電話會總結 ｜ Starwood(STWD)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Starwood業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績：**資產組合表現強勁** - 佛羅里達多户住宅項目實現現金再融資收益2.25億美元，相當於原始股權投資的4倍回報 - 從原有3.09億美元機構債務和7500萬美元原始股權，通過新債務6.14億美元的再融資，提取了超過3億美元流動性 - 出租房屋組合保持95%的高入住率 - 租金負擔能力改善，租金佔收入比例從25%-26%下降至21%-22% **融資業務擴張** - 數據中心融資業務規模達到約200億美元貸款組合 - 完成第四筆商業地產CLO發行，87%預付率，利差為基準利率上浮165個基點 - 能源基礎設施領域完成第六筆CLO發行，約四分之三債務通過CLO融資 ## 2. 財務指標變化：**盈利能力維持穩定** - 股本收益率(ROE)與歷史水平保持一致，儘管市場競爭加劇和利差收窄 - 三淨租賃業務資本化率為6.9%-7%（剔除商譽后），高於此前報告的5%數據 **資產質量指標** - 多户住宅項目資本化率在4.3%-5.5%區間，市場清算價格約為5%左右 - 佛羅里達投資組合如按比例推算，潛在總收益可達15億美元以上 **運營效率** - 預計2025年將成為公司歷史上第二大放貸年份 - 銀行融資成本持續收緊，支持穩定回報率維持

業績指引與展望

• 2025年將成為公司歷史上第二大放貸年份，管理層預期明年放貸規模將超過今年，顯示業務增長勢頭強勁。

• 數據中心融資業務快速擴張，目前已建立約200億美元的貸款組合，涉及亞馬遜、字節跳動等主要科技租户，預計將成為重要增長引擎。

• 股本回報率（ROE）保持歷史一致水平，儘管市場競爭加劇和利差收窄，但通過優化融資成本維持盈利能力。

• 佛羅里達多户住宅投資組合實現2.25億美元現金再融資收益，相當於原始股本的4倍回報，若推算至整個投資組合可能產生15億美元以上收益。

• 成功發行第四隻商業地產CLO，87%預付率和165個基點的利差顯示融資成本優勢，預計將持續降低資金成本並提升資本效率。

• 多户住宅市場預期下半年租金增長3.5%，投資組合保持95%出租率，租金負擔能力從25%-26%改善至21%-22%。

• 能源基礎設施業務發行第六隻CLO，約四分之三債務通過CLO融資，顯示該業務線資本結構持續優化。

• 銀行融資條件持續改善，銀行對公司放貸的資本要求僅為直接房地產放貸的20%，為公司提供更緊密的融資利差空間。

分業務和產品線業績表現

• **商業地產貸款業務**：公司完成第四筆商業地產CLO發行，獲得87%預付率和165個基點的利差，顯示出強勁的市場準入能力；預計2025年將成為"歷史第二大放貸年"，擁有大量待放貸管道

• **數據中心融資業務**：正在構建約200億美元的數據中心貸款組合，服務於亞馬遜、字節跳動、谷歌、甲骨文、微軟等大型科技客户；採用完全攤銷結構，不依賴資產殘值，專注於交易對手信用風險管理

• **多户住宅投資業務**：佛羅里達多户住宅投資組合通過現金再融資實現2.25億美元收益，相當於原始股本的4倍回報；整體投資組合佔用率達95%，租金負擔能力從25%-26%改善至21%-22%

• **三重淨租賃業務**：投資組合隱含資本化率為6.9%-7%（剔除商譽），該業務線仍處於擴張階段，僅運營兩個季度

• **能源基礎設施融資**：完成第六筆能源基礎設施CLO發行，約四分之三的債務通過CLO進行融資，展現出該細分市場的強勁表現

市場/行業競爭格局

• 商業地產融資市場競爭加劇，私募信貸領域資金大量湧入但交易量減少，導致更多資金方競爭相似貸款項目，多户住宅過渡性浮動利率貸款利差從年初的300個基點收窄至240個基點左右

• 數據中心融資成為新興競爭熱點，數千億美元資金將進入市場，Apollo、Ares、Blackstone、KKR等主要私募巨頭均積極參與，該領域利差也大幅收窄但仍能維持目標投資回報率

• 銀行更傾向於向Starwood等專業機構放貸而非直接放貸，因為對機構放貸的資本金要求僅為直接房地產放貸的20%，槓桿率可從10倍提升至50倍，為銀行創造更優投資回報

• 借款人偏好選擇持有型放貸機構作為交易對手，避免傳統銀行先放貸后轉售模式帶來的重組困難，一站式服務和長期持有策略成為競爭優勢

• CLO市場表現強勁，公司第四隻商業地產CLO以165個基點利差和87%預付率成功定價，能源基礎設施領域已完成第六隻CLO，近四分之三債務通過CLO融資

• 三重淨租賃業務標準化后資本化率約為6.9%-7%，與同業相比具有競爭力，消除了此前5%數據引發的市場擔憂

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Starwood業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 市場競爭加劇導致利差收窄風險：私人信貸領域資金增加而交易量減少，更多資金追逐相似貸款項目，多家族辦公室貸款利差從年初的300個基點收窄至240個基點，對投資回報率構成壓力。

