資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告

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（來源：觀點）

摘要：若最終退市條件達成，這家曾經西南地區最大的上市物企將結束其五年的港股上市歷程，顯現出物企在資本市場被持續邊緣化的態勢。（報告期：2025.10.27-2025.11.25）

「十五五」明確提升物業服務質量，居委會可下設物業管理委員會

觀點指數  10月28日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》全文發佈，其中指出要促進生活性服務業高品質、多樣化、便利化發展。建設安全舒適綠色智慧的「好房子」，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度等。

該《規劃》是未來五年中國經濟社會發展的宏觀方向，此次將物業服務視為推動房地產高質量發展、保障民生的關鍵力量，也意味着物企服務的核心價值不再侷限於不動產維護，而是轉向社區運營、民生服務與城市治理綜合服務等多個維度。

期內，國家發改委等部門印發《深化智慧城市發展推進全局數字化轉型行動計劃》的通知，表示要深化智慧社區建設，支持有條件的地區改造建設一批高品質智慧社區，完善社區嵌入式服務設施，按需配置、優化升級社區數字服務能力，發展智慧物業。打造數字惠民服務生活圈，完善一站式托育助老、親子閲讀、社區康養等服務的幸福鄰里綜合體。建設智能充電樁等便民設施，加快停車設施智能化改造和建設，推廣高樓消防預警、高空拋物監測、電動自行車智能阻止等數字應用。推進綠色智能建築建設，深化全屋智能應用，探索推動具身智能機器人進社區、進家庭。

觀點指數認為，該《行動計劃》將驅動物業行業加速向技術密集型智慧服務商轉型，行業競爭焦點從傳統物業管理轉向數字化運營能力比拼，倒推企業大幅提升技術投入與人才儲備。不過，頭部企業憑藉平臺整合能力快速擴張，行業集中度或將顯著提高。

10月末，全國人大常委會表決通過了新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》，並將於2026年1月1日起實施。

值得注意的是，新修訂的《居委會組織法》第九條明確，居委會可根據需要設立環境和物業管理等委員會。第十條明確，居委會職責包括指導和協助設立業主大會和選舉業主委員會，協助指導和監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協助調解物業糾紛。

因而，物業管理將成為居委會的下設機構，居委會成為代表基層政府行使指導監督權的正式力量。從物企角度看，社區博弈格局有所改變，業委會決策將在居委會指導下進行。同時，物業矛盾調整過程中行政介入將成為常態。物企應主動建立與居委會的常態化溝通機制，在強監管時代尋找合規紅利。

總體上，物業行業增長模式轉型升級是必然趨勢，結合十五五規劃提及的物業服務質量提升戰略，物企應該將資源集中於優勢區域。在服務方面，標準化與透明化不再是口號，智慧化投入成為生存剛需。業務破局方面，應全力拓展產業園區、企業總部、商業綜合體等B端服務，國資背景企業更可優先承接政府樓堂館所、學校醫院等公共服務外包，打通多元化業務發展路線。

物企市拓熱度回升，非住類項目成破局重點

此前三個報告期，樣本物企市場化拓展熱度均呈現低迷態勢，本期整體市拓熱度有所回暖，企業新拓項目增長的同時，在業態結構上也呈現出多元並進的趨勢，住宅類項目仍佔據基本盤地位，但非住類項目逐漸成為規模增長的破局點。

分主要業態來看，住宅物業服務市場既面臨挑戰亦存在機遇。一方面，業主拒交物業費，要求降價，導致一些物企不得不撤場；另一方面，標杆房地產項目仍需要優質物業服務，物企通過構建專業化、品質化服務能力，仍可獲得與優秀房地產商合作的機遇。

商業物業方面，物企的角色已逐漸從基礎服務保障向商務空間價值賦能轉變。

11月11日，中建智地的旗下智地睿怡物業入駐了北京旭輝空港中心，並依託其在樓宇管理與企業服務方面的成熟經驗，為項目打造系統化服務方案，內容涵蓋智能安防升級、高效企業配套等多個維度。

據介紹，北京旭輝空港中心坐落於首都空港核心區域，集商務辦公、產業服務與商業配套於一體，是推動區域發展的重要樞紐。項目定位高端，因而對物業服務的專業性、系統性與響應效率提出更高的要求。

園區物業方面，物企仍以獲取優質客户項目為戰略重心，涉及電商、綜合物流、智慧安防、新能源、高端製造等行業。

物企營收及淨利潤持續分化，貨幣資金大幅收縮

截至當前，A股上市物企已公佈2025年三季度財報，從前三季度數據來看，物企之間仍呈現營收與盈利能力分化的態勢，頭部物企在營收增長方面保持優勢，淨利潤增長也較為穩定；相比之下，中下游物企營收增速整體趨緩，淨利潤波動幅度較大。

同時，多家物企經營活動現金流量淨額為負值，表明物企當前仍處於"賬面盈利、實際失血"的困境，核心癥結是物業費收繳困難導致應收賬款激增，而人工、外包等剛性成本持續消耗現金等。

