第一服務簽了四份「吃虧」的協議

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（來源：觀點）

在這四份協議中，第一服務無論是作為服務方，還是作為採購方，在未來交易金額上限的確定上，與歷史交易金額相比，都是比較吃虧的一方。

與關聯方簽訂服務協議，有的物企持續得到關聯方支持，譬如今年5月，招商積余與招商局財務公司續簽了三年的《金融服務協議》，招商積余得以在存款、信貸以及其他金融服務方面享受到足夠的「親情優惠」。

有的物企卻因「血緣關係」而不斷提高對關聯方提供服務的支出上限，前不久，宋都服務重續了為期三年的持續關聯交易，其中包括一項與宋都股份的《重續新主租賃協議》。

宋都服務發佈的相關公告提到，2023年、2024年以及2025年前9月，該協議的年度上限分別為470萬元、490萬元及510萬元，實際支付的費用總額分別為378萬元、455萬元及347萬元。

但當談及到宋都服務未來三年的建議年度上限時，各項指標都翻了幾番：2026年、2027年及2028年的建議年度上限均為1200萬元。粗略計算，未來兩年上限服務費用的漲幅分別為155%及145%。

然而，宋都服務並不是行業個例，與其境遇相似的還有第一服務。

01

「吃虧」的續簽

11月20日，第一服務公佈一則持續關聯交易。

第一服務表示，公司各項現有總協議將於今年年底到期，基於此，公司分別與中綠起源、極地控股、第一人居以及福建永豐續簽了相關服務框架協議，服務期均為3年，自2026年1月1日至2028年12月31日。

根據協議，第一服務集團成員公司將向中綠起源集團成員公司提供物業管理服務、能源運維服務及增值服務，包括公共區域租賃服務；向極地控股集團成員公司提供物業管理服務及增值服務，包括停車位管理服務及協銷服務；

向第一人居集團成員公司購買能源運維服務，第一人居集團運營能源站以提供中央供暖及中央製冷；以及向福建永豐集團成員公司採購維保服務，包括升降機系統維保服務。

值得注意的是，與第一服務續簽協議的四家公司均是第一服務的關聯公司。

公開資料顯示，中綠起源成立於2021年，全稱為「中綠起源（北京）管理諮詢有限公司」，主要從事企業管理、企業管理諮詢、技術諮詢等服務。

股權結構上，中綠起源由張瑤女士間接持有60.3%的權益，由龍晗先生間接持有17.52%的權益，由劉培慶先生間接持有6.9%的權益。其中，張瑤女士為張鵬先生的胞妹，而張鵬先生、劉培慶先生及龍晗先生均為本公司的董事。

此外，極地控股主要從事透過其控股公司進行物業開發、物業投資及酒店經營；第一人居主要於中國從事提供節能相關服務；福建永豐則主要從事提供升降機安裝、改造及維修服務。

其中，極地控股由一個以張雷先生、其家族成員及若干其他個人為受益人的全權家族信託最終全資擁有，而張雷先生為第一服務的控股股東；第一人居為第一服務的非全資附屬公司；福建永豐則由第一服務主要股東黃濤先生及其兄弟黃世熒先生合計擁有63.38%股份。

也正是因為訂約對象都在股權結構上有着千絲萬縷的聯繫，第一服務被「拿捏」住了。

物聊社注意到，在這四份協議中，第一服務無論是作為服務方，還是作為採購方，在未來交易金額上限的確定上，與歷史交易金額相比，都是比較吃虧的一方。

具體來看，在與中綠起源、極地控股簽訂的協議中，第一服務作為提供服務一方，未來三年應收取的年均費用分別為270萬元和220萬元，與2023年和2024年實際收取的費用相比，都呈現了一定程度的縮水。

在與第一人居、福建永豐的的協議中，第一服務作為採購方，未來三年應支付的年均費用均為2300萬元，與過去兩年實際支付的費用相比，則顯現出更大的差值。

如此看來，第一服務面臨着自身服務貶值與採購成本提升的困境。但翻開歷史的賬本，可以發現這並不是第一服務遇到這種被「殺熟」的情況。

02

爲了「活下去」

要追溯第一服務的發展歷史，就不能不談到第一物業和第一人居。

1999年12月，當代置業董事局主席張雷成立了第一物業的前身——北京當代。

十年后，北京當代與第一物業合併成為第一物業服務（北京）有限公司，並於2016登陸新三板。而第一人居成立於2014年，主要從事提供綠色人居解決方案，並於2018年新三板掛牌。

2019年年末，第一物業、第一人居先后在新三板終止掛牌，並轉製爲有限責任公司。退市后，張雷經過一系列股權轉讓動作，讓第一人居成為第一物業子公司，同時第一物業成爲了第一服務控股（香港）的全資子公司。

再后來，第一物業和第一人居合併爲第一服務，併成功在2020年登陸資本市場。

在上市媒體發佈會上，第一服務曾表示，儘管當代置業的發展速度仍然非常迅猛，但在未來幾年，第一服務的目標是做到當代置業提供的面積佔總體管理面積的1/3以下。

不只是説説而已，第一服務也確實做到了。

2020年財報數據顯示，第一服務在管總建築面積為1907.8萬平方米，其中來自當代置業集團及控股股東的其他聯繫人的比例為62.2%，來自第三方開發商的比例為37.8%。

到了2024年，第一服務的在管總建築面積達到7413.6萬平方米，來自當代置業集團及控股股東的其他聯繫人的比例減少至28.1%，來自第三方開發商的比例則提升至71.9%。

業務獨立性不斷得到增強，主要還是第一服務自身做出了巨大努力，但回顧第一服務的過去，它身不由己的時刻並不少。

2021年10月8日，第一服務進入了短暫停牌。后來在11月的第一天，隨着一則內幕消息的披露，融創服務收購當代置業旗下物企——第一服務的交易傳聞得到了證實。

彼時，融創服務對外宣佈，將以6.93億元對價收購第一服務控股3.22億股股份，佔后者總股本32.22%。若交易成功，陷入債務風波的當代置業將會得到一筆數額不小的紓緩資金。

后來，由於買賣雙方沒有談攏定價，這場收購最終以告吹收尾，第一服務保住了。但由於當代置業長期未能走出財務困境，與大多數物企一樣，爲了活下去，第一服務也走上了以資抵債之路。

在2023年12月，第一服務控股附屬公司第一摩碼工程與安徽當代置業訂立了一份抵銷協議，后者通過向前者轉讓合肥鳳曦府兩個住宅公寓抵銷了346.68萬元未償應收款項。

再一次是在2024年12月，第一服務控股旗下五家間接全資附屬公司與當代置業旗下九家附屬公司之間分別簽訂了五份抵銷協議，用於抵銷債款的物業合計241個停車位，債項規模為905.66萬元。

從險些被「賣身」，到以資抵債，再到在業務往來上「佔便宜」，第一服務看來受了不少委屈。只是，當初第一服務從當代置業中來，憑藉當代置業吃到了不少甜頭，未來也還是要回到當代置業中去。

因此，物企與地產關聯方完全斬斷聯繫或許不是最優解，雙方要繼續努力做到的，還是讓負面影響縮減再縮減，迴歸到良性的業務合作上。