城樓網|融創96億美元的境外債務重組獲批 碧桂園的債務重組迎來新進展

根據中指研究院監測數據顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力。這些企業總有息負債規模接近2萬億，短期內償還壓力較小，進入安全期。出險房企通過多種方式削債，改善資產負債表。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。

融創此次債務重組完成具有重要意義。一是，減少債務規模，債務壓力驟降。此次香港高等法院批准，標誌着融創第二輪境內外債務重組全部完成，這輪債務重組后整體償債壓力預計下降近600億元人民幣，每年可節約大量利息支出。二是，修復資產負債表，有利於可持續經營。債務規模明顯減少，資產負債率明顯下降，修復資產負債表，有利於公司的可持續經營。

儘管債務重組取得重大進展，但融創仍面臨以下幾大考驗。一是，經營業績的改善。債務重組解決了「存量」問題，但公司未來的健康發展最終要靠自身的「造血」能力，市場銷售的持續回暖是其恢復現金流和盈利的關鍵。二是，「保交付」任務的收官。「保交付」是當前融創的首要工作，也是評估其經營是否步入正軌的核心指標，公司正全力以赴衝刺全年的交付目標，預計在年底基本完成全部任務。這項工作的順利完成，對於恢復市場信心、維持社會穩定至關重要。三是，銷售與資產盤活的壓力。雖然上海、北京等地的高端項目（如「壹號院」系列）銷售表現亮眼，但公司整體合同銷售金額仍面臨壓力，如何加速其他項目的去化，併成功盤活剩余的存量資產，是融創需要解決的現實問題。

融創完成境內外債務全部重組的大型房企為其他出險房企債務重組提供了借鑑參考，比如提供多元化的選擇方式和實際大規模削減債務規模，為行業風險出清提供了範例。當前部分出險房企進行債務重組存在較多困難。一是，市場環境挑戰。商品房銷售額顯著下滑，房企銷售回款艱難，現金流緊張，削弱償債基礎。資產價格下行，可用於抵押或處置的資產價值縮水，增加了債務重組的難度。二是，債權博弈複雜。債權人（如債券持有人、銀行、信託等）訴求多樣，難以就削債比例、還款期限等關鍵條款達成共識。三是，企業自身侷限性。企業「造血」能力不足，主體信用受損導致融資渠道基本關閉，銷售端也難以獲得購房者信任。

出險房企仍可嘗試從以下幾個方面尋求突破，推動債務重組的進程併爲長遠發展創造條件。一是，設計更具誠意和靈活性的重組方案。這是爭取債權人支持的關鍵，方案應多樣化，例如包含現金回購、債轉股、資產抵債、長展期等多種選項，以滿足不同債權人的需求。關鍵在於展現誠意，避免被認為是在「惡意逃廢債」，例如可以考慮提供部分優質資產作為增信措施。二是，積極利用政策工具並尋求專業協助。房企可以關注並爭取進入各地的房地產融資協調機制「白名單」，以保障具體項目的順利推進，從而間接緩解整體壓力。對於債務結構特別複雜的企業，可以考慮引入資產管理公司（AMC）參與重整，利用其專業經驗處理不良資產，併爲可能引入戰略投資者創造條件。三是，將化債與根本性的經營轉型相結合。必須認識到，債務重組只是「輸血」，解決暫時的流動性危機，而根本出路在於恢復企業自身的「造血」能力。這意味着房企在化債的同時，必須全力保障項目交付，以重建市場信心。同時，應根據自身情況探索向不動產運營服務商、城市更新等符合政策導向的新發展模式轉型。

根據最新消息，碧桂園的債務重組也有新進展，標誌着：一是，碧桂園債務規模明顯下降，修復資產負債表。碧桂園重組約177億美元（約1270億人民幣）債務，預計削減有息負債約117億美元（約840億人民幣），債務總額大幅降低，資產負債表將顯著修復。二是，財務成本下降，期限顯著拉長。新債務工具融資成本大幅降至1.0%-2.5%，最長債務期限延長至11.5年，每年可節省鉅額利息支出，且未來5年內無集中兑付壓力，為經營恢復提供了寶貴的緩衝期。三是，碧桂園提供多元化組合選項，控股股東展現誠意。提供「現金回購+股權工具+新債置換+實物付息」等多元組合選項，債權人可根據自身需求選擇不同方案，多元工具組合提升了方案通過的可能性。控股股東帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉股，控股股東轉股也展現了支持誠意。（中指研究院企業研究總監劉水）

編審：莫 非

監製：張立果

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