「掃貨」高端商場和物業公司，博裕投資加碼擴張地產版圖

　　業內人士認為，一旦零售回暖或地產政策見底，估值彈性大，博裕投資通過控股權提前鎖定低價籌碼，以時間換取空間。

　　以40億美元拿下星巴克中國控股權的博裕投資又一次站到了市場的聚光燈下。

　　除了收購星巴克中國股權，這家僅成立14年的另類資產管理公司，還是中國規模第一大物業企業萬物雲的第二大股東，同時也是管理面積超2億平方米的金科服務的控股股東，並且博裕正在尋求私有化金科服務。

　　在房地產領域，博裕投資偏好運營型、服務型的資產，涉足高端商業、物業管理、物流倉儲、數據中心等多個板塊，實踐其「逆周期控股、順周期退出」的PE打法。

一筆耗時四年的收購

　　不久前，金科服務（09666.HK）發佈公告稱，其控股股東及要約人博裕投資提出經修訂的無條件強制性現金要約，擬收購公司全部要約股份，並建議撤銷上市地位。若相關退市決議獲通過且條件達成，金科服務將從香港聯交所除牌，成為博裕投資旗下的私人公司，其5年港股上市歷程或將宣告終止。

　　金科服務是一家物業管理服務公司，原本屬於渝系房企金科股份旗下，自2021年引入博裕投資作為戰略投資者后，博裕一步步「吃下」金科服務，目前已經是其第一大股東。

　　截至目前，金科服務全國管理面積超過2億平方米。2024年該公司營收超過45億元，但是歸母淨利潤虧損接近6億元。

　　根據房地產研究機構克而瑞發佈的中國物業服務企業在管規模榜單，截至2024年末，金科服務的管理規模在全國物企中排名第15。

　　在此次要約收購前，博裕投資已經累計耗資53.82億港元拿下了金科服務的控股權。接下來，如果繼續要約收購併最終完成退市，博裕可能還需付出約23億港元。

　　早在2021年下半年，當房企普遍「錢緊」的時候，博裕出現了，其旗下投資主體BROAD GONGGA INVESTMENT PTE.LTD．以每股26港幣的價格，將金科服務1.436億股H股全流通股份收入囊中，這部分股份約佔金科服務總股本的22%，這筆交易中，博裕一共耗資37.34億港幣。

　　據金科股份2021年年報披露，在這場交易后，金科服務非商場類開發項目的90%以上管理面積都要交付給博裕旗下BROAD GONGGA公司管理；2022至2025年期間，轉讓方每年向BROAD GONGGA交付項目的飽和收入分別不低於人民幣4.5億元。

　　2022年11月，博裕投資再次發起部分要約收購，以每股12港元的價格收購了金科服務11.94%股份，總金額約9.3億港元。交易完成后，博裕投資持有金科服務34.63%的股權。

　　此后，金科股份向博裕投資借款1.568億美元，並將手中的金科服務股份進行了質押，后來金科股份債務違約，金科服務的股份在2025年3月被法院強制拍賣。這一次，依然是博裕投資出手，以6.67億元的價格（約合7.18億港元）競得金科服務1.08億股。至此，博裕投資以53.82億港元拿下了金科服務55.91%股權。

　　不過，當前金科服務上市平臺的市值僅剩約46.7億港元，而博裕投資的資金投入累計或將達到77億港元。

地產上下游版圖

　　回顧過去幾年，出手素來闊綽的博裕投資在房地產及其上下游領域早有佈局，還特別青睞房地產「后端」行業，如物業管理、商業地產等。

　　目前全國在管規模最大的物業服務企業——萬物雲，其第二大股東正是博裕投資。

　　2017年萬科在財報中披露，萬科物業平臺萬物雲引入博裕投資和58集團兩家戰略投資者，博裕投資以其管理的基金RadiantSunbeam Limited認購25%股權，耗資約15億元，成為萬物雲的第二大股東。

　　到2021年年底，就在萬物雲上市前夕，博裕轉讓了約7%的萬物雲持股，套現69.86億元。目前博裕手中仍有1.82億股萬物雲持股，按目前的股價算約合市值39億元。當年入股萬物雲對博裕來説是一筆極其划算的生意。

　　今年，博裕投資還入局高端商場領域，收購了北京SKP公司股權。今年4月，北京市市場監督管理局公示了博裕五期基金收購北京華聯（SKP）百貨有限公司股權案；5月，北京市監局批准了該收購案。交易后，博裕五期美元基金關聯方通過財務投資間接取得北京SKP公司42%-45%的股權。

　　公開資料顯示，博裕五期基金為博裕投資旗下第五期美元私募股權基金，成立於2021年，募資目標為60億美元，主要投資於科技、醫療和消費等領域。而北京SKP則主要在中國境內從事百貨零售業務，是知名奢侈品百貨連鎖，在全國拓展了4個項目，其中北京SKP商場年銷售額超過200億元，有「全球店王」的稱號。

　　更早之前，博裕投資還多次涉足家裝、長租公寓等房地產上下游領域。比如2018年博裕曾與眾多投資機構一起參與居然之家的130億元融資；2019年曾領投華住集團旗下的城家公寓A輪融資，總額近3億美元。

　　近年來，博裕更聚焦於不動產投資中的新經濟板塊，如物流倉儲、數據中心等。2024年，博裕投資與高瓴資本等投資者一起以5.87億美元的價格收購了萬國數據（GDS Holdings）海外數據中心44%的股權。

　　在博裕投資官網中，其業務線明確包括了「不動產與新基建」，但其基本不涉足開發商類的地產項目，更側重於投資運營型、服務型的資產。

　　「植根中國、放眼全球的另類資產管理公司」——這是博裕投資給自己的標籤。

　　其官方資料顯示，博裕投資創立於2011年，到現在也僅有14年曆史，已經構建了涵蓋私募股權投資、上市公司戰略配置、物流倉儲與數據中心投資、創業投資、新能源產業平臺的多元化投資矩陣，聚焦科技創新、消費零售以及醫療健康三大領域。

　　中國企業資本聯盟副理事長、中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示，博裕投資近期加碼地產「后端」，既有被動自救的動因，也隱含主動佈局的考量。

　　柏文喜分析稱，「把虧損上市平臺私有化，既能避免股價持續失血、節省合規成本，又方便后續重整，為下一輪資本故事留出估值空間。無論是金科服務2.19億平方米的管理面積，還是SKP每年的零售銷售額，都能產生穩定的即期現金流，符合PE對資產的偏好。」