電話會總結 ｜ Seaport Entertainment (SEG) Earnings Transcript

業績回顧

• 根據Seaport Entertainment (SEG) 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **營收表現：** - 總合並營收4,510萬美元，按調整后基礎同比增長1% - 酒店業務營收同比下降4%（調整后基礎），主要受Tin Building和部分傳統餐廳業績下滑影響 - 娛樂業務營收同比下降5%，主要因演出場次減少7場 - 房東業務租金收入同比增長56%，主要得益於Nike和ESPN的終止收入100萬美元 **盈利能力：** - 淨虧損3,320萬美元，同比改善70萬美元（改善2%） - 每股淨虧損2.61美元，同比改善3.28美元（改善56%） - 非GAAP調整后淨虧損720萬美元，同比改善1,800萬美元（改善71%） - 非GAAP調整后每股淨虧損0.57美元，同比改善3.97美元（改善87%） **現金流與資產負債：** - 現金及等價物1.17億美元 - 長期債務1.014億美元，除定期攤銷外保持穩定 - 淨債務佔總資產比例為負2% - 資本支出480萬美元，主要用於屋頂冬季結構、河岸酒吧建設和物業維護 ## 2. 財務指標變化 **EBITDA表現：** - 酒店業務調整后EBITDA（含非合併企業）同比下降290萬美元，但剔除2024年一次性報銷后，實際同比改善40% - 娛樂業務調整后EBITDA同比下降51% - 房東業務調整后EBITDA同比下降45%，主要因600萬美元非現金費用（250 Water Street損失400萬美元，屋頂冬季結構減記200萬美元）；剔除非經常性項目后同比改善76% - 總分部調整后EBITDA同比下降700萬美元；剔除非經常性項目后同比改善76%，超過400萬美元 **費用控制：** - 一般管理費用1,800萬美元，同比下降2%，但包含1,100萬美元領導層過渡相關一次性費用 - 利息費用同比減少300萬美元，主要因貸款償還和利息收入增加 **其他財務指標：** - 同店酒店業務收入同比增長11% - 非合併企業權益收益同比改善180%，主要受Lawn Club持續增長推動 - 演出票房銷售率達86%，吸引近10萬名訪客

業績指引與展望

• 公司暫未提供具體的財務指引，管理層表示將在下次財報電話會議（預計3月初）上詳細闡述包括Tin Building在內的全面酒店業務戰略和重組計劃。

• 2026年資本支出預計將顯著增加，約有5000萬美元已承諾用於已宣佈的項目，主要集中在2026年執行，而第四季度資本支出預計相對較少。

• 第四季度餐飲收入增長預計將放緩，管理層表示將優先考慮利潤率和盈利能力，可能以犧牲收入增長為代價來實現更好的現金流。

• 租賃收入方面，ESPN的租金收入在未來期間將不再確認，而Nike的終止收入將持續到2026年並延續至2027年，Nike還將繼續支付租賃協議下的月度租金。

• 管理層確定了實現盈虧平衡和盈利的三大關鍵驅動因素：提高運營效率、降低一般管理費用、加速租賃進展以填補約10萬平方英尺的剩余空缺。

• 新租户開業時間表顯示，Cork預計在2026年中期前開業，Willett計劃在7月4日時間框架內開業，Flanker等其他項目預計在2026年下半年開業，剩余空缺的填補可能延續到2026年底或2027年上半年。

• 250 Water Street的出售預計將改善歷史現金消耗超過700萬美元，主要通過消除相關土地貸款的利息支出以及税收、保險和場地維護等相關持有成本。

• Las Vegas Ballpark的冬季激活項目Enchant預計將在棒球淡季吸引超過17.5萬名遊客，通過內部運營變化支持長期客户參與和交叉營銷效益。

分業務和產品線業績表現

• 酒店餐飲業務板塊收入同比下降4%，主要受Tin Building和部分傳統餐廳業績疲軟影響，但包含非合併合資企業在內的總收入增長5%，同店收入增長11%，主要得益於Lawn Club持續強勁表現和新概念餐廳Jatano的成功推出

