電話會總結 ｜ Smith Douglas (SDHC) 業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Smith Douglas Homes Corp. (SDHC) 2025年第三季度業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **營收表現：** 第三季度住宅銷售收入為2.62億美元，同比下降6%（去年同期為2.778億美元）。房屋交付量為788套，同比下降3%（去年同期為812套）。平均銷售價格為33.3萬美元，同比下降2.6%。 **盈利能力：** 税前收入為1,720萬美元，同比大幅下降56.5%（去年同期為3,960萬美元），其中包含160萬美元的土地期權交易放棄費用。淨收入為1,620萬美元，同比下降57.1%（去年同期為3,780萬美元）。調整后淨收入為1,300萬美元，同比下降56.5%（去年同期為2,990萬美元）。 **毛利率：** 第三季度毛利率為21%，同比下降550個基點（去年同期為26.5%），主要受到土地成本上升和銷售激勵增加的影響。 **運營費用：** 銷售、一般及管理費用(SG&A)同比增加約200萬美元，佔收入比例從去年同期的12.3%上升至13.8%，主要由於收入下降和新業務部門開設導致的薪酬成本增加。 ## 2. 財務指標變化 **成本結構惡化：** 平均土地成本佔收入比例從去年同期的24.8%上升至27.8%。結算成本激勵從去年同期的每套6,600美元增加至9,500美元。定價折扣佔收入比例從1.2%上升至1.8%。 **資產負債表改善：** 期末現金余額為1,480萬美元，無擔保循環信貸額度已使用4,900萬美元，剩余可用額度2.01億美元。債務佔賬面資本化比例為11.2%，淨債務佔賬面資本化比例為8.4%，環比改善370個基點。 **訂單增長：** 淨訂單量為690套，同比增長15%。每個社區月均銷售速度為2.4套。期末待交付訂單為760套，平均銷售價格約34萬美元，預期毛利率約20%。 **税率影響：** 由於Up-C組織架構，報告的有效税率為5.9%，反映公共股東約17.5%的經濟所有權比例。

業績指引與展望

• 第四季度業績指引：預計交房量725-775套，平均售價33-33.5萬美元，毛利率18.5%-19.5%，較第三季度21%的毛利率進一步下降，主要受持續的激勵措施和促銷活動壓制

• 社區數量展望：第四季度末預計維持98個活躍社區的水平，2026年社區數量有望實現10%-20%的增長，但具體增長取決於市場條件和地塊交付時間

• 銷售激勵成本持續上升：預計將繼續使用利率買斷等前向承諾項目推動銷售速度，成交成本激勵已從去年同期的6600美元/套上升至約9500美元/套，價格折扣佔收入比例從1.2%上升至1.8%

• 運營費用槓桿改善預期：由於企業固定管理費用基本保持不變，隨着社區數量和銷售量增長，預計銷售及管理費用率將獲得槓桿效應改善，可變費用將與社區數量和銷售量同步增長

• 市場擴張計劃：格林維爾市場已開始垂直建設，達拉斯市場正在建立意向客户名單，墨西哥灣沿岸市場預計明年年中啟動運營，新市場將成為未來幾年銷量增長的關鍵貢獻者

• 庫存策略調整：受市場不確定性影響，現房交付超過預售房屋，但管理層重申長期仍專注於預售業務，目前庫存中約760套房屋，平均售價約34萬美元，預期毛利率約20%

• 財務狀況穩健：淨負債佔賬面資本化比例8.4%，較上季度改善370個基點，擁有2.01億美元可用信貸額度，為應對市場波動和把握戰略機遇提供充足財務靈活性

分業務和產品線業績表現

• 公司專注於美國南部關鍵市場的住宅建設業務，採用"節奏優於價格"的經營理念，通過期權協議控制大部分土地和地塊以降低風險，同時保持強勁的資產負債表和領先的建設周期時間

• 產品主要面向首次購房者和換房客羣，平均銷售價格約33.3萬美元，第三季度交付788套住房，總收入2.62億美元，毛利率21%，積極擴張至格林維爾、達拉斯和墨西哥灣沿岸等新市場

• 運營模式基於地理集羣的RTM（區域團隊管理）理念，每個團隊負責200套房屋交付，每個分部最少需要400套房屋規模以實現經濟效益，目前擁有98個活躍社區，預計明年社區數量增長10%-20%

