多城「爛尾」地標重獲新生，仍有項目在等待曙光

曾經困擾城市的「爛尾項目」，如今有望「重獲新生」。

近段時間，多個城市一度陷入停滯、爛尾的大型地標項目，都傳來盤活的最新進展，涉及重慶灣項目、深港國際中心等。此前貴州「天下第一水司樓」變身豪華酒店，也引發了市場廣泛關注。同時，也有廣州圓大廈此類地標，多次流拍等待盤活。

業內人士表示，大型項目在實際盤活中，可能會遇到諸多挑戰，這些有新進展的項目實屬難能可貴。而一些項目因債務債權關係複雜、資產無人問津等原因，要正式重啟還需時間。

大型地標「迎來新生」

近日，多個曾一度陷入停滯的地標項目，相繼出現有望盤活的消息。

11月28日，中國長城資產官微發文稱，聯合重慶市南岸區政府重啟重慶灣項目，注資不超24.76億元主導債務重組並提供新增融資，項目已啟動拆遷，計劃近期正式動工。

重慶灣項目是融創最早通過股權交易，從陽光100中國手中收購而來的。2019年時，陷入流動性危機的陽光100宣佈，作價13.34億向融創轉讓重慶一項目公司70%股權及相關債權。

公開信息顯示，重慶灣所處地段較為核心，位於重慶兩江交匯核心區位，可正看長江、嘉陵江兩江交匯，同時毗鄰慈雲寺、千佛寺、中央電影製片廠等大量文保古蹟。

儘管坐擁城市優質地段，但受房地產行業整體行情影響，融創也不得不借助金融機構，來推動項目的盤活及開發。年初，融創方面宣佈，擬引入長城風險資產盤活投資中心作為投資者，后者作為優先級有限合夥人，擬出資不超過24.76億元盤活。

近日中國長城資產的最新發文，披露了更具體的盤活思路。

據悉，今年1月23日，在重慶市南岸區政府的支持指導下，中國長城資產和融創中國、招商銀行、中信信託等合作方，就重慶灣項目達成融資合作。同時，中國長城資產旗下的房地產平臺公司——長城國富置業，提供品牌加持和專業監管服務。

在具體操作模式上，首先搭建SPV有限合夥作為重組平臺，科學隔離項目自身交叉違約風險。其次，積極協調各方資源，為項目盤活注入動力；第三，發揮在資產運營與管理方面的優勢，結合市場情況升級項目業態，為后續開發建設注入動力。

據悉，目前重慶灣待開發地塊總建面約100萬平米，集住宅、商業、辦公等多業態於一體，項目的A3地塊將率先啟動建設，規劃打造現代風格的濱江超高層高端住宅。

在深圳，同樣有大型項目出現盤活新進展。11月26日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發佈公告，對原深港國際中心項目所在片區法定圖則進行調整，將從原本以商業、文體功能為主的地塊，升級為「居住+商業」主導的複合型功能區。

深港國際中心最早由世茂集團競得，該集團2017年以約239億元拿下相關地塊，但受流動性危機影響，項目陷入擱淺。今年8月份，該項目土地收儲方案獲通過，收儲金額為68億元。目前，項目未開發土地已由政府完成收儲，為后續開發奠定基礎。

此外，貴州備受關注的「天下第一水司樓」，一度是廣為人知的「爛尾樓」，當地為修建「水司樓」舉債2億。而如今，該項目已經變身豪華酒店，格美集團接手該項目后打造了紫林山豪利維拉酒店，今年5月紫林山豪利維拉酒店已正式投入運營。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴記者，多地「爛尾」項目重啟，核心推動因素在於政策、市場與資金的協同發力。政策層面，中央及地方政府持續出臺政策，通過紓困基金、税收優惠等工具降低項目風險。資金層面，金融機構注資、社會資本參與代建代管成為關鍵。此外，地方政府主動協調資源，形成政企聯動效應，也是落實高質量城市發展的導向。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，2025年政府工作報告提出盤活存量用地和商辦用房，這為各地推動爛尾項目復工提供了政策依據，同時各地也探索出"府院聯動"等創新機制，能有效協調各方利益。相關項目的盤活進展，反映了當前房地產市場風險化解思路的轉變，不再是簡單救助或任其破產，而是通過分類施策、隔離風險等方式實現「軟着陸」。

