電話會總結 ｜ CMCT Q3 2025 業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據CMCT Q3 2025業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **核心財務指標表現不佳：** - 核心FFO（資金流動）為負1,050萬美元，每股負13.96美元 - FFO為負1,110萬美元，每股負14.75美元 - 總淨營業收入（NOI）為700萬美元 - 各業務板塊NOI表現分化：辦公樓NOI為500萬美元，酒店NOI為85萬美元，多户住宅NOI為79.2萬美元，放貸業務NOI為31.4萬美元 ## 2. 財務指標變化 **同比變化：** - 核心FFO同比改善：從負1,150萬美元改善至負1,050萬美元 - FFO大幅改善：從負2,840萬美元改善至負1,110萬美元，主要受益於可贖回優先股贖回費用減少1,610萬美元和優先股股息減少270萬美元 - 總NOI同比下降：從760萬美元降至700萬美元（下降60萬美元） - 辦公樓NOI同比下降40萬美元（從540萬美元降至500萬美元） - 酒店NOI同比下降15萬美元（從100萬美元降至85萬美元） - 多户住宅NOI同比增長28.4萬美元（從50.8萬美元增至79.2萬美元） - 放貸業務NOI同比下降37.4萬美元（從68.8萬美元降至31.4萬美元） **環比變化：** - 總NOI環比下降：從980萬美元降至700萬美元 - 辦公樓NOI環比下降約50萬美元 - 酒店NOI環比大幅下降：從420萬美元降至85萬美元（主要因裝修干擾和季節性因素） - 多户住宅NOI環比增長約60萬美元 - 放貸業務NOI環比增長約36萬美元 **其他財務指標變化：** - 折舊攤銷費用增加92.2萬美元 - 利息支出增加78.2萬美元，主要因總債務余額增加

業績指引與展望

• 公司預期2026年現金流將出現改善，主要驅動因素包括辦公樓租賃活動持續改善、酒店資產裝修全面完工以及多户住宅業務通過更高租金、改善入住率和新單元交付實現穩步增長。

• 管理層預計將受益於更有利的利率環境，這將對整體財務表現產生積極影響，特別是在降低融資成本方面。

• 辦公樓業務方面，公司認為COVID-19的不利影響已基本消除，預期將從重返辦公室趨勢中獲益，為投資組合創造順風。

• 多户住宅業務預計將通過租金上漲、入住率提升、運營成本降低以及本月第五個資產項目的交付，實現淨營業收入的顯著增長。

• 酒店業務預計在經歷數年裝修干擾后，將從2026年開始進入強勢地位，1100萬美元的公共空間裝修項目即將完工，預期將帶來現金流改善。

• 貸款業務出售預計將產生約3100萬美元淨收益，這將進一步加強公司流動性狀況並支持債務削減計劃。

• 公司繼續專注於通過再融資計劃和選擇性資產出售來加強流動性和資產負債表，為商業地產市場復甦做好準備。

• 舊金山多户住宅市場顯示積極信號，空置率降至2011年以來最低水平，第三季度租金增長5.2%，為2015年以來最高增長率。

分業務和產品線業績表現

• **辦公物業板塊**：第三季度NOI為500萬美元，同比下降40萬美元，主要受洛杉磯和舊金山物業租金收入下降及奧斯汀物業房地產税增加影響；前九個月執行租賃面積15.9萬平方英尺，同比增長69%；期末整體出租率73.6%，剔除奧克蘭物業后達86.6%，較2024年底的81.7%顯著提升

• **多户住宅板塊**：第三季度NOI為79.2萬美元，同比增長28.4萬美元，主要得益於奧克蘭物業房地產税減免；運營四個項目包括灣區的1150 Clay和Channel House，洛杉磯的701 South Hudson和1902 Park Avenue；701 South Hudson入住率從第二季度的68%提升至81%；第五個項目1915 Park將於本月交付36個單元

• **酒店板塊**：第三季度NOI為85萬美元，環比大幅下降至第二季度的420萬美元，主要受1100萬美元公共空間翻新項目干擾及季節性需求下降影響；翻新資金來源包括萬豪管理協議延期獲得的800萬美元關鍵資金、物業現金流和額外抵押貸款

• **放貸業務板塊**：第三季度NOI為31.4萬美元，同比下降17.4萬美元，主要因貸款償還和利率下降導致利息收入減少；已簽署最終協議以約4400萬美元出售該業務，預計獲得約3100萬美元淨收益，交易需獲得小企業管理局批准；該業務主要專注於為有限服務酒店提供SBA 7(a)貸款

市場/行業競爭格局

• 舊金山灣區多户住宅市場呈現供給緊張格局，空置率降至2011年以來最低水平，第三季度租金增長5.2%，為2015年以來最強勁增長，顯示該區域住宅市場競爭激烈且供不應求。

