世邦魏理仕總裁李凌：國內商業地產有望在「十五五」期間迎來周期性拐點

轉自：新華財經

新華財經北京11月14日電（康耕甫） 近日，國內一線城市商業地產迎來投資風口。研究報告顯示，國資、險資等投資型買家正積極買入上海核心物業，人民銀行重慶分行也在推動發行重慶市首單公租房商業地產抵押貸款支持票據。展望后市，經歷了多年周期性低谷之后，商業地產憑藉長久期、低波動和現金流穩定等特性，正在逐漸再次引起市場關注。

CBRE世邦魏理仕總裁李凌近日向新華財經表示，高庫存是商業地產行業「內卷」的根源，這一局面有望在「十五五」期間迎來轉折。隨着中國城鎮化進程進入穩定發展期，未來五年城市更新將是商業地產從增量擴張向存量提質轉變的關鍵一環。

商業地產供應側已到周期拐點

「內卷」是近年來房地產行業的關鍵詞。據國家統計局數據，截至2025年8月，全國商品房待售面積達7.6億平方米，較五年前增長50%；同時，國內十大主要城市辦公樓平均空置率攀升至24.8%，較疫情前上升6個百分點。

李凌表示，高庫存是行業「內卷」的根源，但這一局面有望在「十五五」期間迎來轉折。辦公樓新開工面積在2024年已降至2019年峰值的四分之一，預計從「十五五」后期開始，新增供應將顯著放緩。

高標倉市場的調整更為迅速。2026年新增供應預計同比下降30%，2027年將進一步降至300萬平方米以下，空置率有望回落至15%左右的健康水平。儘管跨境電商需求增速放緩，但高標倉作為基礎設施的韌性凸顯：2025年前三季度淨吸納量同比增長62%，達720萬平方米，創歷史新高。

「高標倉資產價格已逐步觸底，部分項目估值甚至跌破建設成本。」李凌指出，「隨着供需在未來1–2年內再平衡，資產價格將迎來系統性重估。」與此同時，零售物業展現出抗周期韌性。他建議投資者關注區域型購物中心和目的地型奧特萊斯，並適度佈局經濟發達區域的三線城市龍頭項目。

城市更新從增量擴張到存量提質

2025年7月召開的中央城市工作會議明確提出，城市更新成為下一階段城市工作的核心抓手。隨着中國城鎮化進程進入穩定發展期，土地紅利逐漸消退，存量邏輯成為主導。未來五年，城市更新是商業地產從增量擴張向存量提質轉變的關鍵一環。

據世邦魏理仕研究部預測，到2030年，一線城市樓齡30年及以上的辦公樓面積將從目前的114萬平方米激增至1000萬平方米以上。老化樓宇帶來的設施落后、功能錯配、能耗與安全問題，催生了改造與更新的迫切需求。「樓宇老化是挑戰，更是機遇。」李凌表示。

上海已於2025年發佈全國首個商務樓宇更新專項規定，支持存量物業進行功能煥新與業態融合。李凌認為，一線城市核心區內以「職住平衡」為導向的商務樓宇改造，將成為城市更新的重要方向。「這類項目不僅能提升樓宇使用價值，還能滿足城市居民對高品質居住和辦公環境的需求。」

政策協同打通存量閉環

如果説城市更新是方向，那麼政策突破則是實現的工具。

在土地制度層面，商辦與工業用地續期問題已出現實質性松動。以上海、北京為代表的城市在《城市更新條例》中創新性地提出延長土地使用期限、補繳土地出讓金等機制，這為存量資產改造掃除了制度障礙。「儘管細則仍待完善，但方向已經明確。」李凌預計2029年前全國性土地續期政策有望出臺。

與此同時，公募REITs的持續擴圍正在為存量資產打通退出通道。自2021年試點以來，REITs底層資產已拓展至保租房、消費基礎設施、養老設施等領域。值得注意的是，辦公樓與酒店這兩大主流商業地產類別，有望在「十五五」期間納入REITs範疇。

這一突破將產生深遠影響。過去十年間，辦公樓開發投資沉澱的信貸資金高達2-3萬億元，通過REITs實現資金循環的需求極為迫切。更重要的是，REITs通道的打開不僅能夠提升資產流動性，還將為整個市場建立價值發現機制，引導資本更有效地配置。

編輯：羅浩