民企溢價突圍！上海土拍收金 173.33 億元

上海土拍出現了明顯降温。

11月24日，上海罕見的一起推出了9宗地塊，分別位於青浦徐涇、青浦朱家角、浦東川沙、寶山廟行、楊浦五角場、楊浦濱江、奉賢南橋新城、嘉定主城區、寶山高境，起始總價約169.11億元。

最終，9宗地全部出讓，共收金173.33億元，成交樓面均價31366元/㎡，7宗地塊底價成交，2宗溢價成交，市場熱度較高的浦東川沙地塊溢價15.76%，由佳運置業以24.75億元成功競得，青浦徐涇地塊溢價5.17%，由寶業集團以17.3億元競得。

此次土拍9宗地塊吸引了16家企業參拍，其中3家央企，8家國企，寶業、佳運、大華等民企參與熱度高漲，另有外資企業盤古補倉嘉定。

中指研究院上海數據總經理張文靜表示，從報名情況來看，受出讓地塊位置以及年底財務節點影響，本場土拍部分頭部開發商缺席，民企佳運置業溢價競得地鐵大盤，大華重回寶山，整體來看本場土拍參拍企業結構優化，參拍主體多元。

民企溢價突圍

此次上海供地內中環1宗，中環外3宗，外郊環2宗，郊環外3宗，其中位於中環外的浦東新區PDP0-0706單元C05A-18、C05A-17地塊成為熱門地塊。

該地塊吸引了佳運、陸家嘴、象嶼&湖北清能三家競買人蔘拍，最終，經過82輪競價，

該地塊由佳運置業以24.75億元競得，溢價率15.76%，綜合樓板價29913元/㎡，住宅用地樓板價36927元/㎡。

佳運置業並非土地市場的「新面孔」。作為深耕上海26年的本土開發商，公司長期紮根浦東，先后打造了佳運·瑞璟灣、佳運匯龍府等多座品質住宅項目，積累了深厚的區域運營經驗。此次參拍川沙地塊，佳運置業董事長沈仁興親自到場舉牌，以高溢價成功摘得，延續了其「數年精準拿地、聚焦熟悉區域」的穩健拿地策略。此前，佳運於2003年首奪浦東康橋地塊后，於2006年再度拿下相鄰二期土地，此次川沙地塊的落子，再次印證其對區域價值的長期判斷與深耕決心。

此次佳運拿下的浦東新區地塊是川沙板塊距離地鐵最近，同時商業配套最齊全的地塊。該地塊周邊是川沙最核心的配套，與2號線川沙站直線距離僅約400米，通過2號線，可以直達張江核心、陸家嘴、南京東路、外灘等核心區域。項目西側就是百聯川沙購物中心和綠地東海岸國際廣場，北側有上海市浦東新區人民醫院，川沙公園，川沙古鎮。

此外，上海就批次還有一宗溢價成交的青浦區QPPO-0101單元17-05地塊。經過16輪競價，該地塊由寶業集團以17.3億元競得，溢價率5.17%，成交樓板價31561元/㎡。

寶業集團也是一家民營房企，創始於1974 年，2003 年在香港聯交所主板上市。

張文靜表示，青浦徐涇核心區近年來供應缺位，且地塊本身兩面臨水，有一定面積的綠地規劃，宜居度較高。地塊位於2號線蟠祥路·國家會計學院站地鐵口，直線距離約650米，周邊產業以總部辦公為主，安踏集團、美的科創園、中核科創園等產業正逐步落地，虹橋首位中心、中核·和悦薈等商業中心也接連亮相。

7宗地塊底價成交

此次土拍中，民營企業成為拿地主力，多家頭部房企缺席，剩余7宗地塊全部以底價成交。

其中，嘉定區JDC1-1001單元A06B-01地塊由盤古地產以6.24億元底價競得，成交樓板價18200元/㎡，這是盤古地產時隔近20年，在嘉定拍得的第三幅地塊。

公開資料顯示，盤古地產是一家外資地產企業，隸屬於泰國盤谷銀行及香港亞洲金融集團旗下資本體系，開發範圍主要聚焦於郊區。

不僅如此，民企大華以總價11.42億摘得寶山區N12-0302單元U3-01地塊迷你地塊，樓板價3.7萬/㎡。

這是今年以來，大華在上海第三次拿地，3月，其以總價24.87億拿下大寧地王，打造大華·靜安年華；6月，大華又以總價30.53億元拿下徐涇地塊，打造地鐵盤大華望樾。

值得關注的是，此次唯一一宗位於內中環的楊浦濱江核心地塊竟也以底價成交，由中海地產以21.77億元摘得，樓板價僅6.88萬/㎡。

據悉，板塊附近豪宅單價大多在12萬+，如地塊南側的中海·雲邸玖章（南區），148㎡住宅均價為12.6萬/㎡，西南側的縵雲上海均價約12萬/㎡。

該地塊與軌交12號線隆昌路站、愛國路站直線距離約700米，距離黃浦江岸不到800米，交通便捷，周邊還有寶龍旭輝廣場、上海國際時尚中心、9000平米的波陽公園、楊樹浦電廠遺蹟公園等生活配套。

另一宗楊浦區宅地也以底價成交。楊浦區N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊由上海城建以43億元託底拿下，樓板價3.06萬/㎡。這是一宗3號線和21號線地鐵上蓋地塊，包含租賃用地，包袱比較大。

金茂又在寶山底價加倉了一宗地。這宗地被譽為中環稀缺的雙地鐵盤， 1號線呼蘭路站+18號線二期，2條地鐵線步行可至。金茂底價37.26億拿下寶山這塊地，樓板價3.7萬/㎡。此前金茂在此開發的金茂棠前取得了五開五捷佳績。

此外，上海江海置業有限公司+上海高屋置業有限公司+上海合墨辰實業有限公司+上海禾啟順置業有限公司聯合體底價6.9億元底價拿下奉賢區FXS1-0301單元33-01地塊，樓面價1.8萬元/平方米；青浦新城發展集團底價4.69億元底價競得青浦區QPS3-0101單元21-01地塊，樓面價1.2萬元/平方米。

業內人士分析認為，與前期相比，本輪土拍熱度明顯降温。時值年末，部分房企將經營重點轉向現金流回籠，在土地投資上趨於審慎，資金配置策略也更為保守。這一態勢為部分資金相對寬裕的企業創造了「窗口機會」，而民營企業的持續參與，也在客觀上促進了土地市場競購格局的均衡與多元化。