瑞安房地產聯合上海國企 加速「複製」下一個新天地項目

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（來源：觀點）

觀點網 又一個在上海坊間已經傳播了四個月的舊改「巨無霸」項目終於落地了。

11月19日晚，瑞安房地產發佈公告稱，公司附屬公司上海瑞安城市更新建設有限公司與上海陸家嘴（集團）有限公司、上海市浦東新區房地產（集團）有限公司及上海三林資產管理（集團）有限公司訂立股東協議，共同成立合營公司開發上海三林城市更新項目。

合營公司註冊資本23.2億元，總投資承諾約91.62億元。

合營公司將由上海陸家嘴、上海瑞安城市更新、上海市浦東房地產及上海三林分別擁有40%、39%、11%及10%。上海陸家嘴、上海市浦東房地產及上海三林，均為獨立於瑞安房地產及其關連人士的第三方。

合營公司的業務範圍涵蓋房地產開發經營、建設工程施工、建設工程設計、房地產諮詢以及物業管理。

上海瑞安城市更新由上海瑞安城市建設直接全資擁有，而上海瑞安城市建設為有限合夥企業，當中瑞安房地產全資附屬公司作為普通合夥人持有1%合夥權益及作為有限合夥人持有33%合夥權益。因此，瑞安房地產於合營公司的實際權益為13.26%。

因此，各股東將按持股比例出資，其中上海瑞安城市更新出資35.73億元。

公告顯示，該項目地塊位於上海市浦東新區三林鎮西林村，總建築面積約72.39萬平方米，計劃主要用於住宅及商業用途。

對於瑞安房地產披露的此公告，上海業內並未有太多意外。畢竟早在四個月前，瑞安要打造一個「三林新天地」的消息就已經流傳開來。

今年7月底，上海本地媒體就已經率先曝出：瑞安集團聯手陸家嘴集團計劃將三林老街改造為55萬平方米的「三林新天地」。

據瞭解，這也是瑞安集團在繼虹橋蟠龍天地、召稼樓天地之后，在上海打造的第3座古鎮整體開發的」新天地「項目。

公開資料顯示，三林老街始建於宋代，至今已有1000多年曆史。作為上海曾經重要的商業中心，三林鎮清晰記錄了浦東從「鄉野漁村」到「商貿聚落」的演變軌跡。

近些年來，三林地區中心是上海市浦東新區規劃的20個地區中心之一。

據觀點新媒體查閲，今年年初浦東新區發佈的一份關於三林鎮西林村等地塊「城中村」項目劃片實施的通告顯示，此次城中村舊改項目，將大力改善居住、商業環境，彌補區域綠地短缺、基礎配套不均衡的短板；刻畫三林老街空間格局，統籌聯動，打造特色親水公共空間，整體改善生活品質。

這些詞句的描述迅速讓人想到了上海纔開業運營不久的一個類似項目——蟠龍天地。同樣是歷史古鎮，同樣有臨水空間，同樣有古建需要保護和修繕，同樣的居住與商業相結合，

從2014年拿地到2023年正式接待遊客運營，據瑞安新天地行政總裁張斌介紹，這是瑞安新天地旗下Urbanretreat城市微度假概念下的首個作品。

雖然運營不過兩年，蟠龍天地已經成為上海如今熱門的旅遊新地標。這也成為外界將三林老街規劃剛一公佈，就立刻與瑞安聯繫起來的重要原因。

但與蟠龍天地不同的是，三林老街舊改項目區位更好，涉及體量也更大。

具體來看，蟠龍天地雖仍屬大虹橋範圍，但其實已經在上海外環外位置，而三林老街不僅是中心城區內，而且緊挨着前灘南，距離前灘也只有1公里。此外，蟠龍天地面積為752畝，而三林老街舊改項目涉及佔地面積約822畝。

這也意味着，三林項目需要花費更多的精力和資金成本。

瑞安房地產主席羅康瑞在8月中期業績會上曾表示：「堅持專注上海的發展，以輕資產來經營，保持現金流穩定。」

按2025年中報顯示，於業績期內，瑞安房地產利潤達到8100萬元人民幣，較去年同期有所增長，股東應占溢利為5100萬元人民幣。現金及銀行存款為55億元人民幣，總債務為299.27億元人民幣，負債淨額為202.61億元人民幣，淨資產負債率為51%。

雖然看起來並不缺錢，但和其他兩位合作方——陸家嘴、上海浦東地產相比，在本次三方合作中，有類似舊改經驗的瑞安顯然更合適做規劃、開發、招商、運營等工作，這和羅康瑞所説的「輕資產經營」也十分一致。