股權內鬥、人事洗牌之后 瑞森生活服務規模大幅收縮

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

（來源：觀點）

目前已距離港交所退市紅線所剩時間僅3個月左右，復牌或是雙方一致的目標。

11月23日-24日連續兩天，停牌近15個月的瑞森生活服務一口氣公佈了三份拖欠的業績公告，向着復牌目標進行着最后階段的衝刺。

2024中期及年度，該公司營業收入分別為9.58億元及19.56億元，全年來看同比下降約0.9%。淨利潤錄得由盈轉虧，中期及年度虧損分別為1590萬元及2060萬元，全年來看同比下降約121.2%。因收益略有下降及銷售成本上升綜合影響，毛利率以年度計算同比下降1.9個百分點至13.9%，盈利能力進一步減弱。

不過，瑞森生活服務2025年中期扭虧為盈，擁有人應占溢利約5280萬元，主要是由於金融資產減值虧損同比大幅減少約98.3%所致。同時，隨着有效控制成本及增加效益，毛利率回升到15.1%，但較2023年中期16.6%相比仍有削弱。

儘管如此，過往員工薪酬支付違規、關聯方佔用資金等造成的重大財務風險，以及當前股權內鬥所造成的高管震盪與內部失控問題，均已造成瑞森生活服務品牌形象受損，對市場化拓展能力構成了重大挑戰。

01

增長壓力

實際上，瑞森生活服務對地產方依賴度不深，過去給予自身的定位是「二手盤運營專家」，在早期便把存量市場作為重點拓展的領域，以市場主導模式，培養較強的外拓能力。

截至2024年末，瑞森生活服務物業管理業務覆蓋中國25個城市，其中20個位於長三角地區；共管理1051項物業，包括618項住宅物業及433項非住宅物業，服務超過61萬戶家庭，涵蓋超過193萬名人口。

從項目來源看，該公司超過95.6%的項目從市場上獲得，均來自業委會或獨立第三方物業開發商，僅有46個項目來自銀城集團，佔比僅4.4%。

南京是瑞森生活服務業務佈局的核心區域，一直希望蜕變為南京及江蘇省首屈一指的物業管理服務供應商之一，近年來已積極將業務擴展至南京以外的城市，以避免區域集中度高的風險。

隨着品牌形象受損及行業存量競爭加劇，瑞森生活服務規模增長已經面臨挑戰，核心業態及市場正在出現收縮。

根據公告，2025年中期該公司規模降幅進一步擴大，南京在管項目同比下降36.5%至507個；南京以外地區在管項目僅同比增長5.3%至300個，總體上在管物業項目由上年同期的1084個下降至2025年中期的807個，降幅達到25.6%。

其中，住宅項目同比下降44.4%至360個，來自獨立第三方的項目則由上年同期的1040個同比減少26.9%至760個，期間退出了200個左右城鎮老舊小區。

雖然如此，瑞森生活服務2025上半年營收依然同比增長4.1%至9.97億元。其中作為壓艙石的物業管理服務板塊得益於2025上半年取得的新項目開始帶來收益貢獻，錄得收入7.9億元，同比增長約14.8%。增值服務受住宅項目數量減少，開展相關服務場景壓縮影響，同比下降約24.4%至2.03億元。投資物業的總租金收入同比增長145.6%至4730萬元。

物聊社認為，規模收縮已實質性造成業績增長困境，未來若再失盤且無高單價項目補充，大概率將出現收入拐點。

較好的一面是，瑞森生活服務已穩住了盈利水平，2025年中期扭虧為盈，錄的擁有人應占溢利5280萬元，對比2023年中期都有近20%的提升。毛利率由去年同期約14.6%提升至了15.1%。

相比之下，2024年度錄的虧損及盈利水平下滑既有行業面臨的普遍困頓，亦有瑞森生活服務特殊遭遇的影響。

具體來看，因收益下降以及銷售成本上升的綜合影響，2024年該公司毛利同比下降約12.6%至2.72億元；毛利率由上年度的約15.8%減少至約13.9%。其中，2024年初起江蘇最低工資水平及社會保險基數分別上調約9.2%及8.5%，導致應付工資及社會保險費用大幅增加，從而令員工成本大幅增加。

