表現力指數 • 2025 年度商業地產表現報告正式發佈

來源：風財訊

當前，中國經濟還處於調整期，體現在不動產與零售消費商業領域——冷暖不一。商業不動產還在深度調整，零售消費端開始出現回暖，但是温度有限。企業端，投資信心與開發動力仍顯不足，好的跡象是10月下旬開始，不少企業恢復了部分投資動作。

不過，面對挑戰，行業並未止步。企業積極拓寬融資渠道，尤其加速推進消費基礎設施公募REITs落地，同時深化數字化轉型、探索多元化經營，全面提升運營質量與消費體驗。越來越多的商業項目正以業態創新和模式重構響應市場，積極迎合日益多元且細化的消費需求。

展望未來，市場仍將處於多重變量交織的動態進程中。企業需敏鋭捕捉消費趨勢與宏觀環境變化，強化運營韌性與策略敏捷性，方能在新一輪周期中穩健前行。

在此背景下，觀點指數研究院依託專業深度調研與系統數據分析，於2025觀點商業年會現場隆重發布《表現力指數 • 2025年度商業地產表現報告》，全方位解構行業產業鏈的演進與格局變遷。相關成果將匯聚成「表現力指數 • 2025年度商業地產表現」並在現場作權威發佈，旨在為市場主體提供切實參照，助力行業在不確定性中探尋確定性的發展路徑。

行業綜述：復甦分化

消費提振激活成效初顯，投資端復甦仍需時日

政策層面，2025年出臺的商業政策以提振消費為核心，注重創新消費場景、優化供給結構。

在擴大服務消費系列政策措施的帶動下，2025年消費市場呈現温和復甦的態勢。社會消費品零售總額保持平穩增速，累計增幅在4%-5%之間，反映了消費市場的內生動力逐步增強。2025年1—9月份，社會消費品零售總額的累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。

以重點節假日為觀察窗口，據文化和旅遊部數據中心測算，最新的國慶中秋假日8天，全國國內出遊8.88億人次，較2024年國慶節假日7天增加1.23億人次；國內出遊總花費8090.06億元，較2024年國慶節假日7天增加1081.89億元。

開發投資端，2025 年商業地產開發投資市場依然面臨較大壓力，儘管部分指標有所改善，但整體低迷的現狀未得到根本改變。這背后與市場環境有較大關聯，租金下行的大環境下，開發商的投資回報率預期降低，對於商業營業用房的開發投資也更加審慎，進而導致投資增長乏力。

整體來看，短期政策對消費端的刺激效果已逐步顯現，尤其是場景融合與補貼政策精準激活了居民的消費潛力，但投資端的復甦滯后反映出市場信心修復並非短期之功。

企業發展面臨收入考驗，行業步入分化與盤活新階段

在消費仍需提振、市場投資信心不足的背景下，商業地產企業的發展依然面臨不小的考驗。不過，有跡象顯示，10月下旬開始，企業逐漸恢復投資動作。

觀點指數就「商業地產企業表現」研究成果的樣本企業進行觀察，發現10億元以下的企業佔比最大，為43%；其次是10-30億元收入的企業，約佔36%；再則是30-50億元收入的企業，佔比接近13%；50億元以上收入的企業，佔全部樣本企業的比例為8%。

分企業來看，大型企業雖憑藉優質資產和運營能力搶佔較大的市場份額，但收入持續增長難度較大；中小企業則因項目競爭力不足，面臨招商難、運營難、收入低的困境，難以突破收入瓶頸。

觀點指數認為，未來，隨着消費活力逐步釋放、商業行業集中度不斷提升，這種分化情況很大可能進一步加劇。因此，大型企業當下需要通過優化資源配置、提升資產等謀求進一步發展，中小企業則需通過聚焦細分賽道、優化運營效率等方式尋找生存空間。

投資物業資產值方面，樣本商業地產企業中，資產值在200億元以下的企業佔比48%，200-500億元的企業佔比25%，500-1000億元的佔比約6%，1000億元以上的企業佔比為21%。

不過需要注意到，在房地產行業整體增速放緩之際，面對債務危機，不少企業通過出售商業資產來回籠資金，緩解壓力，也帶來資產折價和資產值縮水等問題。

行業整體從追求增量轉向盤活存量，存量價值挖掘成為企業競爭的關鍵所在，通過調改升級如空間場景改造、內容生態重構來激活老舊項目，已成為不少企業的重要業績增長引擎。

此外，消費基礎設施REITs市場的不斷擴大和完善，為商業地產企業提供了重要的資金退出和融資通道，助力企業進一步向"輕資產"運營模式轉型。不過需要注意到，目前已上市的消費REITs業績開始分化，凸顯了資產質量和運營能力的重要性。

不同企業規模差異明顯，城市佈局體現「深耕+外拓」邏輯

規模方面，在商業地產樣本企業中，在管面積在200萬㎡以下的企業達到42個，其次是200-500萬㎡元的企業，32家；再則是500-1000萬㎡的企業，10家，1000萬㎡以上收入的企業則有6家。

500萬㎡以上的頭部企業中，大部分的業務涵蓋商場、寫字樓、文商旅、酒店及公寓等多個領域，並在一個或者多個領域具備較大的競爭優勢，能夠形成強大的內部協同和客户資源轉化能力。

此外，上述企業的發展模式也從「開發運營」轉向「資產運營+資本運作」，通過輸出管理品牌、發行REITs盤活資產，實現「規模增長+現金流優化」的雙重目標，這也是未來大型商業地產企業的核心增長路徑。

項目分佈上，81家商業地產樣本企業中，佈局10個以下城市的企業達到37個，佈局城市數量在10-30個的企業為28家，擁有30個以上已佈局城市的企業有16個。

可以發現，大部分企業佈局的城市數量不多，這反映出當前的行業主要發展邏輯是採取區域深耕策略，將資源集中在熟悉的市場，這樣可以較好地規避因不瞭解異地市場如政策、消費習慣、競爭環境而帶來的風險。

與此同時，城市佈局數量在30個以上的企業不少，反映了當前不少頭部企業通過自身項目投資、輕資產擴張等方式，不斷擴大現有版圖。這對完備產品線、異地複製能力及商業人才體系也提出了更高要求，企業需要形成多條成熟的產品線如高端、中端、社區型，並建立強大的標準化流程和人才培育機制，才能確保項目在全國範圍內的高效、高質量落地。

