碧桂園境外債重組方案通過，有望減債117億美元

12月4日的法院聆訊是碧桂園境外債務重組的最后一關

11月6日上午，碧桂園（2007.HK）在港交所發佈公告，其境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上順利通過，兩個債務組別的投票均獲得超過75%債權金額的贊成票。

根據公告，此次境外債務重組規模合計約177億美元，摺合人民幣約1270億元。在境外重組方案所有選項足額認購的情況下，重組完成后碧桂園預計減債約117億美元，對應約人民幣840億元有息債務，預計確認最高約700億元重組收益。

這意味着碧桂園的境外債務重組已經跨過最關鍵的一道坎。接下來，重組方案還將面對12月4日的法院聆訊，若通過聆訊，重組方案即刻生效。

碧桂園表示，接下來公司將繼續堅持保交樓、穩銷售、資產盤活，為業績增長注入新動能。

碧桂園2007年在港交所上市，2017年至2022年連續位列銷量榜榜首。2020年，碧桂園的全口徑銷售額7888億元，達到巔峰。但2023年起，碧桂園急轉直下，行業排名一路跌至2025年上半年的第18名（205.4億元，全口徑銷售額，克而瑞），期間伴隨着沉重的債務壓力。

債券之外，碧桂園仍有大額銀行及其他借款待償還。中報顯示，截至2025年年中，碧桂園的有息負債為2545.83億元，其中銀行及其他借款佔比超60%；在銀行及其他借款中，一年內需償還的部分為1301.3億元，佔比超80%。同期，公司的現金余額（現金及現金等價物與受限現金）為240.62億元，相比期初減少58.35億元。

300天減債840億元

自今年1月9日披露境外債重組方案關鍵條款，到11月5日債權人會議投票通過重組方案，碧桂園重組境外債歷時300天。

碧桂園的流動性危機始於2023年。2023年8月10日，碧桂園發佈盈利預警；8月13日，碧桂園停牌境內公司債券，啟動整體展期方案。

與其他出險房企不同的是，碧桂園在公開市場違約前就選擇啟動債務談判。截至目前，碧桂園在境內公開市場上未出現違約。

碧桂園認為，債務重組並非企業經營失利的標誌，且能幫助企業化解流動性危機、優化資本結構，最終實現債權人、股東與企業多方共贏。

2024年1月16日，碧桂園公告稱將委任外部顧問，就境外債務重組制定整體方案。

碧桂園境外債重組規模龐大、結構錯綜複雜，涵蓋合計約177億美元本息的34筆境外債務或償債義務，覆蓋包括紐約、英國、中國香港在內的多個法律轄區及包括中資銀行、外資銀行、對衝基金等在內的多類機構。

2025年1月9日，碧桂園公佈了重組方案及預期減債結果。碧桂園稱，管理層帶領財務團隊連續數月與債權人開展晝夜顛倒的越洋談判。

具體而言，重組方案提供了現金回購、債轉股、新債置換、實物付息等多個選擇，核心是「削債、展期、轉股」的組合拳。其中，提供現金回購是此前境外債重組案例中較為罕見的選項。

若債權人選擇現金回購，可立即收回現金，但債券面值會產生大幅折讓，將導致最少90%的本金削減；債權人也可選擇展期、部分股權化、強制債轉股等選項。多元的化債方案為債權人提供了選擇空間。

此外，碧桂園控股股東的鼎力支持，被認為是該方案能順利通過的關鍵因素之一。

自2023年8月債務重組以來，碧桂園的控股股東楊惠妍家族合計向公司提供了約30億港元的現金支持。

10月13日，碧桂園與控股股東所控制的實體必勝有限公司（下稱「必勝」）簽署不可撤回承諾，必勝以每股0.60港元的價格，將11.4億美元股東貸款的結余部分全額轉股。

