電話會總結 ｜ Sonida(SNDA)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Sonida Senior Living 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **核心財務指標表現強勁：** - 投資組合淨營業收入(NOI)同比增長21%，包括2025年新開業或收購的社區 - 調整后EBITDA同比增長超過30%，主要得益於同店NOI增長和一般管理費用(G&A)的有效控制 - 同店每可用房間收入(RevPAR)同比增長4.7% - 護理費用同比增長14%，歸因於臨牀資源和技術投資 - 2024年收購社區的居民費率同比增長4.2% **收購組合表現突出：** - 收購組合NOI環比增長90萬美元，增幅22%；剔除兩個新物業的拖累后，增長110萬美元，增幅28% - 2024年收購的社區實現超過10%的收購成本收益率，超出原預期的18-24個月穩定期目標 ## 2. 財務指標變化 **營運指標改善：** - 同店入住率環比上升90個基點至87.7%，10月平均達到88%，10月31日現貨入住率達到89% - 2024年收購社區入住率從第二季度到第三季度環比增長370個基點，年度平均入住率從76.3%增至83.7% **成本結構變化：** - 同店勞動力成本(不含福利)佔收入比例環比上升70個基點，主要由於入住率快速增長但勞動力調整滯后 - 非勞動力營運費用環比增加60萬美元，一半歸因於季度多一個費用日，另一半歸因於公用事業成本上升 - 內部銷售線索依賴度從43%降至26%，減少對外部安置的依賴，改善利潤率 **交易相關費用：** - 本季度錄得約620萬美元的擬議合併相關交易費用，預計總交易成本為7500萬美元 **債務結構：** - 總債務中57%為固定利率債務，加權平均利率5.5% - 80%的債務到期日為2029年或更晚 - 信貸便利剩余容量6400萬美元，其中約4100萬美元可立即使用

業績指引與展望

• **併購交易影響**：CNL Healthcare Properties收購交易預計2026年第一季度末完成，總對價18億美元，預期將顯著提升每股AFFO（調整后運營資金），同時大幅降低槓桿率，目標實現6倍槓桿率水平

• **入住率持續提升**：同店入住率第三季度達87.7%，10月平均達88%，10月31日現貨入住率達89%，預期第四季度將接近90%的入住率水平

• **收入增長預期**：同店RevPAR（每可用房間收入）同比增長4.7%，2024年收購社區居民費率同比增長4.2%，護理費用同比增長14%，預期維持強勁的費率增長趨勢

• **勞動力成本優化**：第三季度勞動力成本佔收入比例環比上升70個基點，但第三季度后半段已開始改善，預期第四季度勞動力效率將持續提升，年化節約約10萬美元

• **運營利潤率展望**：50%的社區年初至今NOI增長超過10%，2024年收購社區實現超過10%的收購成本收益率，預期同店利潤率將向30%以上目標邁進

• **資本支出與流動性**：交易完成后將獲得3億美元新的循環信貸額度，當前信貸額度剩余6400萬美元，可立即使用4100萬美元，為2026年投資管道提供充足資本

• **交易成本預期**：併購相關交易費用總計預期7500萬美元，第三季度已產生620萬美元，預期在交易完成前各季度將持續產生相關費用

• **債務結構優化**：80%債務到期日為2029年或更晚，57%為固定利率債務，加權平均利率5.5%，預期通過併購交易進一步優化債務結構

分業務和產品線業績表現

• 高級生活社區運營業務：公司主要運營輔助生活和記憶護理公寓，通過提供臨牀護理服務和日常生活支持服務獲得收入，護理等級費用同比增長14%，主要得益於臨牀資源和技術平臺投資

• 房地產投資和收購業務：過去18個月收購了23項資產，2024年收購的19個社區佔用率從76.3%提升至83.7%，收購成本收益率超過10%，超出原預期的18-24個月穩定期目標

• 資產管理和優化業務：通過技術平臺和勞動力管理流程優化運營效率，50%的社區年初至今淨營業收入增長超過10%，同時識別和處置表現不佳的資產，特別是德克薩斯州重組后的社區

• 合併收購業務：宣佈以18億美元收購CNL Healthcare Properties，預計2026年第一季度末完成交易，將顯著提升每股AFFO並降低槓桿率，同時獲得3億美元新的循環信貸額度支持2026年投資管道

市場/行業競爭格局

• Sonida通過收購CNL Healthcare Properties（CHP）的18億美元交易顯著提升市場地位，該交易將使其房地產組合平均年齡低於公開市場同行，並將自由流通股本增加至約10億美元，增強了與同行的競爭實力

• 公司在獲客渠道方面建立競爭優勢，內部銷售線索依賴度從43%降至26%，減少了對外部推薦的依賴，這種自主獲客能力在行業中形成差異化競爭優勢並改善了利潤率

• 在入住率指標上，Sonida同店入住率達到87.7%，10月份達到88%的投資組合高點，雖然年同比增長仍低於行業平均200個基點，但通過技術投資和運營優化正在縮小與行業領先者的差距

• 公司通過收購策略實現快速擴張，過去18個月收購了23項資產，2024年收購的19個社區入住率從76.3%提升至83.7%，收購成本收益率超過10%，展現了強於同行的整合能力和運營效率