典型代表過半收入下滑，集中施策維持單位租金水平

為深入研究企業的表現，觀點指數剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了18個代表性企業。其中約56%的企業2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業收入相對持平，余下33%的企業錄得收入增長。

收入實現增長的企業，在市場壓力中表現出較強的競爭力和適應能力，除憑藉規模優勢和新項目的貢獻實現收入增長外，與這類企業能夠精準契合消費者需求，通過精細化運營提升業績也有較大關聯。

單位面積租金水平上，以自持物業為主的港資企業優勢明顯。租金水平較高的企業中，港資企業佔比大於內資企業。

商業地產金融：資管的「險資時刻」

5000億元政策性金融工具落地，消費REITs擴募流程簡化

在9月29日的新聞發佈會上，國家發展改革委宣佈，已設立新型政策性金融工具，規模共5000億元。從各地公開信息來看，截止10月中旬，本輪政策性金融工具已落地超百億，新型政策性金融工具重點聚焦消費領域基礎設施、數字經濟、人工智能等重點領域。

9月15日，商務部聯合國家發展改革委、財政部等九部門發佈《關於加力推動城市一刻鍾便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明確將社區商業基礎設施納入REITs優先支持範圍。通知提出，優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)。

此外，明確提出將基礎設施REITs的擴募門檻從上市滿12個月縮短至6個月，並允許跨行業資產混裝，這意味着現有滿足擴募條件，表現較好的REITs在滿足相關條件后，可以更快地進行擴募申報，且申報流程將更加簡化。

商業地產投資創十年新低，投資意願持續低迷

從投資方面的數據來看，商業營業用房2025年1-9月投資額4806.50億元，同比下降10.4%，降幅較2024年同期收窄3個百分點，雖然投資額仍在收縮，但收縮速度有所放緩，市場對商業營業用房的預期邊際改善，政策刺激（如消費復甦、商業租金補貼）開始顯現效果。

但同期辦公樓投資額為2564.04億元，同比下降19.10%，降幅較2024年同期擴大12.6個百分點。辦公樓投資惡化更為顯著，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。整體來看，回顧近10年的數據，商業地產的投資仍保持下降趨勢，創歷史新低，目前企業對商業地產的有關投資意願仍較弱。

商業地產資管聚焦核心資產，創新運營深化資本聯動

據不完全統計，報告期內觀點指數監測下的樣本資管機構和地產企業共錄得39起商業地產資管事件，主要圍繞商業地產項目的交易和管理運營進行，標的資產主要是購物中心、奧特萊斯、寫字樓、酒店、長租公寓、社區商業等。

其核心邏輯體現為三方面的協同：核心資產聚焦通過資本對核心區域、成熟資產的集中配置，形成資產壁壘；運營上通過模式創新、體驗升級實現資產增值；資本聯動深化，通過股權轉讓、資產剝離、大宗交易等，實現資本與運營的深度綁定，提升收益穩定性與資產流動性。三者共同構成商業地產資管的核心邏輯，推動市場向專業化、平臺化方向發展。

聚焦核心商業資產，築牢價值護城河。太古地產與珠江實業合作開發的廣州聚龍灣項目，投資超100億元，聚焦城市更新下的地標綜合體開發。項目通過改造升級存量土地，打造集商業、文化、居住等多功能於一體的城市地標。

觀點指數認為，一線和新一線城市的核心和地標資產項目，往往位於城市核心區或戰略發展區域，具有不可複製的區位優勢及資源集聚效應，成為資本競相追逐的「硬核資產」。

運營模式迭代，非標改造增價值。保利商旅簽約廣州香雪時光項目，打造首個POD概念非標商業中心（總投資2億元），融合「公園+商業」模式，響應體驗式消費需求；瑞安新天地首入廣州，簽約花都新青水泥廠改造項目，打造文化地標及文旅消費新目的地，實現存量資產的非標化改造。

資本聯動深化，大宗交易優配置。資本內部轉讓優配置，越秀房託以34.33億元出售越秀金融大廈50%的權益，招商蛇口以7.16億元轉讓深圳招商積余大廈，兩筆交易對手均為集團內部關聯方。越秀集團通過全資子公司廣州越秀發展集團收購50%的權益，剩余50%仍由越秀房產基金旗下公司持有。

外資加速佈局人民幣基金，持有型不動產ABS首單擴募完成

5月21日，凱德投資公告，攜手國內頭部險資在華設立首支境內母基金，總股本承諾額為 50 億元人民幣（9.21 億新元）。凱德投資人民幣母基金將通過一系列子基金，重點投向具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資產。子基金的投資範疇涵蓋中國一線及強二線城市的產業園區、購物中心、租賃住房及服務公寓等資產類別。

9月30日，建信住房租賃基金發起的「持有型不動產資產支持專項計劃」在上交所成功實現首次擴募，成為全國首單完成擴募的持有型不動產ABS項目。

觀點指數認為，從市場機制的創新視角看，擴募機制有效破解了持有型不動產ABS市場資產持續注入渠道受阻的核心痛點。傳統ABS產品到期即終結生命周期，而引入擴募機制后，表現優異的資產平臺可實現新資產持續注入，動態優化資產組合結構，增強整體的抗風險能力。

險資聚焦核心資產佈局，強化戰略協同與長期價值

據不完全統計，報告期內觀點指數監測下的樣本資管機構和地產企業共錄得10起險資佈局商業不動產資管事件，主要圍繞的標的資產類型是購物中心、寫字樓、長租公寓等，涉及險資金額約316億元。 險資在報告期內的商業地產佈局呈現「運營權保留、投資方式創新、區域選擇聚焦核心城市」的特徵，既反映對核心資產長期價值的信心，也體現資產配置策略向「收益+增值」雙輪驅動的轉型。

險資加碼，保留運營權增值。近期險資在商業地產領域的佈局普遍以購物中心、長租公寓、寫字樓為核心資產類別，通過創新資本運作實現風險分散與收益優化，其核心策略之一便是資產收購后保留運營權以強化資產長期價值。

投資方式創新與資金聯動，Pre-REITs成為險資參與市場的核心路徑。險資通過股權轉讓（如大家保險、友邦人壽）、基金設立（如中郵保險、新華保險、大家人壽聯合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人壽）實現資產收購與運營綁定，2025年險資在長租公寓賽道的投資多以險資聯盟的方式進行，多家險企抱團參與。

