中建、越秀誰是誰非？看看購房者怎麼説

　　來源：Vol地產

大家好，關於買房、還有房企的事，有空我們多聊聊。

　　2025年11月中旬，北京朝陽黃杉木店「雙子星」住宅項目的聯合開發合作陷入全面崩盤。

中建智地旗下子公司不僅發函要求越秀地產移交項目操盤權，更實名舉報越秀相關負責人涉嫌濫用職權，這場涉及126億元地塊的央企與國企糾紛，迅速引發地產行業高度關注。

時間回溯至2025年4月28日，中建智地聯合中國金茂、越秀地產及朝陽城發，以126億元底價成功競得北京朝陽區平房鄉黃杉木店及孫河組團地塊，成交樓面價達5.45萬元/平方米，創下近兩年朝陽宅地總價新高。

　　該地塊作為朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊，被規劃爲南北兩個住宅項目，採用四家企業交叉持股模式開發，旨在規避內耗、共享收益。

其中，北地塊定名璞樾，由持股17%的越秀地產負責營銷與物業操盤，中國金茂承擔規劃設計工作，項目規劃9棟住宅樓共424户，户型涵蓋152 - 258平方米全四居。

南地塊命名為紫京宸園，由持股48.5%的中建智地主導開發，規劃15棟洋房、小高層及高層建築共815户，户型覆蓋133 - 400平方米的多類產品。雙方在股東大會上明確達成統一定價的共識，以此保障合作公平性。

　　然而，越秀地產面臨的巨大業績壓力打破了這份平衡。

據悉，越秀地產北方區域立下300億銷售軍令狀，截至9月璞樾開盤前仍有90億缺口，而集團層面2025年1205億的銷售目標，截至10月底僅完成921億元，尚有近300億差額。

在此背景下，兩個項目9月底入市后的銷售數據均未達預期，且矛盾逐漸浮出水面。

公開數據顯示，紫京宸園於9月26日取證559套房源，璞樾次日取證308套房源。截至11月中旬，璞樾僅實現網籤115套，紫京宸園網籤量為111套。

中建智地在11月10日發給越秀地產的公函中直指，越秀為衝刺業績採取暗中調價等不當營銷手段，不僅造成紫京宸園超3億元貨值損失，還撬走其131組意向客户，導致22億元房源簽約受影響，合計損失超25億元。

為此，中建智地發出最后通牒，要求越秀地產於11月17日中午前移交璞樾項目操盤權，同時已停止對該項目的審批、用印及財務等所有協作工作。

11月13日，中建智地旗下子公司進一步向廣州市紀委監委駐市國資委紀檢監察組提交舉報信，指控越秀地產相關領導董毅、趙峰濫用職權，造成國有資產重大流失，甚至提及涉嫌構成國有公司、企業人員失職罪。

　　若越秀未按期交接，中建智地還放言將對其在京項目發起全面打擊，並針對在京跟蹤地塊無差別擡價。

截至11月16日，越秀地產尚未就上述指控及操盤權移交要求作出公開回應。

　　但據作者得到迴應：這件事很快就快過去。

從北京樓市業績來看，2025年1 - 10月，中建智地以208.1億元的銷售業績位居前列，越秀地產則以254.9億元的成績領先。

　　業內人士分析，此次糾紛暴露了房企聯合開發中權責利不匹配的深層隱患。

　　地產圈開始紛紛討論，在這件事里面，誰是誰非？

　　市面上的觀點，主要有以下幾點。

　　中建智地與越秀地產的合作糾紛，目前無絕對的對錯之分，但從合作約定、商業倫理和應對方式來看，雙方均存在爭議點，具體可結合事件細節和行業規則展開分析：

　　越秀地產違背合作共識，是矛盾的主要導火索：從合作規則來講，越秀大概率存在明顯過錯。

　　雙方此前已通過股東會議約定統一定價策略，還敲定璞樾均價比紫京宸園每平貴兩三千，以此實現差異化競爭、保障全體股東利益。

但越秀北方區域面臨高額銷售缺口，為衝刺業績，不僅暗中調價讓南北地塊成交均價僅差1100元/㎡，還通過調整樓棟、樓層價差等方式打亂價格體系，甚至有組織地對中建智地項目進行營銷攻擊。

