電話會總結 ｜ Beazer Homes(BZH)2025財年Q4業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Beazer Homes業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **2025財年第四季度表現：** - **交房量**：1,400套住房，超出內部預期 - **毛利率**：17.2%，受規格房比例較高和激勵措施增加影響 - **SG&A費用率**：佔總收入的9.6%，顯示運營槓桿改善 - **調整后EBITDA**：約6,400萬美元 - **每股收益**：稀釋后每股收益1.02美元 - **總流動性**：近5.4億美元，包括2.15億美元無限制現金 **2025財年全年表現：** - **平均活躍社區數量**：164個，同比增長14% - **每股賬面價值**：增長至近43美元，得益於盈利能力和股票回購 - **淨負債佔淨資本化比率**：降至40%以下 - **土地支出**：淨土地支出略高於6億美元（總支出6.84億美元，減去6,300萬美元土地銷售收入） - **股票回購**：回購約150萬股（約佔公司5%） ## 2. 財務指標變化 **成本控制改善：** - **材料和人工成本節約**：通過重新招標實現每套房屋約1萬美元的成本節約 - **年化成本削減**：完成減員，實現1,200萬美元的年度運營成本節約 **資產優化：** - **資產銷售**：出售6,300萬美元非戰略資產，產生約700萬美元利潤 - **模型房售后回租**：完成83筆交易，提升資產負債表效率 - **土地期權比例**：從58%提升至62% **遞延税資產：** - **DTA總額**：超過1.4億美元，其中8,400萬美元來自能源税收抵免 - **佔賬面價值比重**：超過10% **德克薩斯州業務改善：** - **季度銷售節奏**：從1.3提升至1.8，雖然全年前景仍然"低迷"

業績指引與展望

• 第一季度業績指引：預計銷售約900套房屋，其中規格房佔比高達75%；預計交付約800套房屋，平均售價約51.5萬美元；調整后毛利率預計約16%，主要受規格房高激勵措施和待建房屋銷售佔比極低影響；SG&A費用總額與去年同期基本持平；調整后EBITDA預計在盈虧平衡至500萬美元之間；預計每股淨虧損約0.50美元。

• 全年財務目標：力爭達到或超越2025財年調整后EBITDA水平，儘管年初積壓訂單較少且第一季度毛利率較低；預計交付量較2025財年增長5-10%，主要得益於社區數量增長和銷售速度輕微改善；平均售價將因社區組合變化而上升。

• 毛利率改善路徑：預計第一季度毛利率為全年最低點，通過三大催化劑實現約3個百分點的改善：材料和勞動力成本重新招標節省每套房屋約1萬美元，預計年底前完全體現，貢獻近2個百分點毛利率提升；現有社區產品組合優化，50萬美元以下低價社區交付佔比將在第四季度出現雙位數下降；新開社區表現優異，48個新社區毛利率比報告毛利率高出200個基點以上，預計年底佔交付量三分之一以上。

• 資本配置計劃：2026財年淨土地支出預計與2025財年水平相當，約6億美元左右；計劃回購至少150萬股股票，與2025財年回購規模相當；非戰略資產出售預計產生超過1億美元資本，預期以賬面價值或以上價格成交；土地銷售收入預計約1000萬美元，P&L收益微乎其微。

• 運營費用展望：SG&A費用佔總收入比例預計較2025財年全年水平下降；已完成減員行動，實現年化1200萬美元成本節約；利息攤銷占房屋建築收入比例預計約3%；預計獲得約200萬美元淨税收優惠。

• 長期財務目標：計劃到2027財年末淨負債與淨資本化比率降至30%低段區間，2026財年預計下降數個百分點；目標通過盈利能力和股票回購實現賬面價值每股雙位數複合年增長率，到2027財年末達到50多美元；社區數量目標超過200個，當前已有169個活躍社區。

分業務和產品線業績表現

• 根據Beazer Homes業績會實錄，以下是Business Segments and Product Lines摘要：

• 公司專注於零能耗住宅建設，是首家大規模建造零能耗預備住宅(Zero Energy Ready Homes)的建築商，通過先進的建築科學技術降低能源成本，每套住宅可獲得5000美元的能源效率税收抵免

• 德克薩斯州業務佔公司近40%的社區數量，是重要的業務板塊，第四季度銷售速度從1.3提升至1.8，但全年前景仍然疲軟，公司在休斯頓和聖安東尼奧進行了產品和銷售領導層調整

