高盛：物業管理最壞時期或已過去

（來源：物股通）

11月初，高盛走訪了深圳和廣州兩座核心城市，通過考察多家開發商、一線住宅項目、高端商場運營商、金融機構、物業管理公司、房地產中介以及科技企業房地產/消費相關部門，對當地房地產市場及整體消費市場進行脈搏式調研。

其中，高盛在對物業管理龍頭企業走訪調研后，也對物業管理行業做出了新的研判。

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走向高質量擴張的道路漸趨清晰

高盛在報告中明確「我們觀察到物管公司的戰略明顯轉向高價值、防禦性強的板塊（即核心城市、高端住宅項目以及財政健康城市的政府項目）」。

雖然國有企業和民營企業在戰略上因其競爭優勢不同而有所差異，但雙方都在追求更自律的增長：

例如，保利物業（POPS） 今年迄今的新合約價值中約有60%來自政府（ToG）領域，這得益於其早期市場進入、專門的公共服務部門、可複製的服務模式以及強大的執行能力。

與此同時，雅生活服務（A-Living） 將精力集中在不到30個核心城市，這些城市貢獻了超過50%的利潤，使得在每一個聚焦的市場內能夠實現更高的項目密度和運營規模經濟。

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科技與人工智能的應用正帶來切實效益

高盛拜訪的物管公司正越來越多地部署專有數字系統，並利用人工智能和數據分析，不僅是爲了提高內部效率，也作為新的商業收入來源。

具體案例：

萬物雲（Onewo） 的「靈石」多智能體AI系統能自主管理從派工到完成的任務，在試點項目中將工程和安保人員減少了約30%。

雅生活服務（A-Living）的數據驅動平臺每日處理400GB的數據，實現了自動化任務管理和實時運營數據支持。

結合物聯網傳感器，其技術解決方案每年節省8000萬至1億元人民幣，平均每個項目減少約1.5名員工。

保利物業（POPS） 正在試點清潔和配送機器人，同時與騰訊合作開發智能巡檢系統。

這些專有技術也日益商業化，對外銷售合同管理系統、電梯監控平臺和園區管理解決方案，創造了額外的收入流。

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宏觀逆風中，現金回收（收費）挑戰持續

現金回收（收費率）仍然是一個關鍵的短期挑戰，宏觀經濟壓力、支付意願下降、新交付項目的質量問題以及較高的住房空置率（據不完全統計，管理的社區中空置率約為20%）加劇了這一挑戰。

更積極的方面是，持續的投資組合優化和以質量為導向的擴張正在支持收費狀況的改善，特別是在客户質量不斷提高的ToB/ToG領域。

而在ToC領域，技術應用、服務與質量更好匹配的定價策略以及提升的客户滿意度可能部分緩解收費壓力。

然而，包括宏觀經濟狀況和與開發商相關的質量問題在內的更廣泛的結構性問題，仍然超出了物管公司的控制範圍，是整個行業持續面臨的挑戰。

【公司深度聚焦】                     

萬物雲（Onewo）

戰略轉型：萬物雲的戰略圍繞「蝶城」生態系統（一個3-5公里半徑內的高密度服務網絡）以及深度融合AI，將物業管理從勞動密集型模式轉變為技術驅動模式。

效率提升影響：管理層看到了可觀的效益。例如，在「創智雲中心」這個11萬平方米的試點項目中，由於該技術的應用，工程和安保人員從典型的30人減少到僅8-11人。該系統還顯著降低了成本和能耗，能耗降低10%~20%，安全巡邏人工成本降低約20%。

服務質量提升：AI系統識別缺陷和問題的準確率超過95%，其處理的工單客户滿意度穩定在98%以上。服務質量的提升也支持了業務表現，在關鍵項目中幫助將費用收繳率從87%提高到93，客户滿意度從47%上升到83%。

其他關鍵策略：萬物雲正在探索更多服務模式以適應不同市場，包括：

1）在重慶、青島等城市探索靈活定價策略；2）運營像「伯恩物業」（2021年收購，收費約1元/平方米/月）這樣的低成本模式，以滲透低線級市場細分。

保利物業（POPS）

國企特色的項目獲取：管理層指出，保利物業在2025年第三季度保持了穩定業績，物業管理服務板塊實現了兩位數增長。第三方項目的增長已超過其母公司關聯項目，新合約價值同比實現兩位數增長。

在結構上，約60%的新合約價值來自ToG領域，保利物業因其早期市場進入、可複製的服務模式和強大的執行文化而在該領域擁有競爭優勢。

科技賦能效率提升：保利物業正在試點用於清潔和物流的機器人（儘管在複雜社區環境中應用仍具挑戰性），並將其增值服務聚焦於像電梯更換這樣的高價值工程項目。

管理層認為，隨着管理着約6萬臺電梯，且每臺電梯的典型更換成本為30萬元人民幣，這將成為未來可觀的收入來源。

雅生活服務（A-Living）

戰略重聚焦市場選擇：公司已縮小範圍，聚焦於不到30個核心城市（如北京、上海、廣州、深圳、長三角地區），這些城市貢獻了超過50%的利潤。

技術作為效率和商業化的核心驅動力：雅生活服務的數據驅動運營平臺現在每天接收400GB的數據，範圍從工單、資產數據到客户行為，以實現精準管理。

結合應用於電梯和能源管理等的物聯網傳感器，雅生活服務的技術解決方案現在每年節省8000萬至1億元人民幣，平均每個項目減少約1.5名員工。

管理層還強調，其自主開發的平臺現已銷售給外部客户，包括合同管理系統、電梯監控平臺和園區管理解決方案，創造了新的收入流。