「元氣大傷」的康橋悦生活放棄了收併購

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（來源：觀點）

上市以來業績逐年下滑未見改善，現在的康橋悦生活似乎只想先擺脫困局。

又一家物企選擇「放棄收併購」。

11月18日，康橋悦生活宣佈變更IPO所得款項用途，將用於戰略性投資及收購的約2.75億港元分配至「營運資金及其他一般公司目的」一項。

根據公告，康橋悦生活IPO所得款項淨額總計約6.289億港元，截至2025年6月30日，已動用款項為3.184億港元，未動用款項為3.105億港元。

變更完成后，原本用於對外投資以及收併購的資金佔到康橋悦生活上市募得資金淨額約65%，重新分配之后則原地歸零。

上市以來業績逐年下滑未見改善，現在的康橋悦生活似乎只想先擺脫困局。

01

收購之路

從搶跑上市成功到如今市值跌至不到5億港元，選擇和努力哪個更重要？康橋悦生活或許會選前者。

回到最初上市，雖然管理規模只有1570萬平方米，但康橋悦生活管理層對招股以及物業管理行業的未來充滿了信心，因為公司收入更多來源於獨立第三方，而非康橋地產。

在2021年，大多數物企還沒有與關聯方切割的意識，康橋悦生活在外拓上的提前佈局，可以説是得以登陸資本市場的因素之一。

那時康橋悦服務正處於意氣風發的階段，對收併購也是躍躍欲試，畢竟收購對於一家「蚊型」物企而言是規模躍升的捷徑。

募集到6.28億港元資金后，康橋悦生活將使用65%（即4.08億港元）用於尋求選擇性戰略投資及收購機會，以進一步發展戰略合作及擴大業務規模。

非常迅速地，康橋悦服務在上市兩個月后便敲定了第一項收購標的：以1.64億元為對價收購西安立豐物業管理有限公司80%股權。

當時，西安立豐物業在管8個項目，其中3個為非住宅項目（商業及寫字樓項目），包含立豐昆明時光、立豐聯盟新城和立豐城市生活廣場等項目，共計在管面積為180.42萬平方米。

康橋悦生活並沒有完全動用上市募資款項中撥給收併購的部分，除了7750萬元來自於募集款項之外，剩余約8650萬元都由公司內部財務資源撥付。

宣佈收購西安立豐物業一個月后，康橋悦生活的公告列表靜悄悄，並表報表中卻多出一個名為鼎峰物業的公司。

根據康橋悦生活2021年年度業績報告，在2021年10月完成了對鼎峰物業51%股權收購，總代價約為2460萬元。

但比起西安立豐物業，這次的收購更偏向於合作，也是康橋悦生活更青睞的業務開展形式。

鼎峰物業是佳田集團旗下的物業公司，截至2021年10月管理項目20余個，合約面積近400萬平方米，在管業態除了住宅、寫字樓外，還涉足中小學及幼兒園等校園物業服務。

收購同時，康橋悦生活還發布了新聞稿，表示與鼎峰物業達成了戰略合作協議，雙方將進行深度合作，促進優勢資源整合。

自收購日至2021年末，鼎峰物業為康橋悦生活貢獻了446.7萬元總收入、51.2萬元淨利潤。

康橋悦生活並未披露收購鼎峰物業51%股權的資金是否來源於上市募集資金，假設答案為「是」，兩項收購總共花費不過1.02億元，佔用於投資及收併購資金總額的24.97%。

或許意識到收併購熱潮有所退減，康橋悦生活此后再沒有收併購消息傳出。但自2022年開始，多次聯合不同領域的公司成立合資公司，走着「以合作代買」的資源互換路線。

02

元氣大傷

對於康橋悦生活而言，收併購其實並沒有為公司帶來突破預期的收益，反而還將公司拉入了另一個困境。

2023年4月，超過了2022年業績報告刊發的節點，已經延期發佈年報一次的康橋悦生活因為財報繼續「難產」，宣佈股份暫停買賣。

停牌公告並沒有透露年報延期的具體緣由，直到4月18日內幕消息公告姍姍來迟，康橋悦生活表示核數師發現財務資料中遺漏了房地產發展擔保與鼎峰-源軒擔保。

兩項擔保中，前者與關聯方康橋地產相關，涉及金額3.55億元；后者與收購而來的鼎峰物業相關，實際涉及金額230萬元。

停牌將近三個月后，康橋悦生活終於補發了2022年業績報告，對兩項擔保作了進一步披露。

對於關聯方擔保事項確定涉及金額變更為3.88億元，但在2023年3月31日，該筆擔保責任已被解除。

對於鼎峰-源軒擔保事項，年報顯示，於2023年1月31日，銀行賬户的凍結令已被解除。不過，涉及的銀行賬户凍結金額已從此前230萬翻倍增至480萬元。

康橋悦生活對該筆擔保的解釋為：在收購鼎峰物業時，集團並不知道鼎峰物業已經簽訂了鼎峰-源軒擔保。

根據年報，鼎峰-源軒擔保與其他擔保人共同擔保河南瑞鵬生物科技有限公司與關曉彥的某些現金支付義務和贖回義務的履行。

但由於河南瑞鵬未履行義務，應西藏裕騰的申請，鄭州市中級人民法院於2022年8月8日對包括鼎峰物業在內的相關擔保人下達凍結令，鼎峰物業銀行賬户中約480萬元被凍結。

康橋悦生活緊急作出補救，2023年1月16日西藏裕騰主動撤回了對鼎豐物業的索賠，1月31日凍結銀行帳户的凍結令已被解除。

但擔保危機並未真正解除，除了鼎峰-源軒擔保之外，康橋悦生活還查出了鼎峰-平頂山擔保。

根據解釋，該筆擔保同樣發生在收購鼎峰物業之前，但康橋悦生活對此知情，並在收購時簽下保證協議：集團將有權在不支付額外費用的情況下收購鼎峰物業剩余49%股權，以彌補因鼎峰-平頂山擔保而導致的任何損失。

就此，擔保事項終於被揭過，截至2022年12月31日，康橋悦生活與房地產開發擔保、鼎峰-源軒擔保和鼎峰-平頂山擔保相關的預期信用損失分別為81.2萬元、27.6萬元和零，三筆擔保預期信用損失合計108.8萬元。

擔保事項在2022年為康橋悦生活帶來了暴漲630%的信用減值損失，接下來兩年還因為房地產行業連鎖影響以及增值服務開展滯后，業績始終沒有抬頭跡象。

2021年至2024年，康橋悦生活分別錄得利潤8860萬元、6570萬元、5260萬元及6880萬元，2025年中期利潤又同比下跌18.6%至4340萬元。

截至2025年6月30日，康橋悦生活錄得收入4.55億元，同比下降6.6%。

其中，物管服務收入3.54億元，佔總收入77.7%，同比增長5.6%；非業主增值服務收入約為1570萬元，佔總收入3.5%，同比下降72.3%；社區增值服務收入4550萬元，佔總收入10%，同比下降21.3%；城市服務收入違約4020萬元，佔總收入8.8%，同比上升7.3%。

翻看康橋悦生活往期年報，除了物管服務和城市服務保持正增長外，兩項增值服務業務呈現持續下降趨勢，並且下滑幅度保持在每年20%左右，由此拖累着整體業務增長。

行業風口時時變化，四年前能帶領一家物企突出重圍的是收併購，四年后則是要找對合適的增值賽道。

收縮收併購是自保的選擇，但康橋悦生活現在更需要一條走出利潤下滑局面的出路。