數據顯示，南都物業前三季度經營活動現金流量淨額同比下滑幅度為40.71%，造成經營活動現金流量淨流出1.3億元，主要系供應商付款增加所致。

另外，上述物企貨幣資金下降以及應收賬款快速增長也表明了當前行業仍面臨現金流趨緊、回款效率惡化等挑戰，物企需警惕流動性風險及收入質量下滑的問題。

以絕對金額來看，招商積余應收賬款規模最大，截至2025年9月30日達到40.8億元，較年初增長了86.06%，主要原因在於其以下收制的非住宅項目為主，受行業特性影響，收款集中在四季度，形成三季度末應收賬款余額大幅超過年初的情況。同時，該公司貨幣資金較年初下降38.10%至28.9億元，主要也是結算周期所造成。

以變動幅度來看，中天服務貨幣資金較期初下降74.35%，主要是公司進行現金管理導致。同時其應收賬款較期初增加66.41%，主要系經營規模增加、收繳率下降所致。

金科服務擬私有化退市，華潤萬象生活市值再破千億

11月18日，金科服務與Broad Gongga Investment Pte. Ltd（最終控股股東為博裕）發佈聯合公告，后者作為要約人，提出經修訂的無條件強制性現金要約以推動金科服務私有化退市。

根據公告，要約人目前持有金科服務63.29%的股份，併爲收購剩余267,722,054股創新採用雙層定價結構：基本價每股6.67港元（總代價約17.86億港元），若兩個退市條件達成則支付經提高價每股8.69港元（總代價約23.27億港元）。目前已鎖定約29%的股份，還需至少32.30%的股東接納才能觸發退市高價。

值得一提的是，方案創新的給出存續選項，若臨時股東大會通過退市決議案及退市接受條件達成，已接納要約的股東可選擇將部分或全部現金對價再投資到Top Yingchun Investment IV（要約人的母公司），以換取母公司發行的股份，間接保留對金科服務的權益，成為博裕資本私有化平臺的LP（有限合夥人）。

至於退市原因，公告指出股份的交易流動性在過去一段時間內一直處於較低水平。私有化將使要約人和公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力。

若最終退市條件達成，這家曾經西南地區最大的上市物企將結束其五年的港股上市歷程，併成為繼藍光嘉寶服務、華發物業、融信服務之后，第四家退市的港股物企，也凸顯了物企在資本市場被持續邊緣化。

二級市場上物管股延續下跌態勢，但整體有所回暖。觀點指數監測的數據顯示，40家樣本港股物企期內平均區間跌幅為0.25%，對比上個報告期平均區間跌幅5.59%有所收窄。估值水平略有提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.37倍上升至本期末的12.9倍。

總市值方面，超百億港元的物企仍為7家，其中華潤萬象生活重回千億港元（1001.56億港元），刷新了自2023年4月以來的新高。觀點指數認為，主要得益於其"商業運營+物業管理"雙輪驅動的模式、穩健的財務表現以及在物業行業中的頭部地位。

期內在市值高點，控股股東華潤置地於11月13日宣佈以每股41.7港元配售4950萬股（佔總股本2.17%），套現約20.61億港元。這是華潤萬象生活上市以來的首次配售，公告稱此舉是要增強華潤萬象生活股份的流動性，增強市場信心及提高華潤萬象生活的股份價值。

企業聚焦人機協同作業等領域，注重與科技公司戰略合作

數字科技領域，物業及城市服務企業本期主要聚焦於全局服務整合、社區新能源、智能環衞機器人、人機協同作業及可持續發展五大維度。

具體包括，從單一服務向跨業態、跨區域的全生命周期服務延伸服務；通過合作模式切入社區充電、儲能等新能源基礎設施；在環衞場景大規模推廣自動駕駛清掃機器人、無人巡檢設備等智能終端；聯合科技巨頭探索人機協同的城市治理新範式；以及將ESG理念深度融入運營，推動綠色低碳技術落地。

11月初，武漢城建集團旗下城市服務集團與宇樹科技、阿里巴巴達摩院在雲棲湖岸、漢陽印象、悦享湖璟等多個小區及商業綜合體啟動智能機器人物業服務試點，推動其智慧物業邁入「人機協同」的新階段。

同時期，碧桂園服務與安徽科大能通簽署協議，成立合資公司安徽安巡新能源科技發展有限責任公司，以佈局社區新能源服務業務，並稱該公司已進入實質運營籌備階段。

永生服務華南區域開啟了37℃社區煥新行動，通過員工、業主、街道與社會資源的多元共創，讓建築在數智化運維和專業管理中「常住常新」。

據介紹，永升服務旗下霖久科技自研的智慧停車系統已實現華南全部在管項目的全局覆蓋，智能門禁系統逐步在各項目應用，通過「無感通行+無人化值守+AI識別」的全新運營模式，提升社區通行效率，為出入這類高頻場景下的設施運維煥新提供了便利。

本文節選自《資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告》