東北證券：首予粵港灣控股(01396)「買入」評級 轉型「數字生態運營商」

智通財經APP獲悉，東北證券發佈研報稱，首予粵港灣控股(01396)「買入」評級，其通過收購成功切入AI智算賽道，實現從傳統地產商向「數字生態運營商」的戰略升級。公司藉助新業務的綠能智算模式與原有產城資源協同，有望打造多元化收入結構並重塑估值。

東北證券主要觀點如下：

公司是深耕粵港澳大灣區的新型「產城生態服務商」

粵港灣控股有限公司是全國地產百強之星，重點聚焦粵港澳大灣區，以大灣區為戰略價值高地，發展住宅及城市更新項目。近年來，公司持續推動從傳統地產開發商向「產城生態服務商」的戰略轉型。2025年10月23日，公司通過一宗重大併購，將閒置廠房、土地資源轉化為高性能智算中心，實現從「物理空間建造者」向「數字生態運營商」的戰略升級。

完成重大資產收購，戰略性切入AI與綠能智算賽道

10月23日，粵港灣控股發佈公告稱已完成對Wisdom Knight Holdings Limited的收購，總價為9.77億港元。Wisdom Knight Holdings Limited控制的國內主體(深圳天頓數據科技有限公司)是中國第一梯隊智算建設運營商，國內最早佈局國標A級第三方數據中心的企業之一，是「綠能智算」全生命周期服務的供應商，提供AI智算全生命周期服務。

傳統業務成為助推，新業務有望持續放量

2025年5月7日，粵港灣控股以98.33%的高票通過率完成4.4億美元的債轉股方案，成為首家幾乎全部出清境外美元債的內房股企業，有息負債率從45%降至7%，傳統產城業務不再是負累而是助推。天頓數據「多源導構算力服務+AIDC建設運營」的雙主業發展模式已得到商業化驗證，其AI智算中心業務模式提升了營運效率及盈利能力。

「產城生態」戰略升級，推進資源互補與資本邏輯重構，開闢全新增長曲線

天頓數據深耕的「綠能智算」模式，與公司積澱的產城開發能力形成完美咬合，將閒置廠房、土地資源轉化為高性能智算中心、AI算力基礎設施，徹底改變傳統產業運營的盈利邏輯。另外，天頓數據客户中大型雲服務商與頭部AI公司等高價值B端資源的注入，為粵港灣開闢了全新的增長曲線。通過打造AI算力服務、能源管理收益、智算空間運營收入等多元化收入結構，企業抗風險能力與盈利韌性顯著增強。併購推動資本邏輯重構，打造「產業運營資產證券化+算力運營收益」的雙輪驅動模型，公司估值將重塑。

盈利預測&投資建議

預計2025-2027年公司歸母淨利潤分別為7.18/5.79/7.89億元，同比增長分別為+139.13%/-19.41%/+36.41%，對應PE分別為9x/11x/8x，首次覆蓋，給予「買入」評級。

風險提示

訂單不及預期風險，算力資本開支不及預期，租金下滑風險，業績預測和估值判斷不達預期。