區域選擇聚焦核心城市，優先配置成熟項目。從地域分佈來看，投資標的集中於上海、北京、廈門、無錫等一線及強二線城市，優先選擇成熟項目或政策支持領域。如建信人壽通過現金出資693.02萬及累計56.85億元投資上海綠地外灘中心T4幢辦公樓，體現了對核心城市甲級寫字樓的持續配置。

觀點指數認為，險資佈局背后是「資產荒」背景下對穩定現金流資產的需求，以及政策對險資佈局不動產市場領域的支持。從2020年9月，原中國銀保監會發布《中國銀保監會關於優化保險機構投資管理能力監管有關事項的通知》提出，具備「不動產投資管理能力」的保險公司，可採取直接投資方式進行不動產投資，其他保險公司則可通過購置自用性不動產及投資不動產企業股權等方式進行直接投資。

再到去年由央行和金融監管總局發佈的《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》中，提及重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業，險資可通過債權、股權等方式參與長期租賃住房的投資、開發和運營，險資參與不動產市場的政策門檻不斷放開。

從長遠視角觀察，險資可通過長租公寓、購物中心等商業地產資產實現全鏈條佈局。商業地產憑藉其天然的抗通脹屬性及長期穩定的租金收益特性，深度契合險資負債端長期久期的需求，形成「政策支持+市場選擇」的雙重驅動機制，最終實現從「收益導向」向「收益+增值」雙輪驅動的策略轉型。

消費REITs年內領漲，住房租賃REITs承壓前行

目前已上市的12只消費基礎設施REITs，總量層面來看，購物中心供給偏大，總市值418.65億元，佔比18.9%。

年內漲幅排名前五的除博時招商蛇口產業園REIT外，全部是消費類REITs：嘉實物美消費REIT漲幅45.11%，華夏大悦城商業REIT漲幅40.64%，易方達華威市場REIT漲幅37.70%，華夏首創奧萊REIT漲幅37.63%，華夏金茂商業REIT漲幅38.80%。這些產品的優異表現主要得益於消費復甦、優質資產稀缺性以及專業運營帶來的資產增值。

租賃住房行業目前已上市8支REITs，該板塊總市值約184.45億元，佔REITS市場的8.3%。

三季度出現明顯回調，平均跌幅-9.07%，二級市場呈現「無差別下跌」的態勢，市場對保租房REITs短期運營持謹慎態度。

保租房供給持續增加與房租價格回調形成「供給過剩-租金承壓」的負向循環，導致投資者對未來租金收入與分紅率預期悲觀，一級市場發行及擴募難度增加。地域上，一線及強二線城市保租房項目雖受益於人口流入需求，但供給放量導致局部區域租金增速放緩；政府雖持續推動保租房建設，但租金管控、土地供應政策等約束了項目的收益空間，加劇一級市場壓力。

商業地產零售業態發展：精耕細作

商業地產進入精耕細作階段，免税經濟成消費新亮點

今年以來，商務部等多部門密集出臺政策，推動消費活力釋放。

以最新的雙節假期為例，據商務部商務大數據監測，國慶中秋假期全國重點零售和餐飲企業銷售額按可比口徑同比增長2.7%。10月1日至7日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分別增長8.8%和6.0%。

地方層面，重點商業城市也在持續發力營造良好的消費環境。期內，成都推出首發經濟計劃、上海優化離境退税、重慶推動綠色商場建設等地方政策，不斷通過業態創新和需求刺激等手段，進一步拉動消費增長。

值得關注的是，免税經濟成為年內的消費新亮點，憑藉價格優勢+政策便利吸引境外消費迴流。今年以來，武漢、廣州、深圳、長沙等多個城市開設了市內免税店，免税消費場景不斷拓寬。

分化加劇下企業穩固基本盤，探索存量戰場新方向

2025上半年，商業地產企業的業績表現顯著分化。

內資企業方面，商管賽道上華潤萬象生活成為增長最明顯的企業，2025上半年購物中心業務實現收入22.64億元，同比增長19.8%。增長背后，與華潤萬象生活的規模優勢以及不斷推動新項目入市有關。

當前市場環境下，企業的結構性分化正在加劇。部分企業能憑藉豐富的品牌資源、精細化運營能力和全國化佈局，在市場疲軟下實現業績增長。但也有不少企業依然面臨挑戰，業績停滯或下滑。除市場環境影響外，也反映出企業在品牌號召力、運營效率和抗風險能力上的短板。

業務發展上，尋找存量發展機遇成為企業的發展重點。如華潤萬象生活、碧桂園文商旅、龍湖集團、愛琴海商業等企業紛紛通過輕資產模式擴大版圖。

華潤萬象生活表示，將在重點城市尋找優質存量改造項目，通過精準調改實現低效資產快速轉化。期內，上海靜安調改成效顯著，煥新后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費的新載體。

此外，聚焦現有資產的優化與價值挖掘也是重要方向。恆隆公佈的「恆隆V.3」策略，就側重在現有項目所在地拓展業務，精選現有項目再投資。進一步來看，即通過小投資，輕重結合的資產模式，與集團現有的優勢項目進行資產整合，從而提升現有項目的市場競爭力和創收能力。

商業競爭升級戰加劇，項目注重提高差異化競爭力

隨着商業競爭進入白熱化階段，項目的競爭維度從單純的區位和品牌，全面升級為內容創造、獨特體驗和精細運營的多維比拼，不同類型和能級的商業項目，需採取符合自身定位與目標客羣的提升之法。

高端項目方面，上海恆隆廣場、北京SKP、太古匯/太古里、萬象城系列項目，策略核心在於鞏固「首店經濟」與「旗艦店經濟」的絕對領導地位。

高端項目的護城河在於其無法被輕易複製的品牌組合，頻繁進行品牌煥新的目的是通過稀缺、獨家的品牌資源構建壁壘，為高淨值會員提供獨家產品和體驗，從而最大化單客價值。

中端項目方面，主要通過主力店升級、空間改造和業態重組，提升區域市場的競爭力。以領展內地零售項目為例，其主力業態為餐飲和零售業態，相比高端項目，餐飲業態租金所佔比重更大。業績提升需求之下，這部分業態也成爲了升級調整的重點。