• 面對市場不確定性調整銷售策略，從預售模式轉向更多現房銷售，提供包括3.5%固定利率在內的多種購房激勵措施，每套房屋平均結算成本激勵約9,500美元，定價折扣佔收入的1.8%

• 在許可審批延迟、勞動力和材料成本壓力、宏觀經濟因素等挑戰下，公司保持運營紀律，建設周期時間維持在4天（不含休斯頓），債務佔賬面資本比率為11.2%，淨債務佔比8.4%

市場/行業競爭格局

• 行業整體面臨需求疲軟和買家信心不足的挑戰，儘管抵押貸款利率在第三季度呈下降趨勢，但整體需求仍然低迷，表明消費者心理和信心是影響行業的主要阻力，融資激勵措施仍是推動買家購買決策的重要銷售工具

• 建築商普遍轉向現房銷售策略以應對市場不確定性，行業內存在大量現房庫存，導致激烈的價格競爭和折扣活動，Smith Douglas從歷史上70%預售30%現房的模式被迫調整為更偏重現房銷售的策略

• 許可審批延迟問題在所有市場普遍存在，從項目最終規劃批准到項目完工簽收都面臨挑戰，這一問題在中心都市區市場更為嚴重，而在真正郊外地區相對較輕

• 搬遷購房者羣體面臨顯著困難，特別是需要先賣現有房屋的買家，由於新房價格首次低於二手房價格，導致大量附帶條件的交易無法完成，形成更多現房庫存

• 行業競爭加劇體現在激勵措施的升級，包括成交成本激勵從每筆6,600美元上升至9,500美元，價格折扣從收入的1.2%增至1.8%，以及大幅增加的遠期承諾成本用於利率回購，Smith Douglas甚至在老舊現房上提供3.5%的固定利率

• 建築商面臨成本壓力和運營挑戰，包括地塊成本上升（從收入的24.8%增至27.8%）、勞動力和材料成本壓力，以及需要在不確定的宏觀經濟環境中平衡銷售速度與價格的策略選擇

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Smith Douglas (SDHC) 業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 宏觀經濟環境不確定性：通脹、就業趨勢、利率波動和消費者信心等宏觀經濟因素可能對需求產生不利影響，並影響銷售和交房的時間或數量

• 成本壓力持續上升：勞動力和材料成本壓力不斷增加，平均地塊成本佔收入比例從24.8%上升至27.8%，對毛利率造成顯著壓縮

• 許可審批延迟普遍存在：在所有市場都面臨許可審批挑戰和延迟，包括項目啟動的最終計劃審批和項目完工的最終簽字確認

• 銷售轉化率下降：儘管有購房流量，但買家轉化變得更加困難，需要大幅增加激勵措施，成交成本激勵從6,600美元增至9,500美元

• 購房者心理和信心不足：消費者信心成為行業面臨的主要阻力，買家難以做出購房決定，導致大量附條件合同無法完成

• 換房買家困境：許多意向購房者因無法以理想價格出售現有房屋而無法完成換房交易，導致投機性庫存增加

• 市場競爭加劇：行業內投機性房屋庫存增加，價格折扣從1.2%上升至1.8%，競爭環境更加激烈

• 新市場擴張執行風險：在格林維爾、達拉斯和墨西哥灣沿岸等新市場的擴張能否按計劃推進存在不確定性

• 社區開發進度風險：新地塊和社區能否按計劃上線存在風險，可能影響銷售節奏的維持

• 利率環境波動影響：需要持續使用遠期承諾等利率買斷工具來刺激銷售，第三季度相關成本達390萬美元，大幅高於去年同期的18.5萬美元

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Greg Bennett（首席執行官）**：整體保持謹慎樂觀的專業口吻。在開場時展現出對公司長期戰略的信心，強調Smith Douglas的差異化優勢和執行能力。但在談及市場挑戰時語調轉為務實，直接承認"買家心理和消費者信心是行業面臨的主要阻力"，對需求疲軟表現出擔憂。在討論許可延迟問題時語氣略顯無奈，稱其"在所有市場都很普遍"。對團隊表達了真誠的感謝，體現出領導者的人文關懷。

