EVERBAY Capital向GOLTON RECITMENT董事會發出信函

建議立即對公司賭場房地產進行回租，並使用收益償還債務並向股東支付特別股息。

注意到Golden Entertainment的股東總回報相對於股票市場指數和遊戲行業同行的表現顯着不佳。

相信僅房地產銷售收益（償還公司所有融資債務后）的特別股息就可能達到當前股價的150%，股東通過保留賭場業務和酒館業務的所有權來保留顯着的額外價值和上漲空間。

建議在出售公司房地產后，董事會成立一個由獨立董事組成的特別委員會，以評估剩余公司的戰略選擇。

紐約，2025年11月6日/美通社/ --今天，總部位於紐約的另類投資管理公司Everbay Capital LP管理着Golden Entertainment Inc.股東的基金。（納斯達克：明尼蘇達州一家公司（「公司」）自2021年起向公司董事會發出信函，呼籲公司立即對公司賭場房地產進行回租，將所得收益用於償還債務和特別股息，然后成立獨立董事特別委員會，評估剩余公司的戰略選擇，該公司將由一家賭場運營公司和一家酒館業務組成。

請在下面找到這封信的全文。

2025年11月6日

Golden Entertainment，Inc.董事會6595南瓊斯大道。內華達州拉斯維加斯89118

收件人：Blake L.薩蒂尼安迪·H錢安·D Dozier Mark A.利帕雷利·特倫斯·L賴特

Golden Entertainment，Inc.董事會（「董事會」）成員，明尼蘇達州公司（「Golden」或「公司」）：

Everbay Capital LP（「Everbay」、「我們」或「我們」）是一家總部位於紐約的另類投資管理公司，成立於2020年，採用價值導向的方法。 Everbay管理的基金自2021年以來一直是Golden的股東，目前在公司普通股中擁有大量好倉（佔基金資產的百分比）。

我們同意管理層關於盈利電話會議的眾多聲明，即公司的賭場房地產是一種極有價值的資產，並未反映在公司的股價中。 我們相信，公司現在應該採取以下明顯的行動，為股東實現該房地產的全部價值，我們保守估計，這將使股東實現至少每股42美元的總價值，即當前股價的210% 1。

背景

我們相信，Golden的管理團隊和董事會已在具有吸引力的內華達州南部博彩市場中組建了優質的資產組合。 我們讚揚公司管理層和董事會多年來做出的一系列精明的資本分配決策，包括2017年收購American Casino & Entertainment Properties LLC，2018年從Marnell Gaming LLC收購兩處房產，2023年剝離公司的馬里蘭賭場和分佈式遊戲部門2，疫情后公司資產負債表的去槓桿化（使Golden成為同行中最好的資產負債表之一），以及近期通過股息和股票回購向股東提供的大量資本回報。

遺憾的是，這些努力創造的基本價值並沒有反映在公司的股價上。儘管股市總體強勁，Golden的股東1年和3年總股東回報率（包括股息）分別為（27.1%）和（46.3%）。 例如，羅素2000指數在同一1年和3年期內的回報率分別為10.8%和40.4%。 與此同時，Golden的同行（其他擁有賭場房地產的陸地博彩運營商）的1年和3年平均回報率分別為14.5%和41.1% 3。

建議摘要

幸運的是，有一個簡單而明顯的解決方案可以為股東帶來更好的結果：公司可以輕松地尋求其房地產的售后回租，使用收益償還其所有融資債務，然后使用剩余收益支付特別股息。 如下所述，根據我們對公司房地產價值的保守估計，由此產生的股東特別股息可能約為每股30美元，佔當前股價的150% 4。 除了特別股息外，股東還將保留一家無債務賭場運營公司和酒館業務（「RemainCo」）的所有權，我們保守估計該公司在公開市場上每股至少價值12美元，意味着額外的60%上漲空間，並且在潛在的出售中價值可能更高。 在特別股息和RemainCo價值之間，我們認為股東可以實現至少42美元的每股總價值，佔當前股價的210%。 換句話説，投資者今天以每股約20美元的價格購買該股票，然后獲得每股30美元的特別股息，將以每股（10美元）的負成本基礎創建一個有價值的RemainCo。 我們估計RemainCo在公開市場上的每股價值為12美元，相當於每股價值創造22美元。 在此類售后回租交易和特別股息之后，董事會應成立獨立董事特別委員會（「特別委員會」），以探索RemainCo的戰略替代方案。

房地產銷售

如您所知，過去十年中，大部分陸地商業博彩行業都分拆或出售了其房地產，從而催生了兩個博彩房地產投資信託基金（Vici Properties Inc. (NYSE：VICI）和Gaming & Leisure Properties Inc.（納斯達克股票代碼：GLPI））擁有該行業很大一部分房地產。 我們相信，這些房地產投資信託基金代表了戈爾登房地產積極主動的買家，這兩個買家之間的競爭緊張關係將使戈爾登能夠在銷售過程中實現其房地產的全部和公平價值。 如您所知，這些房地產投資信託基金需要繼續以增值的方式購買房地產，以便以有吸引力的利率增加每股運營的調整后資金。 由於他們已經擁有商業土地博彩行業的大部分可用房地產，這些房地產投資信託基金最近願意以新的方式獲得租金收入，包括為他們已經擁有的賭場的資本項目提供融資，為綠地項目提供建設融資，甚至收購非博彩房地產。 我們認為，剩余的大部分商業博彩房地產由運營商擁有，這些運營商不太可能很快出售。 因此，我們認為戈爾登的房地產代表了一種稀缺且令人垂涎的資產，可以在當前環境下快速、輕松地貨幣化以獲得全部價值。