　　這種行為既破壞了合作的核心約定，也損害了持股佔比更高的中建智地的利益，從聯合開發的行業邏輯來看，違背了「利益共享、避免內耗」的合作初衷。

　　中建智地的強硬手段超出商業理性，存在過激之處：中建智地的維權訴求雖有依據，但后續舉措略顯極端。

　　在未等越秀迴應、也未通過行業調解或法律訴訟等常規途徑解決爭議的情況下，其直接停止北地塊所有審批、用印及財務工作，已影響項目正常推進。

　　更甚者放出「對越秀在京項目無差別打擊、跟蹤地塊無差別擡價」的狠話，這種威脅式手段跳出了商業合作糾紛的合理解決框架，不僅可能波及項目其他股東（如中國金茂、朝開公司）的權益，還可能擾亂區域土地和樓市秩序，不符合大型房企應有的行業責任與理性競爭姿態。

雙方均忽視合作風險管控，埋下矛盾隱患：從合作模式設計來看，雙方都有疏忽之處。此次採用交叉持股模式時，未明確操盤權與股權不匹配的制衡機制——越秀僅持股17%卻手握營銷操盤權，而中建智地作為近50%持股的大股東，前期未通過協議約束操盤方的營銷權限。

　　且雙方在前期聯合發聯名海報營造合作氛圍時，未提前預判市場下行期的業績壓力分歧，也未制定調價、客户分流等突發情況的應對預案，最終讓小分歧升級為公開對峙，這也是雙方在合作管理上的共同失誤。

綜上，越秀的違約行為是糾紛的起點，而中建智地的過激應對加劇了矛盾升級。

　　目前越秀尚未公開辯解，若其調價行為確實無合理商業依據，過錯更突出；但中建智地的極端手段也脱離了商業糾紛的常規解決路徑，雙方的行為都給項目和行業帶來了負面

　　但這些根本不重要。

　　重要的是，這一切的根源都源於：房子不好賣。

　　而在當前市場下行背景下，雙方矛盾若持續升級，不僅會加劇項目去化壓力，還可能影響購房者信心。

　　為此，這件事會造成什麼后果，有購房者說了算，我們來看看市面上的購房者，是如何迴應這件事的：

一：璞樾的自渠都不出去找客户，全靠從隔壁中建切，銷售主打一個爲了賣房啥都可以説，連三代絕后得白血病都説的出來，也沒人管，説人家離着高壓線近，真心求問，倆項目就隔一條街，難不成璞樾有什麼新技術，圍牆是用核屏蔽材料做的？？還有前些年梧桐星辰暖場活動請半裸男模，都讓人辣眼睛，搞這種不入流的騷操作，還來北京市場做豪宅，真是掉價！

二：我宸園和璞樾都排卡了，我用腳投票選的璞樾，宸園產品問題自己不反思，居然還耍這一套，慶幸沒選宸園。

三：宸園銷售有強調璞樾不好（視野不好、科技系統弊端），璞樾銷售基本沒提過宸園的不是（強調自己位置優勢），最后綜合考慮位置噪音、裝修風格買了璞樾，賣得好不好還要從自身找原因。

四：認真看了下內容。以「未設置符合市場基本邏輯的價值價差」作為攻擊錨點，有點立不住腳吧，什麼時候市場邏輯是賣方自己定的，買方不參與嗎哈哈哈，產品好自然供不應求、價格抬升，這不是最簡單的供需關係嗎。

五：璞樾再貴的話無非就黃杉木兩個盤都賣不動唄。反正紫京宸園這個價格毫無性價比可言，建議多找找自身原因。

六：璞樾再貴的話無非就黃杉木兩個盤都賣不動唄。反正紫京宸園這個價格毫無性價比可言，建議多找找自身原因。

七：降價不是市場行為麼？怎麼就國有資產流失了？老百姓買期房降價維權可沒哪家開發商説自己國有資產流失吧

八：降價」真的是越秀的殺手鐗，星耀未來開盤直接降價1萬，早期買的業主心都在滴血，現在居然在大朝陽也玩降價得把戲，真把北京業主當凱子了。

九：宸園148和 璞樾152 的客户幾乎都最后選了璞樾 往哪里流失啊？都是雙排的選一個退一個。宸園太敗人品了背后搞小動作。

十：不太能被刺，兩個盤都有中建的參與，紫金自己操盤，璞樾又是中建參股和金茂越秀一起搞，不能自己搞自己；跑其他樓盤的可能性有，所有樓盤都存在這個問題，但是跑某海不太可能，除非客户瞎啦

十一：太狗血了 這倆破盤都等着破發吧 想知道流去了哪里。