• 現房銷售(Spec Homes)成為主要銷售模式，預計第一季度現房銷售將佔總銷售的75%，雖然利潤率較低但能夠推動銷售速度，公司正努力平衡現房與定製房屋的銷售比例

• 公司提供差異化的住房價值主張，通過競爭和去中介化提供更低的抵押貸款利率，通過高能效住宅降低水電費，通過先進建築實踐降低保險費用，在亞特蘭大的案例中每年可為買家節省約3000美元

• 截至年末擁有169個活躍社區，控制近25000個活躍地塊，其中62%通過期權合同控制，計劃在未來兩年內達到超過200個社區的目標，支持公司的增長戰略

市場/行業競爭格局

• 整個住宅建築行業面臨嚴峻挑戰，銷售轉化率和銷售速度遠低於歷史正常水平，建築商普遍需要通過激進的激勵措施和現房銷售來推動銷售，顯示行業整體需求疲軟。

• 行業內建築商普遍採用相同的可負擔性策略，包括提高購房激勵、縮小房屋面積和減少功能配置，但這些做法缺乏差異化且無法真正激發購房者興趣。

• Beazer Homes試圖通過差異化競爭策略脫穎而出，專注於降低房屋總擁有成本，包括通過競爭和去中介化提供更低的抵押貸款利率、通過高能效房屋降低水電費用、通過先進建築技術降低保險費用，在亞特蘭大案例中每年可為買家節省約3000美元。

• 公司強調其作為首家大規模建造零能耗就緒房屋的建築商的獨特定位，並推出"Enjoy the Great Indoors"品牌宣傳活動以提升品牌知名度，試圖在同質化競爭中建立差異化優勢。

• 行業庫存過剩問題仍然存在，但新房月供應量的下降和工資增長帶來的可負擔性改善為未來銷售條件改善提供了希望，預計如果這些趨勢持續，明年銷售環境可能有所改善。

• 現房銷售在行業中占主導地位，Beazer預計第一季度現房銷售將佔總銷售的75%，反映出整個行業對快速成交和庫存清理的依賴，儘管這種模式的盈利能力低於定製建造。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Beazer Homes業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 市場需求持續疲軟，銷售轉化率和銷售速度遠低於歷史正常水平，消費者在信心和負擔能力方面面臨困難

• 第一季度預計淨虧損約每股0.50美元，調整后毛利率預計僅為16%，主要受現房銷售激勵措施增加和待建房屋銷售佔比極低影響

• 現房銷售依賴度過高，預計第一季度75%的銷售將來自現房，這類銷售的盈利能力相對較低

• 德克薩斯州市場表現仍然低迷，儘管銷售速度有所改善但全年前景依然"疲軟"，低於歷史平均水平

• 激進的銷售激勵措施和現房庫存仍是推動銷售的必要手段，對利潤率造成持續壓力

• 公司面臨勞動力成本上升壓力，雖然通過重新招標節省了約每套房屋1萬美元成本，但仍需應對整體成本通脹

• 股東權利協議需要股東大會批准以保護價值超過1.4億美元的遞延税收資產，如未獲批准該協議將失效

• 房地產市場整體庫存過剩問題仍未解決，建築商普遍面臨去庫存壓力

• 抵押貸款利率雖有下降但仍處於相對高位，繼續影響購房者的負擔能力和購買決策

• 公司預計2026財年開局將面臨挑戰，期初積壓訂單減少且第一季度利潤率較低，需要依靠下半年表現來實現全年目標

公司高管評論

• 根據Beazer Homes業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Allan Merrill（董事長兼首席執行官）**：整體口吻謹慎但堅定。承認市場環境"非常困難"和"具有挑戰性"，明確表示"轉換率和銷售速度仍遠低於歷史正常水平"。但同時展現出積極應對的態度，強調"我們不是在等待環境改善，而是採取行動"。對公司的差異化戰略表現出信心，稱"我們的房屋是不同的，它們更好"。在談到德州市場改善時顯示出滿意情緒，表示"我對我們在聖安東尼奧和休斯頓的團隊非常滿意"。對於投機房銷售比例過高表達了不滿，坦言"我們不喜歡75%對25%的比例"。