復甦還需克服三大挑戰

有項目成功推進盤活方案，也有項目仍在等待曙光。

11月28日，阿里資產拍賣網顯示，標價12.24億元的「（破）廣東興業國際實業有限公司重整投資權益」再次流拍，資產包涉及的項目即廣州荔灣東沙片區的地標建築「廣州圓大廈」。此前，該資產包已於11月14日出現流拍，至今仍未找到接盤方。

與其他未建成的爛尾項目不同，廣州圓大廈最早於2013年12月便全面竣工，並在2015年正式投用。但因母公司鴻達興業集團陷入債務危機，該建築陷入了被拍賣抵債的境地。

嚴躍進表示，重整權益是破產重整程序中的核心概念，指投資者通過參與企業破產重整，獲得目標企業的控制權及相關資產權益，同時承擔債務清償和運營修復的責任，而非直接購買資產，同時或需承擔企業歷史遺留問題，潛在風險高於普通資產交易。

在天津，同樣有超級地標項目在等待盤活。11月29日，京東資產交易平臺信息顯示，高銀地產有限公司名下在建六個工程項目及對應土地使用權，以約86.67億元底價拍出。相關資產包包括天津117大廈、商業裙樓、特色辦公樓等六大地塊。

天津117大廈的歷史可追溯到2007年，彼時高銀地產以20.26億元與海泰控股簽訂土地收購協議，買下了相關地塊。按最初規劃，項目擬打造117大廈中心商務區、富國高銀豪宅，以及天津環亞國際馬球會，並計劃於2017年內分期完成。

更令人矚目的是，該項目2015年封頂時創了多項紀錄，包括中國結構第一高樓、國內房建領域最長樁基、國內單根最重防屈曲鋼支撐、超高層建築混凝土底板世界之最等。但此后不久，高銀地產便遭遇股價閃崩、資金危機，項目建設也陷入了停滯。

今年2月，天津市第二中級人民法院裁定受理高銀地產（天津）破產清算一案，並指定高銀地產（天津）清算組擔任高銀地產（天津）管理人。今年4月，全國建築市場監管公共服務平臺上的一張建築工程施工許可證電子證照，顯示117大廈復工在即。如今，雖然拍賣網站顯示資產包「拍出」，但后續盤活方案還未明晰。

嚴躍進認為，大型項目重啟需突破三大難題：一是資金缺口，項目長期停滯導致債務累積、資產貶值，需通過債務重組、引入增量資金解決；二是法律糾紛，涉及多方債權人、施工方利益衝突，需協調債轉股、資產分割等方案；三是市場信任重建，項目品牌價值受損、客羣流失，需通過優化業態、提升運營效率來重塑競爭力。

劉水錶示，要真正推動項目盤活，資金問題肯定是首位的，包括鉅額續建資金缺口和融資難題。此外，這類項目大多債權債務關係極其複雜，涉及優先權確認和債權人協調。同時要注意項目本身的技術與合規問題，比如長期停工導致的安全隱患和手續不全。

而在這一過程中，各類金融及資產管理機構，正扮演越來越重要的角色。

「金融機構來説擁有專業人才團隊及豐富經驗，可以牽頭設立紓困基金、提供重組顧問服務，設立風險處置服務信託、特定資產收益權信託。例如，AMC負責取得項目控制權並隔離風險，引入品牌房企作為代建方進行后續開發運營。」劉水錶示。

此外，信託公司可通過設立服務信託，實現項目公司與出險房企集團的風險隔離，保障新增資金安全，平衡各方利益，推動項目復工續建；保險公司更傾向於在市場低位階段，收購位於核心地段的優質商業不動產。

嚴躍進稱，金融機構一方面可通過結構化融資參與項目重組，獲取資產增值收益；二是不良資產包收購，以折扣價收購爛尾項目債權或股權，后續通過運營提升退出價值；三是與代建方合作，提供開發貸或過橋資金，降低投資風險。