廣州天河領展廣場作為領展旗下最新的改造項目，期內圍繞餐飲和休閒業態，打造了「平川好味」美食空間和「平川夜巷」户外街區，精準切入「夜經濟」和「輕社交」場景，並建設人寵共享空間。

相關數據顯示，該項目2024-2025 年間新增的超15個重點品牌年度銷售創新高，超30個品牌年度銷售增長30%。

相同商業策略下，龍湖成都西宸天街的天街里主題街區也於年初改造完成，作為龍湖商業打造的户外主題街區，引入包括休閒輕餐、咖啡飲品、Bistro餐酒吧等潮流業態品牌。

奧萊社商卷出新高度，新形態與體驗化成未來方向

當前市場環境下，奧萊已成為商業地產行業中穩定的「壓艙石」業態。隨着消費需求從單一功能價值向多元體驗升級，奧特萊斯不僅是名品折扣店，而是通過引入餐飲、娛樂、文化等多種業態，打造成集零售、餐飲、文化、休閒於一體的商業綜合體。

期內，百聯奧萊計劃打造全國首個「熊貓主題公園漫步式」奧萊，通過深度綁定強勢IP，將簡單的購物行為升級為主題遊覽體驗，增強項目的差異化競爭力。東莞的萬象濱海購物村也選擇在商業空間中疊加休閒、文旅、藝術等體驗元素，延長消費者的停留時間，創造更多消費機會。

社區商業方面，項目打造逐漸朝着兼具精緻內容與情感共鳴的生活場方向發展。品牌組合上，以剛需為基底，同步引入高品質、強體驗的全業態品牌。

觀點指數認為，未來隨着消費者對體驗式消費需求的不斷增加，城市微度假商業、奧萊+文旅等類型業態有望成為新的增長點，社區商業則需進一步加強精細化運營，深入瞭解社區居民的需求，不斷豐富業態組合，提升客羣的粘性。

上市、擴張與創新並行，消費品牌重塑增長邏輯

餐飲方面，2025年蜜雪冰城、古茗、滬上阿姨、綠茶集團等企業陸續在港交所掛牌上市，霸王茶姬則成功登陸美股。與此同時，遇見小面、巴奴毛肚火鍋、老鄉雞等企業也正在衝刺港股IPO，餐飲行業迎來了上市潮。

與此同時，頭部餐飲品牌加速佈局海外市場。年內，瑞幸首進馬來西亞並計劃開設 200 家門店，茶百道登陸西班牙、法國，茶理宜世入駐倫敦，喜茶在紐約時代廣場開設直營 LAB 店等，均是品牌向海外市場尋找新增長機會的嘗試。

觀點指數認為，海外市場雖是當前茶飲品牌突破增長瓶頸的重要方向，但需匹配本地化供應鏈與運營能力。相比之下，國內下沉市場仍是主戰場。

户外運動方面，國內四大運動品牌中，安踏頭部地位依然穩固，2025上半年的營收達到385.4億元，同比增長14.3%，營收規模超過了李寧、特步與361度三家企業的總和。

但也有品牌出現下滑，耐克第四財季營收110.97億美元，同比下降12%，季度淨利潤2.11億美元，同比下降86%。其中，大中華區季度營收14.76億美元，同比下降21%。

業績分化背后，與品牌採取的策略相關。耐克對專業運動領域的聚焦不足，未能及時跟上中國消費者對運動產品多元化的需求變化，而阿迪推行本土思維的全球品牌戰略，不斷推出新技術和新設計，提升了品牌的吸引力和市場競爭力。

奢侈品方面，行業整體進入低速增長期，這也體現在企業的業績數據上。2025上半年，愛馬仕全球營收達到80億歐元，同比增長8%，經常性營業利潤達33億歐元，利潤率維持在41.4%。普拉達集團同樣實現增長，營收達到27.4億歐元，同比增長9%，但淨利潤為3.86億歐元，僅增長0.5%，增速放緩。

同期，LVMH 集團全球最大奢侈品集團，2025上半年營收398.1億歐元，同比下降4%；營業利潤下滑15%至90.12億歐元，淨利潤下跌22%。開雲集團同樣出現下滑，營收76億歐元，同比下降16%，淨利潤下跌46%至4.74億歐元。

與此同時，業態創新與本土化運營，成為品牌連接消費者的關鍵抓手，頭部品牌愈發注重與消費者的深度連接，通過門店佈局優化、專屬活動策劃留住高端客羣。

上海興業太古匯的LV路易號巨輪就是案例之一，路易酩軒集團通過融合「展覽+零售+餐飲」，打造互動式體驗、沉浸式消費場景等，收穫了話題度和客流量，提升了品牌在本土市場的影響力。

國內電商面臨新業務考驗，跨境電商加強抗風險能力

國內電商方面，行業競爭從單純的商品交易擴展到以即時零售為代表的高頻服務爭奪。根據電商三巨頭的2025Q2業績數據顯示，部分企業因開拓新業務利潤承壓。

與京東、阿里加碼即時零售不同，拼多多加大了對核心電商業務的投入，優化商家生態和供應鏈。2025年初，拼多多就正式啟動 「千億扶持」 戰略，未來三年擬拿出1000億元資源，通過更多費率減免和消費補貼等方式，大規模降低中小商家成本並拉動市場需求。

補貼之下，拼多多的利潤同樣面臨考驗。2025Q2數據顯示，其營收雖然增長7.14%至1039.85億元，但利潤下滑4.07%，錄得307.54億元。

跨境電商方面，各大平臺在2025年經歷美國關税政策等較大的外部環境挑戰后，逐步提升業務抗風險能力，不斷開拓新市場和提升物流供應鏈能力。

新興市場開拓上，東南亞、拉美、中東等地區電商增長迅猛，已成為不可忽視的新引擎。如SHEIN將阿聯酋和沙特阿拉伯作為重點市場，通過建立數字化紡織產業園等本土化策略，降低退換貨率，提升市場份額。

至於物流供應鏈能力，2025年初Temu就在多個市場全面推行半托管模式，商家將商品提前備貨到平臺指定倉庫，由Temu統一負責后續的倉儲、訂單處理和末端配送，提升物流時效和履約效率。

