗下五礦國際信託有限公司接手。

廣州南沙恆大童世界原規劃投資49億，將建設以童話神話為主題的由35座風格特異的商業建築羣構成的文創園區，以及酒店及酒店式公寓、商業街、美食街等業態構成的大型文化旅遊綜合體。項目在2020年拿地，不久后出現危情；

包含恆大童世界的萊陽丁字灣世紀文化城，亦於2022年被煙臺國資平臺山東丁字灣南海新城投資開發有限公司接手，住宅部分得以推進。

2024年6月，國資平臺陝西建工以底價18.43億元競得位於陝西西咸新區秦漢新城塬北片區的4宗地塊，總佔地面積約1265.5畝，其中便包含原西安恆大文旅城項目的童世界樂園所在地。

據悉，原西安恆大文旅城總體量約8000畝，其中恆大童世界規劃佔地約1298畝，總投資1000億元，於2018年開工建設，共設計規劃了6大主題樂園，33個大型遊樂項目。