境外債務重組完成后，碧桂園預計將削減117億美元（約合人民幣840億元）有息債務，並確認最高約700億元重組收益。

新債務工具的融資成本大部分降至1%至2.5%的低位區間，可選方案中的債務期限最長高達11.5年，為公司提供了關鍵而充足的財務緩衝空間。

消債之后，碧桂園還有10只境外債券，總額60.70億美元，最近的一隻將在2026年2月到期。

碧桂園的境內債務重組也有突破。

9月29日，碧桂園8筆境內債券重組方案通過債權人會議，涉及本金合計約133.32億元。

在所有選項足額認購的情況下，預計可實現債務本金削減50%以上，債務期限最長達10年，且5年內不再有兑付壓力。調整后的債券利率將降至1%，且付息方式調整為「先本后息」，公司的資金壓力將得到緩解。

根據投資分析軟件DM查債通，在2025年剩余時間，碧桂園仍有11.05億元的境內債待償還。在所有存量境內債券中，另有一年內到期的債券1只，規模為26.53億元。

保交樓、穩銷售、尋找新動能

債務重組取得進展的同時，碧桂園的另一項重要任務是保交樓、穩銷售。

在保交樓方面，碧桂園居行業前列。據克而瑞統計，2024年碧桂園累計完成交付房屋超38萬套，佔全國整體交付量的十分之一，累計交付面積約4608萬平方米。

2025年6月的股東大會上，常務副總裁兼執行董事程光煜表示，今年前5個月，碧桂園已完成5萬套交付，三季度將是交付高峰期，預計2025年內能完成20萬套交付量。

截至10月底，碧桂園2025年的累計交付量已超13萬套，過去三年多的累計交付量超180萬套。

在9月的內部管理會議上，碧桂園管理層表示，隨着三季度部分區域「保交付」任務收官，公司已啟動新項目的經營策劃。公司的經營重心將迎來關鍵轉折點，從保交房向債務重組后的正常經營轉變。

爲了完成保交樓，碧桂園通過多種方式籌措資金。

今年4月，碧桂園出售了所持藍箭航天約11.063%的股份，對價約13.05億元，所得款項主要用於保交樓等項目建設開支；5月初，碧桂園控股股東以所持碧桂園服務（6098.HK）的全部股份作為抵押物，獲得10億元借款，資金定向用於國內保交房工作。

在銷售方面，因市場下行，碧桂園銷售承壓。根據克而瑞榜單，2025年1月-10月，碧桂園的全口徑銷售額為339.9億元，同比下降35.55%。

充足的土地儲備是進一步提高銷量的前提。

根據2025年中期報告，截至6月30日，碧桂園權益土地儲備約1.04億平方米，其中23%分佈在廣東；在建物業和已建成待售物業的賬面價值合計超5359億元；公司在中國內地共有3043個項目，其中廣東地區項目最多，佔比達18.57%。

碧桂園還在持續節流。2022年以來，碧桂園積極推動各類資產處置，累計回籠資金超650億元，並實施成本控制、組織精簡、高管降薪等降本措施。

根據2025年中報，公司的營銷與市場推廣費用和行政費用為39.36億元，同比下降18.9%；財務費用為16.45億元，同比下降28.85%。

鑑於市場下行未能明顯好轉，地產主業之外，尋找發展新動能成為房企們的新方向。碧桂園也是如此。近期，公司正積極推動科技建造和代管代建板塊的發展。

在科技建造領域，碧桂園旗下的騰越建科集團（下稱「騰越」）涵蓋施工板塊、租賃板塊、家裝板塊及機器人板塊四大板塊，累計施工項目超過3000個。

截至10月31日，騰越已有28款建築機器人投入商業化應用，在全球範圍內擁有超1400個項目，累計交付超4800台次，應用面積超3000萬平方米。

在代管代建領域，碧桂園旗下的鳳凰智拓建管公司服務於政府機構、城投公司、資管公司等各類客户，涵蓋居住物業、城市配套、園區基地與海外項目等，已累計承接代管代建項目200多個，累計管理面積近2000萬平方米。