從TVB到WEB3.0殼王在想什麼：德祥x瑞凱背后的戰略重構邏輯

70歲「殼王」陳國強，再一次成為香港資本市場的焦點。

這位先后叱吒香江、執掌TVB，構建宏大資本、地產版圖的低調巨賈，如今通過一紙配售公告，為其商業帝國的最后一家上市公司——德祥地產（00199.HK），引入新鋭投資機構瑞凱集團（Reynold Lemkins）作為戰略投資者，成為香港老錢資本擁抱Web3革命的標誌性事件之一。

「老錢」傳奇：從李嘉誠御用承建商到港股「殼王」

首先從「殼王」的故事講起。

陳國強的商業版圖始於香港地產的黃金時代，早年憑藉對香港優質地皮的獨到眼光和開發能力，作為李嘉誠的御用承建商而積累了雄厚的資本。

陳國強祖籍廣東江門市台山汶村鎮，上世紀80年代，他子承父業成立保華集團，成為長實系樓盤的「御用承建商」，香港海底隧道、長江集團中心、數碼港等地標建築均印有保華的痕跡。這種緊密的合作關係為他后續的資本運作奠定了堅實的實業基礎和人脈網絡，他與李嘉誠形成一種「共生關係」，多次成功「拯救」李嘉誠旗下業績虧損的企業。

陳國強的根基在於地產，然而真正讓他獲得「殼王」之譽的，是其精準老辣、點石成金的資本運作手腕。

1990年代，陳國強由實業轉向資本市場，他擅長收購業務萎縮、股價低迷的上市公司（即「殼公司」），通過注入優質資產或引入強大戰略投資者，令其脱胎換骨，價值倍增，再尋覓買家以較高價格出售。高峰時掌控15家上市公司，德祥企業、德祥地產、錦興集團等均是其資本棋子。

1998年亞洲金融風暴前，陳國強將旗下的德祥國際30%股權作價5.2億，賣給當年身價幾十億的「地產神童」羅兆輝，曾經轟動一時。之后羅兆輝破產，陳國強又以「白衣騎士」姿態接手，將資產重組后獲利退出，成為他經典的一役。

另一為港股老兵們津津樂道的交易，當屬2011年那場標誌陳國強從「殼王」晉升「傳媒大亨」的收購。彼時，他牽頭臺灣女首富王雪紅、美元基金Providence Equity Partners組建財團，與「邵逸夫達成協議，以62億港元巨資從邵氏兄弟手中購入香港電視廣播有限公司TVB 26%的股權。自此，TVB的「邵氏時代」正式終結，陳國強最終入主這家擁有龐大影響力的香港電視巨頭。這場交易中，他不僅化解了邵逸夫家族的接班困局，更拿下清水灣電視城地塊的發展權，被業內視為「資本、人脈與政策平衡的極致藝術」。

在陳國強縱橫香港資本圈的數十年里，他構建了一個橫跨地產、傳媒、投資等領域的商業帝國，但他始終保持着典型的「老錢」作風——低調、務實，卻無所不能。

「老錢」聯手「新貴」，瑞凱接棒，華興任財務顧問

今年香港資本市場顯潮暗涌不斷，先有螞蟻收購香港本地「券王」耀才、「寧王」「藥王」A+H上市，后有阿里巴巴馬雲、美圖蔡文勝買樓又買「殼」，像是回到了那個獨領亞洲風騷的香江年代……

陳國強自2020年將其TVB股份出售給黎瑞剛的華人文化基金以來鮮有露面，同樣在今年對其最后一個上市平臺德祥地產動刀。市場普遍解讀這是老「殼王」依然保持靈敏商業嗅覺而重出江湖，並非僅是一樁簡單的融資救困，而是經過深思熟慮和精心策劃的託舉接力。

上市公司公告顯示，德祥地產通過一般性授權向由單一投資方The Reynold Lemkins Group (Asia) Limited直接發行新股，交割完成后Reynold Lemkins將持德祥地產10%股份，是港股上市規則定義下的主要股東及戰略投資人。認購價為每股0.7港幣，分別較過去五個交易日平均價錄得17.45%折讓，但相關股份將受為期12個月禁售期約束。

Reynold Lemkins行內人士也稱瑞凱，並非傳統地產商或傳統產業巨頭，而是一家在過往三年港股窘困時期屢屢出手漸露頭角的「新面孔」。行內人士稱，「瑞凱是過往三年港股IPO低迷階段出手最活躍的單一家族投資機構，掌舵人劉浩然除了常見於港交所上市儀式外，也見活躍於大陸、香港乃至新加坡和歐美的高規格論壇與社交活動中。

另外值得玩味的是，德祥地產是單一對象定向發股，本來無需通過任何投行券商，卻引入曾經「FA之王「華興資本擔任獨家財務顧問。華興是中國互聯網黃金一代里最具傳奇色彩的資本推手，創始人包凡的名字總被市場與紅杉沈南鵬、高瓴張磊掛在一起。而今年適逢創始人迴歸、宣佈與幣安生態合作新戰略，華興的參與也給這筆交易增添了幾分時代特徵。