• 娛樂業務板塊收入同比下降5%，主要因為Pier 17屋頂音樂會場次較去年減少7場，但通過舉辦35場音樂會實現86%的售票率，吸引近10萬觀眾，並在Polestar全球票房排名中上升5位至第7名，同時推出Patron Patio和Liberty Club等高端體驗服務

• 房東租賃業務板塊收入大幅增長56%，主要受益於Nike和ESPN租户終止合同帶來的約100萬美元終止收入以及私人活動收入增長，公司計劃填補剩余約10萬平方英尺的空置面積，新引入Flanker Kitchen運動酒吧和Hidden Boots Saloon等概念餐廳，佔地超1.4萬平方英尺

市場/行業競爭格局

• 紐約市旅遊市場競爭激烈，國際遊客訪問量仍低於疫情前水平約10%，但國內旅遊保持韌性，預計2025年紐約市總訪問量將達到6500萬人次，超過2024年水平並接近疫情前水平，公司需要在混合市場環境中爭奪遊客流量。

• 曼哈頓辦公樓租賃市場競爭格局分化明顯，曼哈頓是少數幾個超過疫情前辦公租賃活動的美國主要城市之一，但下曼哈頓辦公租賃復甦程度不及中城、中城南部等高端走廊，公司面臨區域內不均衡的商業地產競爭環境。

• 餐飲娛樂行業競爭加劇，公司通過引入Flanker Kitchen、Hidden Boots Saloon等差異化概念來應對競爭，同時面臨傳統餐廳表現疲軟的挑戰，需要通過重新定位和結構性調整來維持競爭優勢。

• 現場娛樂市場競爭激烈，Pier 17屋頂在Polestar全球票房銷售排名中位列第七，較去年提升五位，顯示在同類規模場館中的競爭地位有所改善，但仍需持續提升全球認知度和編程實力。

• 下曼哈頓商業地產供需格局正在改善，預計通過辦公住宅轉換將有約10,000個新住宅單位投入市場，該區域人口增長29%為全曼哈頓最快，為公司創造了相對有利的競爭環境和租金上漲預期。

• 文化活動和特色體驗市場競爭中，公司通過舉辦梅西獨立日煙花慶典、紐約市美食節等大型活動來建立差異化競爭優勢，將海港區定位為紐約市文化和體驗目的地，以吸引更多客流並提升品牌認知度。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Seaport Entertainment (SEG)業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 國際遊客流量恢復緩慢，目前僅為2019年疫情前水平的90%，影響高消費客羣的支出模式，對收入增長構成壓力

• 傳統餐廳業務表現疲軟，部分老牌餐廳收入下滑，存在結構性挑戰，包括產品定位和價格策略問題需要重新調整

• 娛樂業務波動性較大，第三季度音樂會場次減少7場導致收入下降5%，調整后EBITDA大幅下滑51%，業務穩定性面臨考驗

• 大額非現金減值損失，第三季度確認600萬美元一次性費用，包括250 Water Street項目400萬美元損失和屋頂冬季結構200萬美元減值

• 高額管理費用負擔，第三季度G&A費用達1800萬美元，包含1100萬美元領導層變更相關費用，運營效率有待提升

• 租賃收入依賴性風險，ESPN租賃收入已終止，雖然Nike終止收入將持續至2027年，但長期租賃收入穩定性存在不確定性

• 資本支出壓力較大，2026年預計約5000萬美元的已承諾項目支出，對現金流管理提出挑戰

• 市場競爭激烈，需要持續投入資源舉辦大型文化活動和引入新租户以維持競爭優勢和客流量

• 運營模式轉型風險，將Las Vegas Ballpark冬季活動運營內化需要前期投資和啟動成本，存在執行風險

• 約10萬平方英尺空置面積待填補，租賃進度和租户質量直接影響公司實現盈虧平衡的時間表

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Matthew Morris Partridge（首席執行官）**：整體表現出積極樂觀的態度。感謝團隊、董事會和股東在領導層過渡期間的支持，對擔任CEO職位表示榮幸和興奮。強調公司將專注於提升運營效率、財務紀律和資本配置。對紐約市場前景保持樂觀，特別是下曼哈頓地區的人口增長和商業發展潛力。在談到Seaport項目時語氣自信，強調要"找到合適的合作伙伴、合適的體驗和合適的租户"。對Las Vegas Aviators的歷史性賽季表示祝賀，對未來發展充滿期待。