在此背景下，預計擁有強大自建物流體系或能整合高效第三方物流的平臺，更有望建立起長期優勢。

消費基礎設施 REITs持續擴容，運營能力成同類型資產分化關鍵

2025年，消費REITs賽道繼續火熱。

年內，易方達華威農貿市場 REIT、中金中國綠發商業REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT、華夏凱德商業REIT、華夏中海商業REIT五隻消費基礎設施REITs成功上市，市場供給持續豐富，截止目前已有12只上市的消費基礎設施REITs。

資產多元化成為重要趨勢， 底層資產類型從傳統的核心商圈購物中心擴展到奧特萊斯，REIT發行方從內資擴展到外資，資產譜系日趨完善。

二級市場表現上，消費類REITs在2025年內的平均漲幅遠超其他類型，新上市產品漲幅明顯，顯示出市場對消費復甦和該類資產長期現金流的強烈信心。

在已經上市的12只消費REITs當中，易方達華威市場REIT於年內錄得最高漲幅，達到71.36%，其次，嘉實物美消費REIT年內漲幅達到41.06%，而華夏大悦城商業REIT年內漲幅為35.18%。此外，中金印力消費REIT、華夏首創奧萊REIT年內漲幅均超過30%。

淨利潤方面，華夏首創奧萊REIT、易方達華威市場REIT表現較為突出，分別為3814.68萬元和2019.5萬元。

年化現金流分派率方面，上述8支消費基礎設施REITs的平均分派率為4.42%，易方達華威市場REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT表現較為突出，均達到4.0%或以上。

觀點指數認為，在政策支持和市場整體向好的背景下，未來同類型資產之間的表現差距將主要取決於運營能力。

為實現未來更好的發展，多數消費 REITs 發力品牌組合優化、底層資產改造等方向，以提升客流與銷售額，此外具備強運營能力的管理人旗下的REITs，有望獲得更高的估值溢價。

2025上半年，成都大悦城就引入29家不同層級的知名首店，覆蓋零售、餐飲、體驗等多元業態，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮揚菜）、瓷野（贛菜）、梔木小館（貴州菜）、阿嬤手作、裕蓮茶樓、達美樂等品牌。

百聯又一城購物中心2025 年則圍繞親子／親寵、藝術／文化、運動／電競三大主題，以品牌業態升級與多元化活動，不斷引領區域商業向品質化、場景化進階。

此外，擴募也為REITs的成長帶來了新可能，華夏華潤商業REIT啟動擴募，成為市場的里程碑。最新的10月，該 REIT的擴募申請已獲證監會及深交所受理。

觀點指數認為，對基金發展本身而言，上述擴募能擴充基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，形成「核心城市+區域中心」的覆蓋網絡，可以有效分散基金資產組合風險，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。從公募REITs市場角度來看，也能形成「存量優化+增量拓展」的良性循環。

商辦運營：結構性調整

竣工放量加劇短期壓力，北京空置率表現持續改善

在整體經濟保持穩定增長的同時，動能轉換期的結構性壓力也直接反應在商務活動需求上，使得寫字樓市場在承壓中步入深度調整新階段。當前經濟增速的邊際放緩，疊加企業為應對宏觀環境而普遍採取的降本增效策略，在一定程度上抑制了辦公空間的擴張需求。

國家統計局數據顯示，2025年1-9月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分別為2564億元和2111億元，分別同比下滑19.1%和8.1%。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分別為1122萬平方米和1100萬平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上漲16.5%。新開工與竣工面積的反向走勢表明短期庫存壓力與長期調整機遇並存。

集中交付疊加需求疲軟，使得重點城市寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。

空置率表現上，據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信號，兩者全市空置率環比分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。

具體來看，憑藉政治經濟核心地位及嚴格的新增供應管控，供需關係保持相對平衡，北京甲級寫字樓空置率在一線城市中維持最低水平並持續優化，是四大城市中唯一空置率同比及環比均改善的城市。

其中深圳由於新增供應與實際需求之間的結構性錯配等綜合影響，其甲級寫字樓空置率表現已連續多個季度位居一線城市首位，高空置率風險尤為突出。

綠色與TOD成主流趨勢，科技、金融仍是需求核心引擎

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點城市新增56個寫字樓項目亮相，合計建築面積超570萬平方米。

新項目高度向上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，這五座城市新增寫字樓項目數佔比均超10%，新增供應以核心城市為主導。

其中，上海是期間全國供應項目數最多的城市，且多為區域地標或高規格綜合體，如370米「浦西第一高樓」ITC三期B座、中海中心B座、新岸商業中心、世博天地T2等，覆蓋徐家匯、前灘、張江等核心板塊，精準匹配科技、金融企業的高端辦公需求。

廣深蓉新增項目聚焦核心板塊，產業導向明確。廣州新項目中，超半數位於琶洲、國際金融城等產業核心區，聚焦互聯網+金融行業的辦公需求。深圳新項目集中在后海、前海等，以科技企業總部為主。

觀點指數注意到，2025年寫字樓新項目不再是單一辦公載體，而是通過綠色認證、TOD佈局、綜合體業態的組合，強化高效、健康的辦公體驗，精準契合企業的需求偏好。

與此同時，超過80%的項目強調其地鐵上蓋或緊鄰地鐵的交通優勢，軌交物業已成為高標準寫字樓不可或缺的要素。

開發商層面，年內以陸家嘴集團、中海商務、越秀商管、嘉里建設、恆基地產、招商商管、新鴻基、保利發展、合景泰富商業資管等為代表的企業寫字樓管理規模實現進一步增長，且項目多位於一線及新一線城市核心板塊，將有助於提升其市場份額與品牌影響力，增強在寫字樓運營領域的抗風險能力與持續盈利能力。

整體來看，綠色建築進一步重塑了寫字樓的物理空間形態，推動商務地產行業從傳統空間提供者，向兼具環保責任與長期價值的可持續發展服務商深度轉型。在此趨勢下，商辦市場的綠色競爭力或將成為未來資產價值的核心錨點，而具備全周期綠色運營能力的企業，將在行業發展中佔據絕對優勢。

與此同時，據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，科技、金融、專業服務三大行業構成需求主力，三者統計租賃單數（單個企業入駐計為1單）合計佔比達63.95%。

科技行業以27.9%的數量佔比穩居需求榜首，成為2025年寫字樓租賃市場的第一驅動力。

總體來看，基於2025年1-9月的寫字樓租賃需求數據，當前市場需求表現出科技引領、金融支撐、專業服務與醫藥健康、消費等補充的格局。同時，寫字樓租賃行業需求與產業升級深度綁定，AI、資產管理、生物醫藥等新興領域成為增長引擎。

