政府出手 深圳68億元收儲的爛尾樓將重啟

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盤活有望了。

作者|曾冬梅

數月前因被收儲而廣受關注的深港國際中心項目，有了新進展。

11月5日，深圳公共資源交易中心發佈了《深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規劃研究》的招標公告，要求申請人在11月17日14:30前遞交投標文件。

招標文件提到，本次規劃研究將圍繞深港國際中心12宗流拍地塊及大運中心場館地塊展開，涉及19個地塊，面積約81.2公頃。由於原實施主體世茂集團的退出，片區建設已陷入停滯狀態，提出新規劃方案，推動項目盤活工作，具有強烈的迫切性。

2017年，世茂集團以約239億元的價格競得深圳市龍崗G01046-0095號地塊，后開發成深港國際中心。5年后，因該公司陷入流動性危機，項目擱淺至今。今年8月份，該項目的土地收儲方案獲信託產品投資者投票通過，收儲金額為68億元。

在外界看來，此次規劃招標意味着深港國際中心的重啟進入實質性階段。有業內消息稱項目的12宗地塊已明確6塊將調整為住宅用地，華潤置地有可能參與項目開發。11月10日，對於這些傳聞，中國房地產報記者聯繫了華潤置地，但未獲迴應。

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爛尾的「中國第一高樓」將獲新生

招標文件顯示，大運中心及深港國際中心片區位於大運深港國際科教城的核心區域。近年來，龍崗區貫徹落實「一芯兩核多支點」區域發展戰略，目標將「一芯」，即涵蓋該片區的灣東智芯，打造成為粵港澳大灣區綜合性國家科學中心的重要支撐平臺及高水平國際化「城市新客廳」。作為區域內核心功能片區及僅有的幾處未建成區之一，深港國際中心是實現龍崗中部現代化國際化「城市新客廳」功能品質和文化內涵提升的絕對的空間載體與重要項目抓手。

此次規劃研究將統籌考慮龍崗中心、大運中心等周邊片區整體規劃，借力龍崗中心區規劃及大運中心配套升級，謀劃適應新發展階段所需新定位、新空間、新功能、新形象。進度安排上，完成採購工作並簽訂合同后，預計1年內完成全部工作。

深港國際中心曾經定位為深圳的地標建築。2017年，龍崗G01046-0095號地塊公開出讓，總用地面積達32.2萬平方米，建築面積約136.45萬平方米，土地用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地，規劃建設一棟600米左右的超高層建築。該地塊被世茂集團以239.43億元的底價競得，命名為深港國際中心。

據瞭解，深港國際中心原計劃打造一棟700米高的主樓，爭奪「中國第一高樓」稱號，預計2021年竣工，2024年建成投入使用。爲了籌集項目建設資金，2020年7月，「中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃」（以下簡稱「龍崗信託」）成立，募集規模87億元。2022年2月，因世茂集團出險，導致該信託計劃發生違約事件。中信信託隨即啟動風險處置程序，2023年，深港國際中心分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進行了兩次司法拍賣，但均以流拍告終。

按照中信信託的説法，在龍崗信託違約后，該公司嘗試採取了司法拍賣、債權轉讓、保交樓銷售等方式處置，但沒有尋找到合適的買家及合理的變現方案。因此，2025年2月，中信信託向深圳市龍崗區深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。具體而言，就是深圳市龍崗區龍城街道辦事處、深圳市龍崗區土地整備事務中心以土地整備方式收回信託計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物。加上非信託計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計爲68億元。

龍崗信託的一位投資人告訴中國房地產報記者，收儲方案已在8月中旬獲投資人投票通過。地方政府的動作很快，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局在9月28日就發佈了深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊的規劃研究意向，期望儘快撫平這塊城市的「傷疤」。

有分析認為，此次規劃研究的服務期限約1年，順利的話，該項目有望在明年或后年重啟。

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傳聞央企將接盤

據瞭解，深港國際中心的14宗土地中，有2宗已開發成公寓對外出售。剩余12宗土地的合計面積為24.36萬平方米，其中6宗土地進行了房屋建設、土地開發等工程建設活動。進行了建設的6宗地塊中，4宗進行了地下土方開挖，1宗建有營銷中心，還有1宗土地已建工程量約19.26萬平方米。

對於未開發的土地，世茂集團曾期望與政府協商退地退款，或者調規改性后由該公司繼續開發，但沒有成功。該公司曾發出一份公開函，認為68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，項目無法順利推進也有政府方面的原因，對收儲方案提出異議。

龍崗信託的部分投資人也對償付方案表達了不滿。中信信託在一次會議中對投資人表示，68億元的收儲價格涉及兩個信託產品，龍崗信託預計能獲得48億元的補償款，分3年支付給投資人。其中，12宗土地新不動產權證註銷后2個月內，簽訂正式補償協議，補償款將於簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚於2027年1月31日前付清全部補償款。

有投資人表示，按照上述方案只能拿回7成本金，且需要3年分期。此外，在表決收儲方案前，外界便有消息稱地方政府計劃在10月底前完成深港國際中心土地的規劃調整，將至少50%的商業用地轉為住宅用地，調規后的土地預計在12月份掛牌出讓。投資人認為規劃調整對自身利益有重大影響，要求暫停投票表決收儲方案。

目前看來，這些插曲都沒有改變深港國際中心的最終走向，土地調規已經在進行中，只是比傳聞的時間要晚一些。有消息稱，目前該項目12宗地塊的規劃用途已經明晰，其中6塊規劃爲住宅用地，1塊為學校用地，其余則用於寫字樓及商業配套建設。

而對於這些地塊的意向接盤方，市場也有傳聞。7月21日，華潤置地旗下的深圳市潤投諮詢有限公司發佈了《深圳市LGDY項目規劃及建築概念方案設計》的招標公告。其中提到，深圳市LGDY項目規劃及建築概念方案設計已具備招標條件，項目整體佔地面積暫定約22.35萬平方米，規定計算容積率建築面積暫定61.33萬平方米，其中住宅建築面積暫定45.24萬平方米，交貨期/工期為2025年8月至2025年12月（暫定）。LGDY項目被認為疑似深港國際中心，但這僅為投資人的猜測，未得到華潤置地方面的確認。

關於深港國際中心的盤活安排及開發主體等問題，中國房地產報記者向深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發送了採訪函，截至發稿未獲回覆。

目前可以明確的是，收儲方案雖在推進，但補償款還沒到投資人賬上。「我還沒收到中信信託退回的本金。」11月12日，一位投資人向中國房地產報記者表示，若按照補償方案，他將損失一百多萬元，計劃未來通過訴訟向中信信託索賠。

中信方面也有動作。11月7日，上海世茂建設有限公司發佈公告，透露10月份新增1件未決訴訟案件，標的金額約112.91億元，原告為中國中信金融資產管理股份有限公司深圳市分公司等，案由是合同糾紛，一審受理時間為2025年9月30日，一審受理法院為廣東省高級人民法院。

據悉，上海世茂建設有限公司為深港國際中心的關聯企業，中國中信金融資產管理股份有限公司的核心業務是不良資產經營。