兩家頭部物企獲「松綁」

（來源：物股通）

長期以來，物業行業始終籠罩在關聯房企的陰影下，估值邏輯被關聯公司風險綁定。

而11月上旬融創中國與碧桂園相繼完成鉅額債務重組，不僅為自身減負，更讓關聯的融創服務與碧桂園服務卸下了最大的不確定性包袱。

這兩大頭部物企的「解綁」，不僅標誌着自身進入獨立發展的新階段，更折射出中國物業行業從「規模擴張」向「價值深耕」轉型的核心趨勢，一場圍繞基本面的價值重估已然開啟。

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債務重組「拆彈」，獨立經營地位夯實

母公司/關聯地產債務危機曾是懸在上市物企頭上的最大風險，市場擔憂集中於資金被挪用輸血、品牌信用連帶受損兩大痛點。

隨着融創中國境外債務基本清零、碧桂園境外債務重組方案獲批，兩家頭部物企的核心風險得到根本性緩解。

債務重組中獲得的主要影響及當前的處境）

融創服務徹底擺脫了母公司債務牽連的潛在風險，獨立經營地位得到鞏固，匯豐研究等機構已將其視為股價利好催化劑。

而碧桂園服務的財務獨立性與業務完整性也獲保障，2025年上半年關聯方收入佔比進一步降至1.1%，較2018年的20.3%大幅下滑，基本實現從地產依賴型向獨立市場化運營的轉型。

兩家企業均已走出「生存焦慮」，資本市場的關注焦點正式轉向其自身經營能力。

02#

利好背后：盈利與現金流的雙重考驗

儘管外部環境顯著改善，但行業轉型期的結構性壓力仍未消散，盈利承壓與應收賬款高企成為兩家企業的共同考題。

1）盈利能力持續承壓。行業「增收不增利」的趨勢在頭部企業身上同樣顯現。

2025年上半年，碧桂園服務營收達231.9億元，同比增長10.2%，歸母核心淨利潤同比錄得下滑，整體毛利率降至18.5%。

利潤承壓主要源於兩方面：一是清理歷史應收賬款的折讓損失，二是主動收縮低效業務的階段性衝擊。

融創服務2025年中期收入35.47億元，同比增長2%，股東應占利潤1.22億元，較去年同期的虧損狀態成功扭虧為盈。

2）應收賬款與現金流風險待解。應收賬款仍是現金流的主要拖累。

融創服務2025年中期應收賬款余額增至71.76億元，周轉天數延長至210天，回款效率亟待提升。

碧桂園服務雖未披露最新應收賬款天數，但此前157天的高位數據仍反映出歷史遺留問題的消化難度。

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戰略分野：聚焦深耕與穩健回饋的差異化破局

面對行業共性挑戰，融創服務與碧桂園服務基於自身資源稟賦，走出了兩條差異化的破局路徑，卻都緊扣「提質增效」的行業核心邏輯。

1）融創服務：收縮聚焦，深耕高價值區域。

融創服務選擇以「斷臂求生」的方式優化業務結構，不僅出售三四線城市的彰泰物業股權，2025年上半年更果斷退出20余個持續虧損的問題項目，避免業績拖累。

截至6月末，公司在管建築面積達2.93億m²，單年飽和收入增至72億元，其中戰略核心城市佔比高達87%，40+核心城市外拓簽約額佔比達98%，通過聚焦高價值區域提升盈利質量。

同時，公司發力社區生活服務，相關收入達2.11億元，毛利貢獻穩定在44.9%的高位，成為第二增長曲線。

2）碧桂園服務：現金流為王，高分紅+強外拓雙線發力。

碧桂園服務將「現金流」置於優先地位，明確不再單純追求規模擴張，主動退出現金流不佳的低效項目。

2025年上半年，公司第三方市場拓展簽約面積達6477萬m²，同比增長66%，市場化拓展成效顯著。業務結構上，「三供一業」服務表現亮眼，收入達50.7億元，同比增幅高達51.6%，成為業績增長新引擎。

股東回饋方面，公司董事會明確2025年度派息目標參照核心淨利潤的60%執行，較上年進一步上調，以真金白銀重塑市場信心。

儘管上半年未宣派中期股息，但管理層年內已開展了6個月的回購行動。截至11月5日，碧桂園服務累計回購1676.6萬股，耗資1.07億港元。

公司用不間斷的回購，迴應投資者的關切。

3）數字化轉型成共同選擇。

兩家企業均將數字化作為降本增效的核心抓手。

融創服務將投入專項資金升級智能管理系統，其中0.83億港元部署物聯網設施，1.15億港元升級管理中臺，這一調整旨在強化社區增值服務和運營資金，以支持長期健康運營。 ‌

碧桂園服務則加大AI與物聯網技術投入。

據碧桂園服務最新披露，截至今年10月20日，公司自主研發的清潔機器人已在廣州、北京、上海、大連等城市的17個項目中投入使用，數量超過130台，展現出卓越的場景適應性和穩定的作業能力。

根據公司規劃，年內投入使用的清潔機器人總數將突破1000台，覆蓋住宅、公寓、寫字樓等多類業態。通過科技手段對衝人力成本上漲壓力。

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行業新周期：價值重估的核心邏輯切換

兩家頭部物企的轉型，是物業行業發展周期切換的縮影。

2024年百強物企營收增速已回落至3.52%，管理面積增速降至2.18%，而2025年中期數據進一步印證行業增長動能的根本性轉變。

克而瑞物管統計顯示，63家上市物企營收總額同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5個百分點；53家披露在管面積的企業總規模達77.9億m²，同比僅增長3.8%，較上年同期5.3個百分點的增速降幅顯著。

中信證券跟蹤的樣本企業表現與之呼應，收入增速5.3%、在管面積增速4.4%，均較過往年度明顯放緩。

資本市場的估值邏輯也隨之切換，從此前的「風險折價」轉向「基本面定價」，核心考察指標變為盈利穩定性、現金流健康度與戰略落地成效。

當前，67家上市物企總市值已達2598億元，PE均值回升，頭部效應顯著，市值前十企業佔比超77%，這為融創服務與碧桂園服務的價值重估提供了行業基礎。

短期來看，融創服務的應收賬款高企、碧桂園服務的利潤下滑仍是需要時間消化的問題。

但長期而言，融創服務的「區域聚焦+業態深耕」與碧桂園服務的「現金流優先+高分紅+市場化外拓」戰略，均契合了行業「拓優驅劣」的發展邏輯。

隨着數字化賦能深化、服務模式升級，物業行業正從「空間管理者」向「價值創造者」蜕變，而這兩大頭部物企的價值重估，或許纔剛剛拉開序幕。