觀點指數判斷，隨着「十四五」收官與「十五五」規劃推進，新質生產力持續賦能，寫字樓租賃市場正呈現新的發展格局。科技、金融和醫藥健康等行業作為需求主導力量的地位進一步鞏固，同時區域產業特色化帶來的需求差異也更加顯著。

辦公租金跌勢延續，優質寫字樓項目抗跌性凸顯

當前，重點城市寫字樓租賃市場仍面臨挑戰，而寫字樓業主方爲了維持出租率穩定，繼續採取更具競爭力的租金策略，以價換量仍是業主去化的主要選擇，這給租户帶來了有利的議價窗口。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現不同程度的下滑，同比變動區間為-21.2%至-3.2%。

從數據來看，當前辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業降本增效需求與業主以價換量策略共同主導，市場正處於供需博弈的關鍵調整期。觀點指數認為，現階段辦公樓市場已逐步靠近階段性底部，后續租金下行節奏有望進一步減緩，但市場真正實現企穩回升，仍需等待需求端釋放明確的復甦信號。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數篩選69個重點寫字樓樣本，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等重點城市，監測其出租率走勢情況。

據觀點指數監測，樣本項目平均出租率在一年周期內呈現階梯式下降。2024年6月至12月，出租率從85.37%微降至84.14%，半年跌幅為1.23個百分點。2024年12月至2025年6月，跌幅擴大至1.6個百分點，樣本項目平均出租率降至82.54%，累計下跌2.83個百分點。

出租率持續下滑本質是供應放量與需求疲軟的雙重壓力共振，雖然觀點指數統計的樣本出租率絕對值高於整體市場，但下行趨勢與重點城市辦公市場表現一致。

從數據來看，69個寫字樓樣本項目的出租率變化是全國寫字樓市場供需失衡、需求疲軟的微觀縮影，行業已進入去庫存、調結構的深度調整階段，短期壓力與長期轉型機遇將並存。

與此同時，今年下半年仍有大量延迟入市的項目將集中交付，需求端僅新質生產力企業、金融、專業服務、消費企業等展現局部需求動能，尚未形成規模化復甦支撐。因此，寫字樓項目出租率下行趨勢短期內難以逆轉，預計2025年末至2026年仍將處於調整階段。若未來供應增速放緩與需求實質性復甦形成共振，出租率或有望逐步企穩，但這一過程可能需要2-3年周期。

值得關注的是，部分項目不僅維持高位，還實現逆勢回升，比如深圳寶安中糧大廈從2024年6月的85.0%升至94.0%、恆基上海淮海中路合作項目從80%升至91%，背后是租户結構優化與服務升級的推動。

整體來看，這些高出租率項目多集中於核心城市核心商圈，且具備品牌加持、運營能力強等優勢，成為當前辦公租賃市場的抗跌主力，也進一步凸顯辦公市場優質資產稀缺、強者恆強的分化格局。

收入普遍面臨挑戰，寫字樓企業從空間租賃轉向產業賦能

企業經營層面，出租率下滑已迫使業主普遍採取以價換量的策略，通過租金折讓、延長免租期、提供裝修補貼等方式爭奪租户。結合上文分析的辦公租金連續多季度負增長的背景，出租率與租金的雙降將進一步擠壓資產收益空間，老舊樓宇或非核心區位項目面臨的去化壓力尤為突出。

租金與出租率雙降的市場壓力已切實傳導至企業收入端。

樣本企業內地寫字樓業務收入普遍收縮，超八成企業收入出現同比下滑，僅少數企業實現小幅增長。17家樣本企業中，14家收入同比下降，佔比達82.4%，僅3家企業實現正增長，且漲幅均在8%以內，印證了以價換量策略在維持出租率的同時，正侵蝕着業主的租金流，直接反映了寫字樓資產收益能力的整體弱化。

整體來看，當前寫字樓市場呈現體量與增長分化的格局，並非短期市場波動，而是行業進入深度調整期的典型結構性特徵。在供需失衡的系統性壓力持續釋放的背景下，企業間的資產質量包括核心區位佈局、優質資產佔比等，以及運營效率的固有差異被進一步放大，並直接映射為收入的顯著差距，進而將市場的分化程度持續推深。

而隨着優質資產向頭部企業進一步集中、非核心資產去化壓力持續，預計將在中長期內持續主導寫字樓市場的發展方向，成為行業調整周期中的核心趨勢。

與此同時，觀點指數注意到，2025年以來，寫字樓企業拆解不同客羣的差異化需求，而非籠統的空間劃分，其中包括嵌入靈活辦公空間產品，如共享工位、共享會議室等，細化裝修等服務。

舉例來説，陸家嘴集團旗下的陸家嘴辦公LOFFICE持續深耕辦公市場，以多元化產品體系賦能上海浦東發展，構建從標準辦公、精裝辦公，以及靈活辦公等相結合的發展矩陣，滿足從初創到總部級等不同規模企業的辦公需求。

除陸家嘴集團外，瑞安辦公、恆隆地產、中海商務、鴻商務等企業的實踐，均細化了辦公產品，增加項目的競爭力。

結合企業經營活動來看，觀點指數認為辦公市場調整期的增長邏輯逐漸從單一的硬件比拼升級為硬件價值賦能協同發力。項目的硬件配套成為基礎性支撐，而精細化定位與生態運營成為項目放大價值、突破周期的重要變量。

自用與投資需求雙軌並行，商辦資產買方集中在險資、地方國企等

寫字樓資產作為商業地產的重要組成部分，基於長期穩定的租金收入、資產價值等屬性，成為投資者長期資產配置的重要選擇。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月內地共計發生42宗辦公資產交易事件（統計項目包含辦公樓、在建辦公資產、含辦公物業在內的商業綜合體），總交易金額約398億元。

對比上年同期，交易單數和交易總金額同比均出現不同程度的下滑，辦公樓投資市場仍處於調整與重構階段。

與此同時，觀點指數注意到期間全國商辦資產交易呈現核心城市集中、自用與投資需求雙軌並行、困境資產處置與優質資產併購共存的格局。

從數據來看，資本及企業持續聚焦一線及新一線核心城市，尤其關注具備產業集聚效應和政策紅利的區域，商辦投資區域市場分化將持續。

聚焦買家層面，觀點指數注意到，今年商辦資產交易主體更集中，儘管整體上外資撤離，但金融機構、科技企業、政府平臺公司、頭部產業企業仍在謹慎入場，共同構成了市場的主要參與力量，中小投資者因風險承受能力低逐步退出。

