四大巨頭集結！91億元砸向上海最大舊改

（來源：瞰華東）

苗野｜發自北京

上海黃浦江畔又迎來一個重量級城市更新項目。

瑞安房地產近日宣佈，附屬公司上海瑞安城市更新建設有限公司與上海陸家嘴集團、上海市浦東新區房地產集團及上海三林資產管理集團達成合營安排，共同開發上海浦東新區三林鎮西林村地塊。

這一被稱為「三林項目」的城市更新計劃總建築面積約72.39萬平方米，規劃以住宅及商業為主要用途，總投資承諾約91.62億元。

作為上海有史以來最大的舊改項目之一，三林項目的推進標誌着上海城市更新正加快走向多元參與格局。

這場「聯姻」匯聚了各方頂尖資源，上海陸家嘴持股40%，上海瑞安城市更新持股39%，上海市浦東新區房地產集團和上海三林資產管理分別持股11%及10%。

市場人士認為，這種多元協作模式能夠整合各方核心資源，構建優勢互補的協作生態，為上海城市更新樹立新的行業典範。國有資本與社會資本的深度攜手，不僅重塑三林片區的城市面貌，也將成為上海城市更新進程中的重要里程碑。

重要落子

對瑞安房地產而言，三林項目是其深耕上海戰略的又一關鍵落子。

「三林項目將有助本集團強化城市更新產品線。本集團預期成立合營公司將進一步鞏固本集團於上海城市更新領域的領先地位，帶來不俗的物業銷售收入，並強化本集團的財務狀況。」瑞安房地產明確表達了對三林項目的高預期。

值得注意的是，瑞安房地產通過多層持股結構，在合營公司中的實際權益為13.26%。各股東按持股比例出資，上海瑞安城市更新出資35.73億元，而瑞安房地產的實際資金承諾約為12.15億元。

對於堅持「看多」上海樓市的瑞安房地產主席羅康瑞而言，此次合作是瑞安輕資產模式下的重要戰略佈局。

在不久前的中期業績會上，羅康瑞曾坦言：「市場還在築底中，瑞安房地產堅持專注上海的發展，以輕資產來經營，保持現金流穩定。」

自2001年以上海新天地為起點深耕上海以來，瑞安房地產已逐步將上海打造成自身最大的資產重鎮。

中報數據顯示，瑞安房地產今年上半年營業收入20.74億元，租金及相關收入達17.81億元，其中78%都來源於上海的物業組合。

但瑞安房地產的剩余的「口糧」已經不多。

截至上半年末，瑞安土地儲備的總建築面積為780萬平方米，包括570萬平方米的可供出租及可供銷售面積，以及210萬平方米會所、停車場和其他設施，合共15個項目，分別位於上海、南京、武漢、佛山和重慶五個城市。

「在市場調整真正完成之前，我們將繼續以輕資產的模式拓展更多的外部資本和策略性的合作伙伴，來擴大業務規模，擴充土地儲備，推動公司的穩健可持續發展。」瑞安房地產行政總裁王穎表示。

這一策略在瑞安今年的項目拓展中得到了體現。2025年上半年，瑞安新增了3個輕資產項目，包括與天安集團合作的「永新里」項目，與永業集團合作的「永年里」管理服務項目以及與上海奉賢區政府合作的貝港城中村項目。

在市場人士看來，三林項目的落地展現了瑞安房地產對上海市場的長期信心，將成為瑞安繼虹橋蟠龍天地、召稼樓天地之后，在上海打造的第3座古鎮整體開發的「新天地」系列力作，有望成為上海城市更新領域的又一經典之作。

多元協作

三林古鎮始建於宋代，至今已有1000多年曆史，清晰記錄了浦東從「鄉野漁村」到「商貿聚落」的演變軌跡。

根據規劃，該項目將大力改善居住和商業環境，彌補綠地短缺和基礎配套不均衡的短板，充分利用三林老街的歷史底藴和水系資源，打造一條古色古香的濱水商業街，並融入三林刺繡、三林舞龍等非遺文化資源。

瑞安房地產此次與本土國企的深度攜手，是上海城市更新從單一開發模式向多元共治格局轉變的標誌，彰顯了國有資本與社會資本協作推動區域價值重塑的重要作用。

具體來看，瑞安房地產憑藉上海新天地、瑞虹天地、蟠龍天地等多個標杆項目，積澱了成熟的城市更新全周期運營經驗。

陸家嘴集團、浦房集團作為浦東本土國有企業，在資源整合、政策銜接和本地運營方面具備天然優勢。

三林資管作為鎮屬企業，對片區歷史文脈、民生需求的深度洞察能夠為項目精準落地提供關鍵保障。

正如中國城市規劃學會理事長楊保軍所言：「城市更新可持續推進的路徑在前幾年的探索中已經明朗，重要的是運用市場機制使得政府引導、社會資本、公衆參與三部分合起來才能夠可持續地推動。」

實際上，類似三林項目組團開發、協同發力的多元合作模式正在上海多點開花。

例如，9月初，總出讓金額超500億元的徐匯東安總價「地王」，開發企業就囊括了中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資等。

8月初，華潤置地聯合上海南房集團，通過股權轉讓方式以244.69億元拿下上海浦東后灘與黃浦區余慶里組合地塊資產包。

這種多元參與模式能夠有效分散風險，特別是在當前市場環境下，各方整合資源，共同破解開發難題。

業內人士認為，三林項目的合作開發模式能夠降低單一企業的資金壓力。對瑞安房地產而言，與本地國企合作能夠更好地銜接政策、降低風險，以較輕的資產負擔參與大型項目。對國有企業來説，引入瑞安房地產的專業開發和運營經驗，有助於提升項目品質與價值。

「但合作開發也面臨一定挑戰。」前述人士認為，多方參與必然增加協調難度，對各方溝通協作機制提出了更高要求。大型城市更新項目周期長、變數多，如何平衡歷史文化保護與商業開發、如何滿足不同利益相關方的訴求，都是合作方面臨的現實問題。

此次瑞安房地產攜手三家上海國企，在浦東三林老鎮畫下一道濃墨重彩的開發線條，也為上海城市更新提供了新思路。三林老街已站在煥發新生的起點，能否成為浦東的下一個「爆點」值得關注。