交易解構：地產資源底座，All in Web3.0

交易結構上，德祥地產增發新股給瑞凱一家機構，使其在擴大股本后的持股比例恰好10%，並且附帶一年的禁售期，是非常明顯的引入戰略投資方。而實際上今年德祥地產的其他商業動作頗多，例如在今年4月，京東集團在倫敦維多利亞區收購的辦公樓，正是德祥地產有份參與投資開發；在下半年，在香港分別出售的土瓜灣地塊和西半山豪宅寶峰的兩個單元合計作價近8億港幣，大幅降低負債之余，也看出陳國強正看準香港市場築底反彈的時機在積蓄流動性與商業資源，準備大展拳腳。

而從本次增發股份公告的資金使用方向上看出來，陳國強有意在Web3.0領域大展拳腳，也是精準踩中今年香港乃至全球對加密資產特別是真實世界資產代幣化RWA，從監管到市場的認可度大幅提升的大時代，老「殼王」叱吒風雲側影若現。由德祥地產提供地產資源，瑞凱注入新理念、新方式、新生態，是一個值得關注的組合。

從上市公告上看，此次募集資金將主要用於：（1）推動房地產主業與Web3生態融合，包括發展數字基礎設施、區塊鏈技術能力與房地產資產RWA（Real World Asset）代幣化；（2）進行具戰略協同的收購及投資，方向包括AI、數字化、區塊鏈及金融科技賦能項目；（3）擴展戰略合作與全球佈局，覆蓋香港、新加坡、中東、北美及泛亞洲市場。

這不是一次普通定增，而是「控股棋局」的開幕式

從公告表面看，這似乎是一筆簡單的General Mandate定向增發：瑞凱以0.70港元認購新股，取得德祥地產擴大后10%的股權，並自願鎖定一年。然而，當對照陳國強過往的資本風格與瑞凱此次入局的動作節奏，再結合公告細節，其背后真實意義遠比「增發」二字更深。

事實上，這更像是一場有明確規劃的控股路徑的第一步，而非一次融資行為。而這一點，從多處細節中已經顯露端倪。

首先，以GM快速落地10%股權，是港股典型的「控股前佔位動作」。在多數歷史案例里，真正尋求控股的投資者往往不會一開始就突破30%的全面收購線，而是採取「10%—20%—30%」的三段式路徑：先站位，再進入董事會，隨后通過增持、資產注入或結構交易進一步提升持股比例。瑞凱此次一口氣拿下10%並鎖定一年，正是這種佈局的標準開篇動作。

其次，比定增本身更重要的，是董事會層面的動作。德祥在公告中明確披露，已邀請瑞凱負責人劉浩然加入董事會，這意味着公司治理結構正在被重塑，而不是一次單純的資本補充。對於一家希望實現戰略轉型的企業而言，讓投資者進入董事會不只是禮節，而是把「決策參與權」正式開放給新股東，這通常只會發生在有深度戰略合作意圖、甚至控股預期的關係中。

再次，資金用途本身也揭示了大方向。公告所列三項核心用途——房地產與Web3的融合、投資具協同效應的項目、全球資本與戰略合作佈局——幾乎完全對齊了一個「未來控股股東」纔會推動的長期轉型路徑，而不是一位財務投資人的短期回報邏輯。

更關鍵的是，主導者的背景——陳國強的意願。從陳國強過往30年的資本操作史可見，這位港股「殼王」的風格從不是「為融資而融資」，而是通過資本槓桿推動公司估值體系重寫，再擇機退出。他賣TVB、賣殼、做項目、注資產，每次動作的核心從來不是爲了短期現金流，而是「為下一步鋪路」。如今他70歲，德祥是他最后的上市平臺，從邏輯推斷，他更可能是希望找到一個戰略買家，通過幾年時間把德祥的估值體系、業務結構與定位徹底重塑，再完成一次「大型收官式退出」——而不是僅僅停留在一次10%的財務投資。

再看瑞凱。瑞凱顯然也不是來做「10%小股東」的。從其近年來在港股市場的行動、參與各類一級市場投資、頻繁出席金融與政策論壇可以判斷，其真正缺少的不是投資標的，而是一家可塑性強、治理結構乾淨且能夠承載跨境科技金融敍事的上市平臺。而德祥正好具備這一特徵。

未來12–24個月，是觀察這場控股路徑是否進一步展開的關鍵窗口。歷史經驗顯示，一旦這類交易進入第二階段，我們會看到：瑞凱增持、資產注入、資本合作深化、治理結構再調整，乃至突破30%的收購觸發點。而這些可能的發展，都已經在這次看似簡單的定增里埋下了伏筆。

因此，市場不應把這筆交易看成一次融資，而應看成一盤「新舊資本交替、平臺重塑與控股佈局」三者疊加的大棋局。

雖然公告只能含蓄表達，但每一句話都劍指要將德祥地產打造成為香港乃至全球的房地產RWA旗艦以及科技平臺，考慮到陳國強在地產領域的深厚資源與瑞凱的資本運作實力，這個目標不無可能。

德祥地產進軍RWA領域，無論在香港地產業或者香港Web3.0創新均有標誌性意義，市場關注其是否能成為傳統地產上市公司推進科技轉型、改善資產結構、開拓國際資本的新案例。