廣發證券：香港股樓呈同向聯動特徵，樓市企穩有望進一步提振資本市場

廣發證券發佈研報稱，當前香港樓市出現回暖，背后實際上是資金環境改善與經濟預期轉強所驅動，所產生的財富效應與風險偏好回升將進一步提振資本市場情緒，從而形成股樓共振的格局。因此，樓市企穩不僅不會對港股形成資金分流，反而可能通過賺錢效應，推動股樓兩類資產進入正向循環。 港股的流動性更多受全球宏觀環境(美聯儲政策、地緣政治、南向資金)及中國內地經濟基本面主導，樓市並非主要影響因素。

廣發證券主要觀點如下：

中國內地和香港的「租金回報-資金成本」分化。內地一線城市：租金回報率(低於2%)<房貸利率(3.1%)；香港：租金回報率(3.6%)>房貸利率(3.22%)，香港房價在近幾個月出現企穩回升，部分投資者開始擔心香港樓市持續回暖，可能對港股的資金面出現持續抽水現象。 

歷次海外地產衰退后的復甦，海外樓市與股市沒有呈現資產配置的替代關係，例如日本90年代資產價格破滅后失去的二十年；韓國97年亞洲金融危機；美國70年代末-80年代初高通脹導致經濟衰退、08年次貸危機；英國1990~1992年經濟衰退；西班牙08年次貸危機、12年銀行業危機，樓市的回暖通常標誌着宏觀風險的消退、流動性的寬裕與增長預期的改善，反而可能會通過提振金融資產估值、改善企業盈利預期與增強居民財富效應，為股市提供更為堅實的上漲基礎。

港股流動性更多受全球宏觀環境(美聯儲政策、地緣政治、南向資金)及中國內地經濟基本面主導，樓市上漲並非主要影響因素。例如香港樓市在97年亞洲金融危機、03年非典疫情和08年次貸危機遭到重創之后，股市和樓市受共同的基本面與流動性因素驅動，同步企穩回升。當前香港樓市出現回暖，背后實際上是資金環境改善與經濟預期轉強所驅動，所產生的財富效應與風險偏好回升將進一步提振資本市場情緒，從而形成股樓共振的格局。因此，樓市企穩不僅不會對港股形成資金分流，反而可能通過賺錢效應，推動股樓兩類資產進入正向循環。

香港地產交易的活躍一方面得益於香港政策的持續寬松，香港24年2月「撤辣」政策降低外地買家税費負擔，25年2月再次「減辣」，將徵收100港元優惠印花税(原税率1.5%)的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，香港購房税負減弱刺激需求釋放。另一方面，美聯儲降息周期的開始帶動香港基準利率HIBOR的下行，房貸利率跟隨下行，居民購房負擔率減弱。此外，香港租金收益率穩定回升，年內平均租金收益率超過3.5%，房產交易吸引力提升。

本輪港股的上漲有較強基本面支撐，在配置上，採用槓鈴策略，港股紅利作為底倉長期配置，景氣成長類資產的產業邏輯依然堅實，一旦出現港股流動性改善，資金可能會流入中國最具備全球競爭優勢的核心資產，例如恆生科技(互聯網、新能源)等，此外，目前香港地產市場量價企穩延續，美聯儲降息預期加強，港資房企具備估值回升機會。

風險提示：地緣政治風險，海外通脹風險，穩增長政策低預期等。