地產經緯丨浦東三林版「新天地」來了？上海城市更新加快走向多元參與格局

轉自：新華財經

新華財經上海11月20日電（談瑞）上海城市更新正向縱深發展。以打造「新天地」系列聞名業內的城市更新巨擘瑞安正式發佈公告，敲定與上海陸家嘴集團等本土國企在浦東三林的重磅合作事宜。業界認為，國有資本與社會資本的又一次深度攜手，不僅讓浦東三林有望崛起成為上海城市更新的新一代範本，還彰顯了多元參與模式在重塑區域活力、激活片區價值中的重要作用。

「強強聯手」，91億級城市更新項目敲定

11月19日晚間，瑞安房地產（00272.HK）發佈公告稱，其附屬公司上海瑞安城市更新建設有限公司當日與三家上海國有企業達成重要合作，四方聯合成立合營公司深耕城市更新領域。

此次合作涉及的三方國資主體分別為上海陸家嘴（集團）有限公司、上海市浦東新區房地產（集團）有限公司及上海三林資產管理（集團）有限公司，新成立的合營公司將在浦東新區三林鎮西林村地塊上進行更新發展項目（下稱「三林項目」）。

公告顯示，該合營公司註冊資本高達23.2億元，合營股東的總資本承諾約為91.62億元。這一規模在近年來上海同類城市更新項目中位居前列。

股權結構方面，上海陸家嘴持股40%，上海瑞安城市更新持股39%，上海市浦東房地產與上海三林資產管理分別持股11%及10%。其中，瑞安房地產通過多層持股結構，在合營公司中的實際權益為13.26%。各股東將按持股比例出資，上海瑞安城市更新出資35.73億元。

業內人士認為，這場國有資本與社會資本的「強強聯手」，不僅整合了各方核心資源，更構建了優勢互補的協作生態，有望為上海城市更新樹立新的行業典範。具體來看，瑞安地產憑藉上海新天地、瑞虹天地、蟠龍天地等多個標杆項目，積澱了成熟的城市更新全周期運營經驗；陸家嘴集團、浦房集團作為浦東本土國有企業，在資源整合、政策銜接和本地運營方面具備天然優勢；而三林資管作為鎮屬企業，對片區歷史文脈、民生需求的深度洞察能夠為項目精準落地提供關鍵保障。

珠玉在前，三林項目被寄予厚望

作為一家港資房企，瑞安房地產自2001年以上海新天地為起點深耕滬上以來，已逐步將上海打造成自身最大的資產重鎮。

其2025年中期業績報告顯示，上半年營業收入20.74億元，租金及相關收入達17.81億元，其中78%都來源於上海的物業組合。在這樣深厚的戰略根基下，總投資承諾約91.62億元的三林項目，無疑成為瑞安房地產加碼上海城市更新的又一關鍵落子。

瑞安房地產在公告中明確表達了對三林項目的極高預期：「三林項目將有助本集團強化城市更新產品線。本集團預期成立合營公司將進一步鞏固本集團於上海城市更新領域的領先地位，帶來不俗之物業銷售收入，並強化本集團之財務狀況。」

從項目本身來看，三林項目確實具備成為標杆的先天條件。作為浦東近三年來體量最大的舊改項目之一，該項目地塊位於浦東新區三林鎮西林村，總建築面積約72.39萬平方米，規劃以住宅及商業為主要用途，合營公司將全面覆蓋房地產開發經營、建設工程施工、工程設計及房地產諮詢及物業管理等全鏈條業務。

儘管三林項目尚處於藍圖階段，但其市場潛力可從已經落地的成熟項目如蟠龍天地中窺見端倪。作為近年來上海熱度最高的「城市后花園」之一，蟠龍天地在2025年上半年的日均客流達5.55萬人次，同比增長19%；租金及相關收入0.63億元，同比上漲9%。而相較於位於大虹橋、地處外環外的蟠龍天地，三林老街身處中心城區，緊鄰前灘南，與前灘核心區僅1公里之隔，先天具備更強的客流承載能力與價值提升空間。

基於此，有觀點認為，三林項目有望成為繼上海新天地、蟠龍天地之后，瑞安在上海城市更新領域的又一經典之作，不僅將重塑三林片區的城市面貌，更將為區域注入新的商業活力與文化內涵。

多元參與，讓城市更新可持續推進

三林項目的落地，正是上海城市更新提速升級的一個縮影。當前，上海城市更新普遍面臨着舊區改造資金缺口大、資金回收周期長、收益不確定性偏高等問題，尤其是大片區更新耗資巨大且開發難度高，組團開發、協同發力已成為越來越普遍的選擇。

事實上，類似三林項目的多元合作模式正在上海多點開花。例如總出讓金額超500億元的徐匯東安三宗地塊，開發企業就囊括了中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資、中華企業以及宸嘉發展，各方整合資源、各司其職，共同破解開發難題。這種國有資本與社會資本的協同發力，被業內認為是推動城市更新從資金消耗型向價值創造型轉變的核心要義。

中國城市規劃學會理事長楊保軍表示，城市更新可持續推進的路徑在前幾年的探索當中已經基本明朗。「政府要引導，甚至投入一部分資金來撬動，但最重要的是要運用市場機制，吸引企業和社會資本進來，再加上公眾的參與，這三部分合起來才能夠可持續地推動。」楊保軍認為，要吸引市場資本，就必須找到一種讓企業能夠獲得微利的模式，這需要多方面的協同改革才能實現。

中證鵬元研究發展部高級董事吳志武也持類似觀點。他認為，城市更新應當充分挖掘項目的商業價值，完善項目投資回報機制，從而吸引更多社會資本進入或物業權利人自籌資金參與。「這既有利於發揮社會資本的專業能力，也能調動物業權利人蔘與城市更新的積極性。」

隨着越來越多像三林項目這樣的標杆之作落地，上海城市更新正逐步擺脫單一開發模式的侷限，形成政府引導、市場主導、公衆參與的多元共治格局。對於瑞安房地產而言，三林項目承載了進一步改善資產負債表的經營目標；而對於上海而言，這樣的多元協作模式正在成為城市更新的「標配」，為這座超大城市的可持續發展注入源源不斷的動力。