國有企業則側重區域戰略佈局，如蘇州工業園區國資聯合產業基金收購豐隆匯項目。科技企業、上市公司、產業資本等以自用需求為主，典型案例如光線傳媒收購奧林NEO大樓、愛爾眼科接手廣晟科創大廈60%股權+債權項目等。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間自用需求繼續支撐商辦投資市場的基本面，購買主體以科技企業、製造業、產業資金等為主。同時資產轉型與法拍交易帶來新的增長機會。

司法拍賣補位商辦交易，寫字樓資產證券化迎政策窗口

從交易方式來看，司法拍賣已從邊緣處置方式轉變為商辦資產交易市場的重要補充力量，同時也是部分企業風險出清的重要渠道。從賣家背景來看，70%以上是資金鍊緊張的房地產企業，涵蓋民營房企、地方國企背景房企以及項目公司等，賣家類型呈現顯著的房企導向特徵。

這類賣家以陷入財務困境的房企為主，核心訴求是通過司法強制執行完成資產變現，以償還債務、優先化解流動性危機與法律風險，而非關注資產處置價格或收益。

年內觀點指數統計的資產交易案例中，債務承壓的房企通過司法拍賣的方式直接化解了超50億元的關聯債務，填補了市場化交易無法承接被動處置需求的功能空白。

除傳統的大宗交易方式外，資產證券化已成為寫字樓資產退出的重要金融渠道，形成投資、增值、再投資的良性循環‌，產品創新明顯加速。

9月26日，中鐵諾德持有型不動產資產支持專項計劃（簡稱「中鐵諾德ABS」）於上交所成功發行，發行規模達25.6億元。持有型不動產ABS通過資產信用替代主體信用，以寫字樓運營收益為核心償債來源，實現權益型融資。

值得一提的是，儘管寫字樓資產尚未納入公募REITs發行範疇，但政策信號明確。2025年9月發改委「782號文」明確支持公募REITs通過擴募購入‌關聯性資產‌，即有望通過擴募機制打開寫字樓資產的發展空間。

現階段，寫字樓金融市場在政策催化下加速轉型，持有型ABS與CMBS成為當前退出主力，而公募REITs的潛在擴容為長期發展提供戰略支撐。開發商需把握政策紅利，通過債務融資優化以及權益工具創新等，實現資產盤活與價值提升。

辦公空間服務：深挖區域價值

辦公市場仍處調整周期，政策端為中小企業提供分層分類支撐

2025年的辦公市場仍處於調整周期，降本增效成為企業運營的核心命題。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金的走勢情況。

從數據來看，觀點指數預計后續核心城市辦公租金下行的速率將進一步放緩，但市場的企穩回升仍需等待宏觀經濟回暖與企業信心修復等更明確的需求復甦信號。產業多元化、新增供應可控的城市及其核心區的優質資產，有望率先企穩。

隨着國家層面持續優化營商環境，推動產業轉型升級，辦公空間服務市場依然存在較大的增長空間。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，國家和地方層面對中小企業發展的政策支持文件主要覆蓋融資支持、創新培育、轉型幫扶、税負減免的全鏈條政策體系，為中小企業發展提供強力支撐。

政策端通過多部門協同、多維度發力、分層分類支持等舉措，精準匹配不同類型中小企業的需求，有效對衝經濟環境不確定性對中小企業的影響，緩解企業發展壓力。同時，聚焦數字經濟等方面的創新培育，將進一步為新型工業化、數字經濟發展培育更多優質中小企業。

中小企業發展總體趨穩，辦公空間服務商擴張分化明顯

據中小企業協會發布的最新數據顯示，2024年至2025年9月期間，中國中小企業發展總指數（SMEDI）最高點為2025年2月的89.8，最低點為2024年9月的88.7，期間總指數在波動中逐步趨穩，政策託底效應顯著，復甦基礎仍需鞏固。

雖然中小企業正受益於消費與生產的周期性回暖，但整體效益未獲實質性改善，結構性問題依然突出，不同行業間的復甦進程顯著分化。中小企業的穩定發展仍需政策端精準發力，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復甦勢頭。

觀點指數選取18家辦公空間服務商作為樣本，監測其擴張表現。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間，樣本企業共計新增入市38個辦公空間項目，較上年同期有輕微上漲，但對比早前，行業謹慎擴張的情況整體仍在延續。

以IWG集團、BEEPLUS、創富港、德事TEC、高格辦公空間、WeWork中國等為代表的辦公空間服務商業務擴張能力繼續在線，本期均有新項目開業。

其中創富港和IWG集團新開辦公中心網點數居前，兩者合計新開項目數佔比超70%，市場資源與活躍度向少數玩家集中。

而其他品牌表現更為謹慎，採取選擇性的擴張策略，戰略收縮明顯。多數樣本企業選擇持續深耕在管項目，將資源集中於現有網絡的盈利上。

新開項目高度聚焦大灣區和長三角，辦公空間服務商細分場景

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，樣本企業新開店項目佈局城市覆蓋深圳、上海、廣州、北京、天津、杭州、成都、武漢、西安、南京、蘇州、常州等多個重點城市。

其中，樣本企業繼續高度聚集於一線及新一線城市，兩者貢獻了近80%的新增門店，成為市場增長的絕對主力。數據顯示，靈活辦公市場的馬太效應正持續強化，核心城市的虹吸效應日益凸顯。

具體來看，新開業項目高度集中在粵港澳大灣區（深圳、廣州、香港）和長三角（上海、杭州、蘇州）這兩大經濟活力最高的區域，企業的選址策略聚焦在高確定性市場。

其中深圳以新開項目數佔比26%居首，這與其活躍的創業生態、跨國公司區域總部聚集、中小企業密度優勢等密切相關，直接催生了深圳市場對靈活辦公空間的集中、剛性需求，使其成為辦公空間服務商佈局的核心首選城市。

