觀點與陳羣生對話：星盛商業改變的力量 | 商業·向上的信心

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（來源：觀點）

商業客

採訪中多次強調企業要「練好內功，做好自己的事」，如今星盛商業在行業寒流中穩健前行，正是這一理念最生動的實踐印證。

編者按：2025年，中國商業地產步入結構重塑與價值迴歸的關鍵之年。隨着行業從規模擴張向質量提升轉型，AI賦能精細化運營、消費圈層深化與業態跨界融合成為驅動增長的新引擎。

在此時代節點，觀點機構繼續聚焦商業地產與消費市場的動態演進，於11月12日在上海舉辦2025觀點商業年會，並同步推出年度系列報道——「向上的信心」。

我們將通過深入調研、交流和採訪，呈現一批在不確定環境中主動破局、以創新定義未來的企業與人物，以此記錄他們在行業在高質量發展階段的思考與行動。

站在深圳星河WORLD A 座33層的落地窗前，星盛商業行政總裁陳羣生指尖劃過窗外的城市天際線，向我們細緻分享項目的脈絡。

「你看，這是去年入市的星河雙子塔項目，一棟西塔、一棟東塔；下方是深圳第三座星河COCO Park；往這邊延伸，就是規劃中的二期商業項目，還配套了一座大型劇場……」他的視線在窗外的實景與室內的圖紙之間自如穿梭，言語間滿是對項目的熟稔和熱忱。

在他辦公室內，一塊展示板被各類圖紙緊密鋪滿——《星河WORLD項目總平面圖》《星河WORLD·COCO Park項目地塊交通圖》與《COCO Park項目的設計方案平面圖》依次排開，圖紙上的線條與窗外的建築實景精準呼應，藍色馬克筆下的批註格外顯眼，無聲訴説着每個細節的打磨與考究。

這份對商業項目的熱忱與執着，源於陳羣生在商業地產領域數十年的深耕沉澱。

在華潤的歲月里，他從基層一路成長，親歷多個標杆商業項目的全周期運作，練就了紮實的運營功底；后續在瑞安的經歷，又讓他在多元商業生態中拓寬了視野，沉澱了更全面的行業認知。

二十多年的行業沉浮中，他見證過港企與國央企的博弈交鋒，親歷了消費市場的迭代升級，華潤嚴苛的選品標準與港企的運營智慧，早也已融入到他的商業基因，成為執掌星盛商業的堅實底氣。

步子要輕且穩：聚焦能力圈，守好基本盤

「別跟我説到處撒豆子，太誇張了。」談及星盛商業近年來的戰略調整，陳羣生用「聚焦」二字精準謀定核心方向，語氣中透露着對「精準發力」的堅定。

面對行業環境的深刻變化，陳羣生於2023年初履新后，迅速跳出「規模慣性」以「戰略聚焦+區域聚焦」為核心，為企業明確了更貼合自身實力與市場需求的發展新路徑。「我們始終堅持守住自己的能力圈，手有多長就做多遠的事，保證項目做一成一，絕不盲目冒進。」

他的表述清晰傳遞出對「聚焦」戰略的篤定——不再執着於分散的規模擴張，而是將資源集中在覈心能力打磨與優勢區域深耕上，以精準佈局為既有規模 「提質增效」，夯實企業發展根基。這一戰略調整，也成為星盛商業從「規模巔峰」平穩過渡、應對市場變化、實現穩健前行的關鍵轉折點。

這一戰略並非停留在口號，而是轉化為實打實的行動。陳羣生透露，近幾年星盛商業從整體利益角度進行綜合評估篩選，主動退出了一批項目，將核心資源集中在以大本營深廣為核心的大灣區，並擇機拓展長三角市場。

「星盛商業就是從深圳起步，在這里有着深厚的根基，大灣區的市場機會也能夠提供我們深耕發展。」

觀點新媒體觀察到，這一聚焦策略已成效顯著。目前，星盛商業已開業27個項目中，18個牢牢紮根大灣區；今年下半年即將開業三個項目里，深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD COCO Park二期仍聚焦大灣區核心區域，僅南京星河COCO City為長三角區域的戰略性佈局。

陳羣生始終堅持「不做出樣子不插旗」的原則，堅決避免盲目損害品牌口碑，用穩健的節奏守護品牌價值。

品牌力的築牢離不開優質產品的支撐，在項目選擇上，星盛商業有着明確且嚴格的准入標準。

「城市量級、區域位置、周邊配套，三維度缺一不可。」陳羣生解釋道，他們只選擇規模與潛力兼具的城市進入，而優越的區域位置和完善的周邊配套，既能保障穩定客流，又能顯著提升項目核心競爭力。