• 在勞動力成本管理方面，公司完成了向永久性員工的轉型，基本消除了合同工和代理工，並通過技術平臺和數據分析優化人員配置，這種精細化管理為在激烈的行業競爭中控制成本提供了優勢

• 通過臨牀資源和技術投資，護理等級費用同比增長14%，電子健康記錄系統的全面實施提升了服務質量，在高端養老市場中建立了技術和服務的競爭壁壘

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Sonida業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 大型併購交易執行風險：18億美元收購CNL Healthcare Properties的交易規模龐大，預計交易成本達7500萬美元，需要在2026年第一季度末完成，存在整合複雜性和執行不確定性

• 勞動力成本管控挑戰：同店勞動力成本佔收入比例環比上升70個基點，部分社區在入住率快速提升時未能及時調整人員配置，需要持續優化勞動力管理和成本控制

• 地區性運營表現分化：德克薩斯州重組社區表現不佳，拖累整體同店淨營業收入增長，50%的社區年初至今淨營業收入增長超過10%，但仍有部分社區表現落后需要評估

• 財務槓桿和流動性壓力：公司正努力實現6倍槓桿目標，當前債務結構中57%為固定利率，加權平均利率5.5%，需要管理債務到期和再融資風險

• 運營成本上升壓力：非勞動力運營費用環比增加60萬美元，其中一半來自德克薩斯州和南部各州夏季延長導致的電費等公用事業成本上升

• 市場競爭和入住率增長挑戰：同店入住率年同比增長低於行業平均水平約200個基點，需要持續改善銷售渠道和減少對外部推薦的依賴

• 人才招聘和保留風險：隨着業務規模擴張，需要招聘和培養更多人才來支持增長計劃，員工流失率和領導層穩定性對運營表現至關重要

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Brandon M. Ribar（總裁兼首席執行官）**：發言口吻積極樂觀，情緒興奮。多次使用"significant"、"exceptional"、"pleased"、"confident"等積極詞匯。對18億美元收購CNL Healthcare Properties交易表現出強烈信心，稱其為"Sonida journey的重要一步"。對運營表現表示滿意，特別強調同店入住率達到創紀錄的88-89%。對團隊執行能力和未來增長前景充滿信心，稱"extremely excited about the opportunity ahead"。

• **Kevin J. Detz（首席財務官）**：發言口吻專業務實，情緒謹慎樂觀。使用"happy to report"、"pleased to report"等表達對業績的滿意。在討論勞動力成本挑戰時保持客觀，承認存在問題但強調已採取措施改善。對財務指標改善表示滿意，特別是NOI增長和入住率提升。整體語調平穩，注重數據和事實陳述。

• **Jason Finkelstein（首席法務官）**：發言口吻正式規範，情緒中性。主要負責法律免責聲明和程序性事項，語調專業嚴謹，未表現出明顯的情緒傾向。 總體而言，管理層展現出積極向上的情緒，對公司當前業績和未來前景充滿信心，特別是對大型收購交易的戰略價值表示樂觀。

分析師提問&高管回答

• 根據Sonida業績會實錄，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析師與管理層問答總結 ### 1. 摩根士丹利分析師Derek Metzler（代表Ronald Kamdem） **分析師提問：** - 關於同店入住率增長趨勢，公司同比增長低於行業平均200個基點，請詳細説明本季度入住和退房趨勢，以及影響因素和未來展望 - 關於併購準備，本季度交易成本為620萬美元，未來幾個季度是否會持續產生類似成本？ **管理層回答：** - CEO Brandon Ribar表示：第三季度后半段和第四季度初期，同店入住率加速改善至89%的現貨水平，10月份達到88%。改善主要由此前表現滯后的社區推動，內部渠道產生的入住增加，非付費轉介來源的入住趨勢顯著改善 - CFO Kevin Detz補充：總交易成本預計7500萬美元，本季度620萬美元計入其中，預計每月將持續產生交易成本直至交易完成 ### 2. 加拿大皇家銀行分析師Benjamin Hendrix **分析師提問：** - 關於RevPOR（每間可用房收入）與運營費用的長期趨勢，以及由於勞動力管理投資，短期內利差是否會收窄 - 收購組合中代理勞動力或合同勞動力的趨勢如何，勞動力成本正常化還有多少機會？ **管理層回答：** - CEO表示：在更高入住率水平下，將繼續推進費率增長，認識到費率對於將利潤率擴大到30%以上範圍的重要性。7-8月的勞動力趨勢已經迴歸正軌，但仍有改善空間 - 關於勞動力成本：收購組合中幾乎沒有合同勞動力，主要挑戰是加班費等溢價勞動力成本，但這一問題已基本解決，這也是第二季度至第三季度NOI提升的原因之一 ### 總體分析師情緒 分析師對公司18億美元收購CNL Healthcare Properties表示祝賀，關注點主要集中在運營指標改善、成本控制和併購整合能力上。管理層展現出對運營改善和交易執行的信心，特別強調了入住率接近90%的里程碑和勞動力成本管理的進展。

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