而行政開支增長、金融資產減值虧損增加、停車位按金減值則造成2024年度錄得虧損2060萬元，淨虧損率約為1.1%。

其中，停車位按金減值虧損約5370萬元。由於處理董事會接獲的指控而產生專業費用，導致行政開支增加7.7%至1.06億元。此外，貿易應收賬款及應收關聯公司款項減值增加，致使金融資產減值虧損增加31.4%至1.05億元。

02

內鬥與洗牌

相比規模增長的困境，深藏在內部的控制權鬥爭及公司治理缺陷纔是瑞森生活服務達成復牌，實現穩定經營的最大攔路虎。

幾周之前，該公司宣佈創始人黃清平與主席謝晨光紛紛以「專注於個人事務」為由，辭去了非執行董事、執行董事及董事會主席等所有職務，退出了瑞森生活服務的舞臺中央。接替擔任執行董事的，同樣是有銀城系背景的老將朱力；以及黃清平的兩名得力干將34歲的温浩和54歲的馬文紅。

有消息人士透露，「專注於個人事務」僅是書面表述。背后更像是內鬥暫時告一段落，各方勢力相互妥協的結果。

物聊社認為，目前已距離港交所退市紅線所剩時間僅3個月左右，復牌或是雙方一致的目標。但這場由地產危機觸發、資本方推動、治理缺陷引爆的核心控制權爭奪只怕還未結束。

而內鬥的伏筆，則在三年多以前便埋下。2022年端午節前后，謝晨光、馬保華、戴成書、朱力四人向瑞華投資轉讓了5343萬股，后者一躍成為瑞森生活服務第二大股東，持股比例為20%。

一年后，瑞華投資進一步增持瑞森生活服務，從黃清平、謝晨光等股東手上再次收購了2131.87萬股，持股比例增至27.98%。此時，黃清平雖然仍為瑞森生活服務大股東，但持股比例已降至31.29%，與二股東瑞華投資之間相差不到5%。

大權在握的瑞華投資便開始向瑞森生活服務安插人手，現如今的執行董事潘曉虎及非執行董事姚寧便是第一批。朱力、馬保華兩名銀城系老將在當時提交辭呈，為潘、姚二人讓位。

2024年6月，這場內鬥迎來了高潮。瑞森生活服務公告罷免執行董事兼總裁李春玲，理由涉及收取額外薪酬、成立持股平臺與集團進行交易，以及1.2億上市款被關聯方挪用等問題。

隨后，該公司兩名獨立非執行董事收到對創始人黃清平的舉報函，稱其唆使公司執行董事兼財務總監黃雪梅挪用公司運營資金、關聯交易、報銷個人支出等問題。並且指控電郵收件人列表當中就有李春玲，也就是説李春玲被罷免后，反手便舉報了實控人。

彼時，董事會的態度也值得玩味，對李春玲當即罷免併成立調查委員會；但對黃清平則大事化小，稱指控「無實質證據、對公司運營無重大影響」，未採取實質性措施。

最終，瑞森生活服務於2014年11月26日及2025年8月18日披露的獨立法證會計師報告第一階段及第二階段的主要調查結果中，實錘了前總裁李春玲的上述問題，並採取了一系列補救措施。

過程中，瑞華投資趁機為自己爭取權利。2024年7月10日起，原先的銀城生活服務正式成為過去式，新名稱瑞森生活服務既是去地產化的標誌，又被外界視作控制權之爭的顯性化，而資本方的意志明顯佔據了主導地位。

如今，隨着創始人黃清平與其黃金搭檔謝晨光的退出，董事會9人中，除3位外部董事，「瑞華系」還有3人，執行董事潘曉虎，非執行董事張明明、姚寧，整體上與銀城系保持着1:1平衡狀態。

目前為止，港交所下發的七條復牌指引中，瑞森生活服務已刊發所有欠缺的財務業績，但獨立法證調查尚待最終結果、內部控制審查依舊在推進中，均仍待最終報告與監管認可，復牌時鍾繼續倒計時。