德祥地產融資計劃背后：不動產行業的RWA代幣化浪潮

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摘要：在業務壓力下，不動產企業戰略求變，通過RWA代幣化盤活存量資產、提升流動性、拓展融資渠道，尋找「第二增長曲線」。

觀點指數(GDIRI) 11月25日，德祥地產發佈公告稱，已完成7000萬港元定向增發，由財務機構瑞凱全額認購。公告稱募集資金中約30%將用於推動旗下房地產資產的真實世界資產（RWA）代幣化，同時強化區塊鏈與數字資產管理能力，助力其向「科技賦能的地產平臺」演進。

據觀點指數不完全統計，年內已經有包括綠地、新城、華潤等多家不動產企業開展了RWA代幣化探索。這一計劃的背后，是不動產行業在業務壓力下的迫切探索，也折射出RWA代幣化正在成為行業轉型的方向之一。

業務壓力承壓下的轉型

德祥地產的中期業績顯示，公司實現收益704.2萬港元，同比減少27.38%；公司擁有人應占虧損1.21億港元，同比收窄76.07%。虧損收窄主要得益於行政費用控制與去年同期確認出售加拿大酒店合營公司權益的2.2億港元虧損在本期不再發生。

但核心地產業務仍面臨深層壓力，商業不動產業務租金持續承壓，導致投資物業公平值減少2700萬港元，合營公司位於中國的商業物業公平值虧損7130萬港元，且無物業存貨出售進一步拖累收益。

這種業績表現並非個例，而是不動產行業的普遍困境。傳統業務模式下，不動產企業面臨租金下滑、估值縮水、銷售疲軟等多重挑戰，企業亟需尋找新的增長點。

RWA代幣化的出現，為行業提供了新的思路——通過區塊鏈技術將投資性房地產轉化為可分割、可流動的數字資產，提升資產流動性，盤活存量價值。這一模式與不動產企業的「存量資產」屬性高度契合，成為其轉型的重要方向之一。

不動產企業RWA代幣化探索潮

2025年以來，多家不動產企業已密集啟動RWA代幣化探索，形成行業性浪潮。

7月，綠地旗下綠地金創的綠地(亞洲)證券，獲批香港證監會數字資產諮詢服務（VA4號）及數字資產投資組合管理（VA9號）牌照， 成為首家同時持有數字資產諮詢與管理牌照的國資背景企業。

其首個RWA項目——總價值29億港元的綠地香港銅鑼灣寫字樓，被拆分為100萬份NFT產權憑證，每份對應等比例底層資產所有權與收益權。該項目最低投資門檻降至1000港元，普通投資者可通過合規平臺認購，且代幣發行通過KYC認證，僅限持牌平臺交易，保障了合規性。

新城控股的動作同樣值得關注。8月，新城發展宣佈成立數字資產研究院，全面推動優質IP資源與資產收益代幣化，包括探索基於吾悦廣場資產收益的RWA產品，公司通過配發股份籌資約4940萬港元，專項用於RWA領域戰略佈局。

吾悦廣場作為新城的核心資產，總資產價值超1200億人民幣，200多座廣場全部開業后年商户銷售額將達1500億，為RWA產品提供了穩定的底層資產支撐。

9月以來，不動產企業進一步擴展RWA範圍，不侷限於傳統的寫字樓、購物中心等資產，拓展至包括充電樁、數據、股權等能產生收益的資產。

例如，復星財富控股旗下財富科技平臺星路科技與同屬復星財富控股孵化的FinChain星鏈，開發亞洲首個「港股表現掛鉤代幣」解決方案,即復鋭醫療科技股權的代幣化發行，規模達3.28億美元；

華潤隆地則以香港充電站收益權發行RWA通證化產品。從商業不動產到充電站，從國資到民營，RWA代幣化正在不動產行業全面鋪開。

不動產企業為何紛紛選擇RWA代幣化？其核心在於，相比REITs等資產證券化模式，RWA代幣化在流動性、融資效率、投資門檻等方面具有顯著優勢。

傳統REITs雖能實現資產證券化，但受限於地域與交易時間，流動性仍顯不足——一般資產證券化產品為T+2結算，REITs也僅能在特定交易所的交易時間內流通。而RWA代幣通過區塊鏈技術實現7×24小時全球交易，跨鏈流轉無障礙，大幅提升了資產流動性。

成本與效率是另一關鍵。傳統資產證券化需會計師、律師、評級機構等多重中介參與，中介費通常佔發行規模的2%-5%，發行周期長達6-12個月。而RWA代幣化通過智能合約自動完成交易、收益分配與價格計算，可降低融資成本，發行周期縮短至7天，大幅提升了融資效率。

投資門檻的降低則讓不動產投資更普惠。傳統商業地產投資門檻高企，普通投資者難以參與；RWA代幣可將資產拆分為極小份額，如綠地香港銅鑼灣寫字樓每份NFT僅1000港元，使普通投資者能通過合規平臺認購，擴大了投資者的基礎。

合規與市場接受度的雙重考驗

儘管RWA代幣化前景廣闊，但其發展仍面臨多重挑戰。首先是合規性問題：內地尚未出台針對RWA的專項法規，企業需在香港等合規市場探索，以避免法律風險。例如，綠地、新城等企業均選擇在香港開展RWA業務，正是依託香港對數字資產的開放政策與持牌監管體系。

其次是技術與資產能力的要求。不動產資產要進入數字金融體系，必須具備「可拆分、可驗證、可鏈上流通」的結構化能力——這需要企業具備區塊鏈技術應用、資產合規包裝及跨境資本運作的綜合能力，是傳統不動產企業之前未曾涉及的，需在未來重點培育的「第二增長曲線」。

此外，市場接受度是RWA代幣化成敗的關鍵。代幣化產品的價值最終依賴於市場對其「底層資產真實性」與「收益穩定性」的信任。企業需通過透明的信息披露、穩定的資產運營及合規的產品設計，逐步建立市場信心。

觀點指數認為，RWA代幣化不僅為企業提供了盤活存量資產、提升流動性的新工具，更推動其從「傳統地產開發商」向「科技賦能的資產管理平臺」演進。

從綠地、新城到佳兆業、華潤隆地等行業先行者的探索來看，這股浪潮是不動產行業應對市場變化、挖掘資產價值的另類選擇。未來，隨着合規體系的完善與市場接受度的提升，RWA有望成為不動產企業的「第二增長曲線」，推動行業向更高效、更普惠、更透明的方向發展。