• **David Goldberg（首席財務官）**：口吻相對中性但透露出謹慎樂觀。在描述第四季度業績時使用"超出預期"等積極表述，但對第一季度前景保持現實態度，預測淨虧損約每股0.50美元。在解釋全年目標時表現出決心，明確表示"我們希望達到或超過2025財年調整后EBITDA"，同時承認"這不會容易"。對公司的財務策略和資本配置顯示出信心，特別是在談到股票回購和資產出售計劃時。

分析師提問&高管回答

• # Beazer Homes 分析師情緒摘要 ## 1. 毛利率改善時機與成本節約實現 **分析師提問**：Rohit Seth詢問關於17.2%的四季度毛利率下降至一季度指導的16%，以及重新招標帶來的成本節約何時開始體現。 **管理層回答**：CFO Goldberg解釋一季度毛利率下降主要由於更高的現房銷售比例和激勵措施。全年預計實現3個百分點的毛利率改善，來源於三個催化劑：重新招標節約的每套房屋約1萬美元成本（近2個百分點改善）；現有社區的積極組合轉變（遠離低價社區）；新社區表現優異（毛利率比報告毛利率高200個基點以上）。 ## 2. 銷售訂單趨勢與季節性表現 **分析師提問**：Rohit Seth關注訂單從三季度大幅改善，詢問10月和11月的具體表現。 **管理層回答**：CEO Merrill表示10月表現疲軟但符合預期的季節性模式，預計11月和12月會有所改善。整體一季度指導銷售步伐約為1.8。 ## 3. 土地成本對毛利率的影響 **分析師提問**：Alan Ratner詢問土地成本是否會成為2026年毛利率改善的阻力。 **管理層回答**：Merrill指出自4月以來開業的48個新社區毛利率表現優於現有社區，儘管后期購買的土地成本可能更高，但產品組合和定價仍能實現毛利率改善。 ## 4. 交房量增長的實現路徑 **分析師提問**：Alan Ratner質疑在積壓訂單下降36%、現房庫存較低、一季度訂單指導同比下降的情況下，如何實現5-10%的交房量增長。 **管理層回答**：Goldberg強調在更多現房導向的市場中，積壓訂單的預測性降低，關鍵在於在建房屋數量和周轉能力。通過社區數量增長和銷售步伐改善（特別是三季度），預計能實現增長目標。 ## 5. 遠期利率承諾的市場影響 **分析師提問**：Alan Ratner詢問對遠期利率承諾政策的看法及其對市場健康性的影響。 **管理層回答**：Merrill強調為客户提供選擇的重要性，客户可以選擇將激勵資金用於利率買斷、設計中心或價格優惠，透明度和消費者選擇權是關鍵。 ## 6. 土地銷售策略與資產優化 **分析師提問**：Alex Rygiel詢問土地銷售的具體策略和2026年預期。 **管理層回答**：Merrill解釋土地銷售包括兩部分：將大型社區的部分產品線出售給合作伙伴；出售低價社區中回報率不佳的資產。2025年已售出6300萬美元並獲得收益，預計2026年將有超過1億美元的資產銷售。 ## 7. 現房銷售比例的未來趨勢 **分析師提問**：Alex Rygiel詢問75%現房銷售比例在2026年底的預期變化。 **管理層回答**：Merrill坦承希望現房比例能夠降低，但必須面對市場現實。如果市場環境改善，可能回到60/40或50/50的比例，但目前必須適應市場需求。 ## 8. 成本節約的具體構成 **分析師提問**：Sam Reed詢問1萬美元成本節約在勞動力和材料方面的具體分配。 **管理層回答**：管理層不詳細區分勞動力與材料成本，但Merrill指出其中數千美元與降低零能耗就緒房屋交付成本相關，這是公司作為首個大規模零能耗建造商的優勢。 ## 9. 德克薩斯州市場前景 **分析師提問**：Julio Romero詢問德克薩斯州一季度銷售步伐和全年市場預期。 **管理層回答**：Merrill表示德克薩斯州全年預期仍然疲軟，但不會像去年三季度那樣糟糕。四季度銷售步伐為1.8（較三季度的1.3有所改善），但仍未達到理想水平。 ## 10. 遞延税資產的價值實現 **分析師提問**：Jay McCanless詢問在股東權利計劃到期前能夠實現多少遞延税資產價值。 **管理層回答**：Merrill重點關注8400萬美元的能效税收抵免，該數字將持續增長至2026年6月。每套零能耗就緒房屋可獲得5000美元抵免，公司預計能在未來幾年內相對快速地使用這些抵免。

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