• **Russ Devendorf（首席財務官）**：展現出典型的CFO風格，語調客觀理性，數據導向明顯。在解釋財務指標時保持中性專業的口吻，但在討論風險因素時明顯轉為謹慎態度，多次使用"不確定性"、"阻力"等詞匯。在回答分析師提問時表現出坦誠，承認市場環境的挑戰性，如"轉換率變得更加困難"。對於未來展望保持審慎樂觀，強調"為最壞情況做準備，期待最好結果"的務實態度。在討論激勵措施時語氣堅定，體現出對"節奏優於價格"策略的堅持。

分析師提問&高管回答

• 基於Smith Douglas Homes Corp. (SDHC) 業績會實錄的分析師情緒摘要： ## 分析師情緒總結 ### 1. Wells Fargo分析師Sam Reid **分析師提問**：詢問Q3到Q4毛利率變化的構成，特別是價格折扣與遠期承諾的影響，以及計劃在積壓訂單外交付房屋的組合情況。 **管理層回答**：CFO Devendorf表示將繼續推行激勵措施以維持"節奏優於價格"的理念，在不確定的宏觀環境下保持滿負荷運營。公司推出了針對老庫存的3.5%固定利率優惠，雖然遠期承諾成本有所下降，但同時也加大了激勵力度。 **后續提問**：關於2026年社區數量和地理組合變化對地塊成本的影響。 **管理層回答**：CEO Bennett表示由於市場不確定性，難以提供2026年具體指導，但預計社區數量可能增長10%-20%，這取決於市場條件和地塊交付時間。 ### 2. JPMorgan分析師Andrew Azzi **分析師提問**：關於積壓訂單轉換率較歷史水平偏高的原因及長期趨勢。 **管理層回答**：Devendorf解釋這主要由於當前競爭環境下現房庫存較多，公司被迫更多依賴現房銷售而非預售，但長期仍專注於預售模式。 **后續提問**：活躍社區和控制地塊增長的地理分佈及市場擴張優先級。 **管理層回答**：公司優先在尚未達到規模效應的市場擴張，每個分部至少需要400套房屋的年銷量，重點關注夏洛特、納什維爾等市場，並新進入達拉斯和阿拉巴馬灣岸市場。 ### 3. RBC分析師Stephen Mea（代表Mike Dahl） **分析師提問**：關於Q4剩余時間11月、12月相比10月的需求趨勢預期。 **管理層回答**：管理層表示沒有對年底做出不同假設，雖然看到一些積極信號，但轉換率仍然困難，將繼續依賴激勵措施。 **后續提問**：關於許可證審批延迟的最新情況。 **管理層回答**：CEO Bennett確認許可證延迟問題在所有市場普遍存在，從項目啟動到完工都面臨挑戰，在中心都市區域尤為明顯。 ### 4. Bank of America分析師Rafe Jadrosich **分析師提問**：現房與訂製房在交付和積壓訂單中的比例，以及兩者的利潤率差異。 **管理層回答**：Devendorf表示Q4交付中現房比例較高，約為50-50或略偏向現房，這主要受當前市場環境驅動，但公司仍專注於預售模式。 **后續提問**：隨着社區數量增長，SG&A費用的運行趨勢。 **管理層回答**：固定管理費用將繼續獲得槓桿效應，可變SG&A將與社區數量和銷售量同步增長，預期明年將有一定槓桿效應。 ### 5. Wolfe Research分析師Paul Przybylski **分析師提問**：季度內激勵措施的月度變化、遠期承諾的利差情況，以及最低吸收率目標。 **管理層回答**：Devendorf表示理想的季度吸收率為2.5-3套/社區/月，雖然遠期承諾成本下降，但同時加大了激勵力度，特別是針對老庫存。 **后續提問**：客户羣體變化，特別是換小房客户的取消情況。 **管理層回答**：CEO Bennett確認看到許多買家因無法出售現有房屋而導致交易失敗，換小房買家羣體面臨顯著挑戰。 ## 整體分析師情緒 分析師們主要關注公司在困難市場環境下的運營策略調整、利潤率壓力、市場擴張計劃以及客户需求變化。問題集中在激勵措施的使用、現房與預售的平衡、以及未來增長前景等核心經營議題上，反映出對公司短期業績壓力和長期戰略執行的關注。

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