與此同時，靠譜的合作伙伴被視為項目成功的「壓艙石」。談及合作選擇，陳羣生直言，過往合作受挫的經歷，讓星盛商業在選擇合作伙伴時更傾向於國資平臺及大型優質民企：「他們根基穩固，我們運營效率高，雙方優勢互補，才能走得更穩更遠。」

陳羣生的穩健策略，也與星盛商業背后星河控股的發展基調高度同頻。

「黃楚龍董事長常説，星河不做500強，要做500年。」提及經營理念，陳羣生深有感觸，即便在行業激進擴張的浪潮中，星河也始終保持克制與理性，這種穩健基因在房地產下行周期中顯得尤為珍貴。

「現在中國做地產的沒有一個不困難，做消費領域也面臨諸多挑戰，但我們連續保持AAA主體信用評級，現金流保持平衡，這是穩健經營的底氣。」他語氣堅定地説道。

內功要厚且深：精耕運營，堅持長期主義

如果説華潤的產品力嚴苛教會了陳羣生「如何選對路」，那麼港資的穩健則讓他學會了「如何走得遠」。

談起星盛商業的發展故事，開業19周年的深圳福田星河COCO Park是繞不開的經典標杆，這個項目不僅是企業堅持年輕力定位的成功實踐，更是星盛商業踐行長期主義的生動註腳。

據陳羣生介紹，前兩年星盛商業斥資四個多億元，對福田星河COCO Park進行全方位硬件升級——更換老化的空調主機，換新改造南北區外立面、優化建築動線與室內裝飾等。這份不計短期成本、深耕長期價值的投入，連前來調研考察的新鴻基郭主席都讚歎不已：「民企能做到這樣的長期投入，很厲害！」

然而，在陳羣生看來，商業地產的核心競爭力始終要落到產品上：「商場最終拼的還是懂不懂運營，懂不懂服務，能不能真正打動消費者」。「我們一直堅定定位年輕力，希望打造活力、多元、好玩、可持續的消費氛圍。」他對COCO Park的客羣有着清晰和精準的認知——主要覆蓋18-45歲，核心客羣是22-35歲年輕羣體：「他們的消費力或許不同於奢侈品羣體，有着更高的消費頻次和復購率，這正是我們要深耕的核心市場。」

爲了持續吸引並留住年輕客羣，星盛商業不斷為項目注入新鮮活力。

2024年，星盛商業旗下項目整體引入各類首店150余家，其中福田COCO Park佔41家，憑藉獨家性與新鮮感持續引爆市場；同時，COCO Park產品線特有的星空廣場也成為特色活動的常駐陣地，從機器人挑戰賽、機器狗障礙賽到世界滑板節、二次元主題活動，讓商場跳出單純的消費場景，升級為年輕人追捧的社交聚集地與潮流打卡地。

此外，面對「港人北上」的消費熱潮，星盛商業更是主動把握機遇的「先行者」。

2023年5月，星盛商業聯合香港貿發局舉辦「港潮流」活動，吸引百余家香港商家參與，香港特首李家超親臨現場助力；今年5月，「港澳嘉年華」活動再度落地，讓星盛商業成為港澳商家到深投放活動首選地。

如今，星盛商業已開通香港永東巴士直通深圳福田星河COCO Park、龍崗星河COCO Park的專屬專線，併成為福田區唯一擁有「即買即退」離境退税資質的民營企業。

「現在港客消費佔比達到20%—30%。」陳羣生分享道，港客的消費場景也從最初的吃飯休閒，逐漸延伸到買菜、購買電子產品和特色商品，「無人機、運動出行裝備這類產品很受港客歡迎，銷量持續攀升」。

在精細化運營的深耕過程中，「會員體系是我們的重要抓手」。陳羣生透露，目前星盛商業已擁有600萬會員，2025上半年會員總量同比增長20%，活躍復購率接近50%，會員消費佔比更是超過30%。這樣亮眼的成績背后，是企業對會員體系的持續優化與深度運營。

2023年星盛商業進行會員體系重塑，將原來的三級會員體系升級為五級，通過更細化的分級設置，為會員提供更豐富的專屬權益。「積分可以直接返利、兑換停車票，還能當作現金在商場消費，這些實實在在的權益，有效提升了會員的消費意願和粘性。」