• **Lina Eliwat（臨時首席財務官）**：語氣專業且積極。感謝Matt的領導和指導，對新角色表示興奮。在財務數據匯報中保持客觀專業的態度，詳細解釋了各項財務指標的變化原因。對團隊合作和未來規劃表現出積極態度，感謝整個SEG團隊、合作伙伴和董事會的持續支持與合作。 總體而言，兩位高管都展現出積極向上的情緒和對公司未來發展的信心，儘管面臨一些挑戰，但他們的發言基調是樂觀和前瞻性的。

分析師提問&高管回答

• 根據Seaport Entertainment (SEG)業績會實錄，以下是分析師情緒摘要： ## 分析師情緒摘要 ### 1. 分析師提問：盈利能力路徑 **分析師提問**：Jones Trading的Matthew Erdner詢問公司實現盈利的最大驅動因素是什麼？ **管理層回答**：CEO Matthew Morris Partridge表示，主要驅動因素包括：(1)讓已簽約但尚未開業的租户開始營業並支付租金；(2)繼續推進租賃動能，填補剩余約10萬平方英尺的空置空間（包括2027年收回的Nike空間）；(3)優化運營模式和一般管理費用，創造更多效率。 ### 2. 分析師提問：租賃需求和租户組合 **分析師提問**：Matthew Erdner詢問當前租賃需求情況以及潛在租户的類型組合。 **管理層回答**：CEO表示租賃需求非常強勁，餐飲業務表現突出，已成功引入Jatano、Flanker、Cork、Willett等品牌。公司現在開始更多關注傳統零售租户，同時填補遺留的餐飲空間。重點是"尋找合適的合作伙伴、合適的體驗和合適的租户"。 ### 3. 分析師提問：開業時間安排 **分析師提問**：Matthew Erdner詢問新租户的開業時間安排，是否計劃在Meow Wolf開業前全部完成。 **管理層回答**：CEO預計Cork將在年中前開業，Willett約在7月4日時間框架內開業，Flanker和其他項目將在2026年下半年開業。目標是在Meow Wolf開業前讓所有租户開業運營，但具體時間取決於租賃進展的分階段安排。 ### 4. 分析師提問：特殊活動策略 **分析師提問**：Matthew Erdner詢問如何繼續吸引梅西煙花節、美酒美食節等特殊活動，以及這些活動對提升區域知名度的重要性。 **管理層回答**：CEO強調這些活動對吸引那些多年未到海港區的紐約居民具有重要營銷價值，有助於將海港區定位為紐約的文化和體驗目的地。計劃通過屋頂編程、碼頭特殊活動等多種方式繼續建設這種動能。 ### 5. 分析師提問：Tin Building重組計劃 **分析師提問**：RLH Investments的Ross Haberman詢問與Jean-Georges的重組計劃，以及Tin Building是否能在2026年實現盈虧平衡。 **管理層回答**：CEO表示目前無法提供2026年Tin Building的前瞻性指導，計劃在下次財報電話會議（3月初）詳細闡述該建築的計劃。重組主要是將員工隊伍內部化，從Jean-Georges的第三方管理轉為許可協議，減少管理費用。 ### 6. 分析師提問：租賃進展和資本支出 **分析師提問**：Ross Haberman詢問10萬平方英尺空間的租賃進展，以及第四季度資本支出預期。 **管理層回答**：CEO指出最大的空間是Nike空間（2027年收回），其余多為小型商鋪空間，預計能獲得更高租金。第四季度資本支出相對較少，主要用於Meow Wolf房東工程和Willetts、Cork的工作。2026年資本支出將增加，已公佈項目約承諾5000萬美元。 **分析師整體情緒**：分析師表現出謹慎樂觀的態度，重點關注公司的盈利路徑、租賃進展和運營效率提升，對管理層的戰略執行能力表示認可。

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