上海第九批次土拍降温明顯，多家頭部房企缺席 專家稱「溢價率不高在意料之中」

11月24日，上海2025年第九批次土拍9宗地塊全部出讓，總出讓建築面積55.26萬平方米（含商辦用地約2.03萬平方米），共計收金173.33億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，本場土拍整體有所降温，熱度最高的浦東川沙地塊溢價15.76%、青浦徐涇地塊溢價率5.17%；其余7宗地塊底價成交。9宗地塊吸引了16家企業參拍，其中3家央企、8家國企，以及寶業集團、佳運置業、大華集團等民企。

中指研究院上海數據總經理張文靜分析指出，本場土拍參拍主體多元，受出讓地塊位置以及年底財務節點影響，部分頭部開發商缺席，民企佳運置業溢價競得地鐵大盤，本土房企大華集團重回寶山。

此次競拍的9宗地塊中，浦東新區PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊，由於距離地鐵站近、商業配套齊全，關注度最高。最終，佳運置業經過82輪競價，以24.75億元、15.76%的溢價率競得該地塊。

佳運置業曾是2022年上海土拍市場「黑馬」。據《每日經濟新聞》此前報道，佳運置業曾在1999年開發了浦東川沙鎮的佳運公寓項目，此后陸續在川沙、康橋、松江等地開發住宅項目，2022年斥資40億元摘下上海3宗地塊。

據中指研究院計算，佳運置業摘得的地塊綜合樓面價29913元/平方米，住宅用地樓面價36927元/平方米，稍低於附近華潤觀宸潤府和陸家嘴錦繡雲瀾的樓面價。每經記者查閲第三方購房平臺發現，目前觀宸潤府均價63457元/平方米，錦繡雲瀾均價65333元/平方米，與之相比，未來該地塊的定價仍具有一定挑戰性。

此次土拍中另一宗溢價成交的青浦區QPPO-0101單元17-05地塊由寶業集團摘得。

該地塊出讓面積24919.52平方米，規劃建築面積54822.94平方米，容積率2.2，起始價16.45億元，起始樓面價30010元/平方米。寶業集團經過16輪競價，以總價17.30億元、溢價率5.17%競得地塊，成交樓面價31561元/平方米。

值得注意的是，9宗地塊中，有7宗為底價成交。

其中較為典型的有前期大熱的楊浦濱江板塊住宅用地——楊浦區N090602單元K8-03地塊，起始價21.77億元，起始樓面價68800元/平方米。土地出讓面積13880.45平方米，規劃建築面積31647.42平方米，容積率2.28，建築限高60米。最終，中海地產以總價21.77億元競得地塊，成交樓面價68800元/平方米。

根據出讓文件要求，該地塊須配建保租房比例5%，商品住宅裝修標準（集採價）為4000元/平方米；此外，地塊內含有一處建面約380平方米的風貌建築，以風貌建築規模不變為原則，應結合保護更新開展細化甄別，在建設項目設計方案中落實各項保護要求。

該地塊緊鄰中海地產另一個在售項目中海雲邸玖章，曾多次開盤「日光」，最新一批次入市均價為105000元/平方米。

11月24日晚間，上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對每經記者表示：「楊浦地塊未能出現高溢價率成交，與當前的預期有關。近兩個月，上海高端住宅的成交量有所萎縮，雖然價格沒有變化，但去化難度在增加，並且不少項目啟用了分銷渠道，面臨一定的銷售壓力，所以開發商也適當調低了預期。」

對於該批次土拍整體降温表現，盧文曦認為，臨近年底，房企更加謹慎對待拿地，加之此次土拍保利發展、招商蛇口等頭部房企缺席，溢價率不高也在意料之中。

封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 資料圖