同時，星盛商業搭建了覆蓋美食、徒步、city walk、化粧美容等多個領域的線上小程序和社羣矩陣。

陳羣生解釋，這種精細化的社羣運營，能讓會員從「殭屍粉」轉變為活躍用户，形成了強黏性的消費社羣，從而引導會員持續回到實體店消費，實現線上線下的有效聯動。

個人的沉澱終成企業發展的堅實基石，陳羣生在採訪中多次強調，企業要「練好內功，做好自己的事」，如今，在行業整體面臨壓力的背景下，星盛商業憑藉清晰的戰略定位、穩健的發展節奏與精細化的運營能力穩健前行，這正是陳羣生專業精神與商業智慧的最佳印證，也為商業地產注入了向上的信心和力量。

以下為觀點新媒體對星盛商業執行董事、CEO陳羣生先生的採訪補充（節選）：

觀點新媒體：您如何看待今年的消費環境？

陳羣生：這兩年確實面臨不少挑戰，我們合作的很多商家都感受到了明顯的經營壓力。回想疫情剛結束時，我們還為商家提供了不少的穩商幫扶措施來幫他們渡過難關，2023年消費市場稍有反彈，本以為能迎來好轉，沒想到2024年又進入下行通道。根據我們內部的統計數據，這兩年消費者的客單價一直處於下降趨勢，消費力不足的問題比較突出。

其實，房地產行業的波動對整體消費信心影響很大。現在市場呈現出一種矛盾狀態：經濟基礎較弱的羣體不敢消費，擔心未來開支；而有一定經濟實力的羣體也因為對市場預期不確定，不願意消費、投資，整體消費意願都比較低迷。

尤其是中產羣體，他們的資產縮水情況比較嚴重，但醫療、教育這些剛性支出又不能減少，這進一步擠壓了他們的消費空間，也讓消費市場的復甦更具挑戰性。

觀點新媒體：面對當下的市場環境，星盛商業在戰略上做了哪些調整？

陳羣生：現在行業大環境下，做地產的沒有一家不覺得難，做消費領域也同樣面臨重重考驗。但值得慶幸的是，截至目前，星河控股一直保持AAA主體信用評級，現金流始終保持平衡，企業各項目運營都在正常推進，單從這點來看，我們已經超過了不少同行。就像黃楚龍董事長常説的，星河不做500強，要做500年。這種穩健的經營理念正是我們應對市場波動的底氣。

2023年，星盛商業就提出了「聚焦」這個核心戰略，具體拆解為戰略聚焦和區域聚焦。其中，戰略聚焦的核心是守住能力圈——不盲目追逐規模，而是集中精力打磨核心能力，深耕產品打造，做好精細化運營，把內功練紮實；區域聚焦則是明確發展重心，以大灣區為核心根據地，同時穩步拓展長三角市場。

星盛商業從深圳起家，在大灣區有着深厚的市場基礎和資源積累，這里的商業機會足夠支撐我們深耕發展。其實星河早期也在長三角的江蘇、浙江、上海等地有過佈局，但我們始終保持謹慎。我們一直堅持 「不做出標杆樣態，絕不盲目插旗」 的原則，生怕因為急功近利的擴張，砸了星盛商業的品牌招牌。

觀點新媒體：目前，星盛商業旗下已形成五大品牌矩陣，涵蓋城市型購物中心COCO Park、區域型購物中心COCO City和iCO、社區型購物中心COCO Garden以及高端家居購物中心第三空間，企業未來在品牌發展上的側重點在哪里？

陳羣生：除了COCO Park外，我對社區型購物中心 COCO Garden比較看好。

現在商業地產市場存在一個明顯問題：城市級、區域級的購物中心供應已經嚴重過剩，同質化競爭激烈，想要做出差異化優勢越來越難。反而社區商業還有不少空白機會，市場需求也比較明確，值得重點佈局。

社區商業的核心定位就是 「服務社區鄰里」，要貼近居民的日常生活需求。比如可以引入菜市場、社區健康服務中心，針對老齡化趨勢增加銀發經濟相關的養老服務，再搭配教育培訓班、理發店等便民業態，真正成為社區居民 「家門口的生活配套」。目前我們手上已經有四五個社區商業項目在進行調改，這類項目對體量要求不高，1-2 萬平方米能做，2-3 萬平方米也合適，一般控制在 5 萬平方米以下，小而精的規模更能靈活適配社區需求。