• 奧克蘭住宅市場新建項目有限，為現有物業提供了競爭優勢，公司認為其物業將受益於該地區新建住宅供應不足的市場環境。

• 辦公樓租賃市場出現復甦跡象，公司前九個月執行租賃面積達15.9萬平方英尺，同比增長69%，反映出后疫情時代重返辦公室趨勢正在為優質辦公物業創造競爭優勢。

• 酒店行業面臨激烈競爭，公司通過1100萬美元的全面翻新項目（包括505間客房和公共區域升級）來提升競爭力，獲得萬豪800萬美元關鍵資金支持以延長管理協議。

• 商業地產融資市場環境改善，利率下降趨勢為行業參與者提供更有利的融資條件，公司通過出售非核心放貸業務專注於多户住宅等核心資產類別的競爭。

• 灣區商業地產市場整體呈現復甦態勢，經濟條件改善和辦公租賃活動顯著增加，為擁有優質地段物業的公司創造了相對競爭優勢。

公司面臨的風險和挑戰

• 核心FFO持續為負，第三季度為負1050萬美元，反映出公司持續面臨財務壓力和經營業績挑戰，盈利能力仍未恢復正常水平。

• 酒店業務NOI大幅下滑，從上季度的420萬美元降至85萬美元，主要受裝修項目干擾和季節性需求疲軟影響，短期內業績波動較大。

• 利息支出增加78.2萬美元，由於總債務余額上升導致財務成本壓力加大，進一步侵蝕了公司的底線盈利能力。

• 奧克蘭多户住宅物業出現入住率和扣除優惠后的月租金下降，部分抵消了NOI增長，顯示該地區市場競爭激烈。

• 貸款業務出售交易面臨SBA（小企業管理局）審批風險和其他成交條件限制，存在交易無法按預期完成的不確定性。

• 辦公物業整體出租率僅為73.6%，雖有改善但仍處於相對較低水平，市場復甦進程緩慢且存在不確定性。

• 公司高度依賴商業地產市場復甦和利率環境改善，外部宏觀經濟因素變化可能對公司業績產生重大影響。

• CFO即將離職並伴隨貸款業務剝離，管理層變動可能在過渡期內對公司運營連續性造成影響。

公司高管評論

• 根據CMCT Q3 2025業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷及口吻的摘要：

• **David A. Thompson（首席執行官）**：發言口吻整體積極樂觀，多次使用"encouraged"、"meaningful progress"、"opportunities"等正面詞匯。強調公司在戰略執行方面取得的進展，包括出售放貸業務、減少債務負擔等。對2026年前景表現出信心，認為將受益於利率環境改善、辦公樓租賃活動增加等因素。語調中透露出對公司轉型和未來發展的積極預期。

• **Steve Altebrando（執行副總裁）**：發言語調穩健且略顯樂觀，重點關注運營層面的改善。在描述多户住宅業務時使用"steady progress"、"meaningful opportunities"等積極表述。對舊金山和奧克蘭市場的復甦表現出謹慎樂觀態度，認為COVID疫情的負面影響已基本消除，辦公樓市場開始出現回暖跡象。

• **Barry Neil Berlin（首席財務官）**：發言口吻相對中性和事實性，主要進行財務數據的客觀陳述。在離職告別環節情緒較為感性，多次表達感謝和不捨之情，使用"truly miss"、"amazing teams"等情感化詞匯。對繼任者Brandon Hill表示充分信任和祝賀，整體告別發言温暖而專業。

分析師提問&高管回答

• 根據CMCT Q3 2025業績會實錄，我需要指出一個重要情況： ## Analyst Sentiment摘要 **實際情況：本次業績會議無分析師提問環節** 根據會議實錄顯示，在管理層完成業績匯報后，主持人宣佈進入問答環節，但最終顯示"It appears there are no questions"（看起來沒有問題），會議直接結束。 **會議結構：** - CEO David A. Thompson：戰略更新和季度業績概述 - EVP Steve Altebrando：各業務板塊運營詳情 - CFO Barry Neil Berlin：財務數據分析和告別致辭 - 問答環節：無分析師參與提問 **分析師參與度觀察：** 本次業績會議分析師參與度極低，無任何提問，這可能反映出：

• 分析師對公司當前表現缺乏關注度

• 管理層匯報已充分覆蓋關鍵信息點

• 市場對公司戰略方向（出售放貸業務、專注多户住宅）已有清晰預期 **結論：** 由於無分析師互動，無法形成傳統意義上的問答總結。這種情況本身就反映了市場對CMCT的關注度和參與度狀況。

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