在空間打造上，辦公空間服務商普遍採用可拆分户型，通過基礎工位、獨立辦公室、按需會議室的彈性空間組合方案，適配中小企業的擴張需求。如辦公空間服務商將甲級寫字樓的整層空間轉化為適配小微企業的高坪效產品，既降低自身選址成本，也幫助商業地產開發商消化甲級寫字樓的零散租賃需求。

產品打造上，觀點指數注意到新開辦公中心的配套服務呈現趨同化與精細化發展，其中獨立辦公室、智能會議室、休閒洽談區、靈活工位等成為標配，行業基礎服務標準逐步成型。

但與此同時，辦公空間服務商開始進一步細化場景，以差異化策略構建核心競爭力，企業發展路徑出現明顯分化。如高格辦公空間主打東方美學+全周期服務，持續深耕長三角，迎合地方政府對專精特新企業招商需求；德事聚集高端辦公服務；IWG集團作為全球化服務商，以輕資產模式實現規模化發展等。

與業主方深度綁定成為新趨勢，辦公空間服務商盈利指標持續改善

開店之外，2025年1-9月，IWG集團、BEEPLUS、MFG、WeWork中國、創富港、德事、高格辦公空間以及IWG集團等樣本企業，均有對外拓店或合作的動態。

觀點指數注意到，辦公空間服務品牌如德事、MFG、高格辦公空間、BEEPLUS等多家企業與業主方深度綁定，成為新趨勢。

舉例來説，年內新開業的天津嘉里中心·企業廣場18層項目，是德事與嘉里建設繼上海、深圳、杭州、香港等地成功合作后的第6個合作項目。8月新開業的深圳科技園金融基地&BEEPLUS項目是由深業集團與BEEPLUS合作打造的項目。

觀點指數認為，辦公空間服務商與業主方逐步從單次合作轉向多項目聯動的合作模式，本質是業主方對服務商專業運營管理能力的高度認可。長期綁定的核心，在於服務商可切實幫助業主方提升辦公資產的出租率、坪效與長期價值，形成業主省心、服務商穩資源的雙贏閉環。

已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。

全球網絡型的企業以IWG集團為代表，2025年上半年收入表現穩健，系統整體收入同比增長2%至21.62億美元，創歷史新高。集團營收為18.50億美元，較去年同期略降1%。業務結構上，輕資產模式已成核心增長引擎，上半年IWG集團新開設的338箇中心中，有327個是輕資產開業，包括管理合夥中心、可變租金中心、特許經營中心和合資中心，帶動管理及特許經營業務收入同比增長26%至3.61億美元。

而區域深耕型的創富港則聚焦國內細分市場，以成本管控、增值服務以及小而美的辦公中心破局。今年上半年創富港營業收入為3.84億元，均由空間及商務服務收入組成，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店致經營面積減少。

兩者均實現了盈利的改善，但邏輯差異顯著。其中IWG集團依託全球網絡擴張攤薄固定成本，輕資產業務拉動整體盈利，更側重規模增長、現金流改善、股東回報提升的路徑。創富港聚焦國內高需求區域，通過關店減虧以及技術降本等舉措優化成本結構，疊加增值服務的高毛利屬性，實現收入微降但利潤提升，核心是從單店效益到整體盈利的邏輯。

ESG引領：協同共進

多方共推ESG實踐，商業地產企業評級保持穩定

近年來，國內ESG實踐呈現出多維度的積極進展。首先在政策端，國家及監管層面聚焦信息披露、綠色金融、企業治理、行業標準等關鍵方面，推動「雙碳」戰略落地。地方層面則在考量自身資源稟賦、產業結構和發展階段的基礎上，出臺關於打造可持續發展先行示範區、全面推進美麗城市建設、推進重點行業碳排放強度下降等方面的政策，以探索經濟、社會、環境的協調發展。

總結而言，國內政策端已形成了「頂層設計+地方實踐」雙輪驅動推動ESG發展模式，各主要城市從過往的被動響應國際標準或監管要求，轉變為尋求主動引領。並且，隨着強制信披的臨近、核心城區的先行實踐及來自投資者的監督壓力增大，上市企業參與度也在逐年提升，以踐行可持續發展理念，提升社會價值和品牌形象，助力治理水平升維。

數據顯示，近年來A股披露獨立ESG報告的公司數量逐年增加，以每年12月31日A股成分股為基準，2025年以來共有2521家公司披露了2024年度的ESG獨立報告，披露率為46.83%，較2023年度 41.86%的披露率提升了4.97個百分點。

按行業來看，金融業披露率最高，達到91.80%；不動產行業仍位居前列，披露率約為62.63%。但據觀點指數觀察，在ESG報告內容和質量方面，頭部不動產企業表現更為出色，相比之下，中小型不動產企業仍有較大的提升空間。

商業地產領域，觀點指數監測下的40家樣本企業（A股+港股）2024年度ESG披露率為87.50%，與上年度保持同樣水平。其中，頭部企業對實踐ESG的重視度更高，在資產全生命周期的各個階段深度融合這一理念，以實現從被動合規向價值創造的主動轉變。

科技助力能源效益提升，綠色租賃實踐逐步深化

目前，科技工具在提升商業地產能源效益中發揮着關鍵作用。通過智能能源管理系統，企業能夠實時監測和精準分析能源消耗數據，從而優化能源的分配與使用。數據分析工具還能預測能源需求，幫助企業提前規劃節能措施，進一步提升能源的利用效率，降低運營成本，推動商業地產企業在能源管理方面邁向智能化、高效化。

總的來看，樣本商業地產企業的節能實踐主要圍繞照明、節能、節水改造、温度調節、動力、及運維管理等方面展開，主要目的在於提升商業資產的運營效率與價值，為租户提供更優質、更高效的使用體驗。

例如，中海為提升既有項目的能源管理效果，積極實施節能降耗設備與節能技術改造，推動能源節約增效。截至2024年末，已完成15個節能改造項目，完成11個項目EMC節能改造項目和4個BOT熱源改造項目，每年總計減少用電615萬千瓦時。並計劃於2025年前推進共計10個自持商業項目的節能改造。

與此同時，隨着越來越多的租户開始關注環保和可持續發展，行業對綠色租賃的需求逐漸增加。除此之外，在業主和租户共同分擔綠色改造的成本，共享節能收益，縮短業主的投資回報期等經濟訴求的驅動下，綠色租約成為商業地產領域減碳的重要工具。

來源： 風財訊

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