• 數據中心融資業務的技術設備快速折舊風險：數據中心內部技術設備可能佔建築成本的60%，設備技術更新換代迅速，存在快速貶值的潛在風險，需要依賴承租方信用質量而非資產剩余價值。

• 多家族住宅市場供應過剩壓力：全國範圍內仍有大量公寓項目完工入市，開發商為快速出租提供1-2個月的顯著租金優惠，奧斯汀等部分市場租金出現雙位數下跌。

• 人口增長放緩的長期挑戰：美國面臨50年來首次人口年度下降，淨移民減少和1.7倍的低生育率（與法國相當）可能影響長期住房需求。

• 18-24歲年齡段就業市場異常波動：該年齡段失業率在18個月內翻倍以上，雖然不是典型租户羣體，但反映了就業市場的結構性問題和教育與就業機會的不匹配。

• 利率環境變化對融資成本的影響：儘管銀行融資條件收緊但仍具吸引力，公司需要持續管理融資成本與貸款利差之間的平衡，以維持穩定的股本回報率。

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷及口吻的摘要：

• **Barry Stuart Sternlicht（董事長兼首席執行官）**：整體表現出謹慎樂觀的態度。在談論房地產市場時承認當前挑戰（如供應過剩、租金增長放緩），但強調公司投資組合的強勁表現（95%入住率、租金負擔能力改善）。對數據中心融資業務展現出明顯的信心和積極態度，強調與大型科技公司的合作關係。在迴應競爭加劇問題時保持冷靜和自信，強調公司的長期關係和一站式服務優勢。

• **Jade Joseph Rahmani（總裁）**：表現出專業和自信的口吻。在解釋佛羅里達多户住宅項目的鉅額收益時語調積極，強調4倍股權回報和潛在15億美元收益。對公司的CLO發行能力和融資優勢表現出明顯的自豪感，特別是在宣佈剛剛完成的第四個CRE CLO時顯得興奮。整體傳達出對公司財務表現和市場地位的強烈信心。

• **Donald James Fandetti（首席財務官）**：發言簡潔務實，主要提供技術性財務數據支持。在迴應市場競爭問題時保持客觀中性的態度，承認市場挑戰但強調公司仍能維持目標回報率。語調相對保守但穩定，體現出財務管理的謹慎性。

分析師提問&高管回答

• # Starwood Property Trust 業績會分析師情緒摘要 ## 1. 分析師提問：市場競爭加劇和利差收窄情況 **分析師（JPMorgan Rich Shane）提問：** 市場上資本部署競爭激烈，利差相當緊張，機會窗口似乎開啟或關閉得很快。你們是否也看到了這種情況？這是由傳統同行競爭、私人資本還是融資成本緊張導致的？ **管理層回答：** - CFO Fandetti：儘管利差收窄，但我們的融資成本也同步下降，仍能獲得高於趨勢的回報 - 總裁Rahmani：私募信貸領域確實有更多資金湧入，多家機構競爭相似貸款。多户住宅貸款利差從年初的300個基點降至目前約240個基點，但銀行更願意向我們放貸，因為對銀行而言這是更高ROE的業務 - CEO Sternlicht：股本收益率實際上與過去保持一致，數據中心融資成為新的重要業務領域 ## 2. 分析師提問：數據中心融資的風險評估 **分析師（JPMorgan Rich Shane）提問：** 數據中心是長期資產，但內部設備技術更新快速且貶值迅速，你們如何衡量這種風險？ **管理層回答：** - CEO Sternlicht：關鍵在於融資對象的區別（建築物 vs 建築物+設備），我們專注於優質信貸，目前為Amazon、ByteDance、Google、Oracle、Microsoft等構建約200億美元的貸款組合，這些都是現金流充裕、債務負擔輕的優質客户 - 總裁Rahmani：我們的貸款完全按租賃期限攤銷，承銷中不依賴剩余資產價值，主要是交易對手風險考量 ## 3. 分析師提問：三重淨租賃業務的資本化率 **分析師（UBS Doug Harter）提問：** 新的三重淨租賃業務顯示的資本化率約5%，似乎低於同行，是否有短期因素影響？ **管理層回答：** - 總裁Rahmani：那個5%的數字不準確，實際上是6.9%或7%的隱含資本化率（不含商譽），因為只有兩個季度的數據導致了誤解 ## 4. 分析師提問：佛羅里達多户住宅組合的估值情況 **分析師（UBS Doug Harter）提問：** 希望瞭解更多關於Woodstar再融資過程中貸方如何估值的情況。 **管理層回答：** - 總裁Rahmani：我們7500萬美元的原始股本通過現金再融資提取了3億美元，實現4倍股本回報。如果推算到整個5億多美元的投資組合，僅債務部分就能輕松達到Barry提到的15億美元收益，股權部分還有額外收益 ## 總體分析師情緒 分析師主要關注點集中在：

• **競爭環境擔憂**：對利差收窄和市場競爭加劇表示關切

• **新業務風險**：對數據中心融資的技術風險和三重淨租賃業務的收益率表示疑問

• **資產估值驗證**：尋求管理層對資產真實價值的確認 管理層迴應總體**積極且詳細**，通過具體數據和案例證明了業務的穩健性和盈利能力，特別是佛羅里達投資組合的成功再融資為資產估值提供了有力支撐。

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