假設該公司的Nevada Casinos 5可以產生1.75億美元的EBITTAR（對2026年的大致共識預期），並且房地產投資信託基金需要1.7倍的EBITTAR與租金覆蓋率，那麼該房地產可以以1.03億美元的年租金進行租回。 按照13.5倍的租金倍數計算，根據先例交易和公司在最新陳述中自己的假設6，Golden的房地產價值將接近14億美元，遠高於整個公司9.31億美元的企業價值當前股價暗示7。 假設1.87億美元的税款泄漏8，12億美元的稅后收益可用於（i）償還公司3.85億美元的淨債務9，以及（ii）向股東支付特別股息8.19億美元，即每股30.12美元，相當於當前股價的150%。 我們注意到，該公司在最新的陳述中提供了房地產的估值，我們認為該估值過於保守，但仍然大大超過當前股價所暗示的企業價值10。

雖然我們理解「OpCo」商業模式的潛在缺陷，但我們不認為房地產銷售的時機應該與RemainCo的銷售掛鉤。 正如我們上面解釋的那樣，房地產銷售是一項簡單的交易，很可能會在明顯的買家的情況下迅速執行。 另一方面，出售RemainCo可能是一個更加複雜和耗時的過程。 我們擔心，推迟房地產出售以等待將RemainCo貨幣化的最佳時機可能會剝奪股東上述110%回報的機會。 爲了正確的RemainCo貨幣化事件而推迟房地產銷售根本沒有邏輯理由。

留歐公司期權

除了特別股息外，股東還將保留無債務RemainCo的所有權，我們估計該公司將產生5000萬美元的EBITDA（扣除租金）11。 RemainCo可以在短期內出售，也可以在一段時間內保持上市公司的身份，以股息和股票回購的形式將其大量自由現金流返還給股東。 根據我們上面的説明性估值，僅房地產銷售的特別股息就相當於當前股價的150%，即使RemainCo一文不值，也能為股東提供有吸引力的回報。 當然，儘管運營公司業務模式存在缺陷，但產生5000萬美元EBITDA的無債務RemainCo幾乎不會一文不值。

如果對RemainCo 5000萬美元的EBITDA進行適度的5.5倍倍，併爲公司的超額土地12（可以保留）增加每股約2美元，RemainCo在公開市場上的價值很容易超過每股12美元，或者在併購市場上的價值遠高於每股12美元。 上述特別股息和對RemainCo價值的估計之和將達到每股總價值超過42美元，佔當前股價的210%。 我們認為這樣的價值實現機會太好了，董事會不能忽視。

售后回租交易和特別股息后，董事會應成立獨立董事特別委員會（「特別委員會」），探索RemainCo的戰略替代方案。 RemainCo的任何潛在出售都應涉及由特別委員會與適當的外部財務顧問一起運行的完整流程，並應涉及向任何和所有潛在的戰略和財務買家推銷RemainCo。 如果內部人士尋求收購公司（即「管理層收購」），特別委員會不應給予他們相對於其他潛在收購者的優惠待遇;特別委員會與公司內部人士之間的任何談判都應保持距離，以使股東能夠實現雷曼科的最高和最佳價值。 如果沒有對RemainCo提出有吸引力的收購要約，它可能會繼續作為一家上市公司，並利用其大量的自由現金流來支付股息和回購股份，使股東能夠在出售RemainCo的合適條件之前積累價值。

將RemainCo與另一家公共賭場「OpCo」合併可能會涉及巨大的執行風險，給合併后的公司帶來過高的租賃調整槓桿，並將公司股東實現股東價值的時間推迟多年，因此不應被視為可行的選擇。 我們相信，特別委員會可以通過實施徹底的戰略流程來找到有吸引力的貨幣化機會，為股東帶來更多好處，而沒有這些風險。

結論性想法

我們認為這封信中討論的估值數學在很多方面都是保守的。我們假設存在大量税收泄漏，但沒有考慮公司可能擁有的任何税收屬性或税收減免策略。 我們假設房地產租金為13.5倍，儘管房地產投資信託基金的交易倍數高於此，因此可能會支付更多費用。 我們假設RemainCo的EBITDA倍數為5.5倍，這可能會被證明相對於其在公開市場的交易情況來説是保守的，並且不包括在后續出售RemainCo時實現控制權溢價的可能性的任何信貸。 我們還使用了大致共識的2026年數字，這些數字已經大幅下降。 因此，我們不會對未來幾年可能發生的任何運營好轉給予讚揚，這隻會增加這一戰略的好處。

雖然我們並不是建議每家上市公司都應該僅僅因為它可以實現溢價而出售自己--我們理解董事會應該尋求最大化長期價值--但我們認為，在這種情況下，現狀「WholeCo」戰略未能在長期的多年內產生有吸引力的股東回報，當公開市場和私人市場價值之間的差距如此之大，並且隨着時間的推移似乎只會變得更大時，必須採取行動為股東實現價值。 簡而言之，我們相信我們（以及公司股東）已經等待了足夠長的時間。 相信公開市場很快就會在股價中正確反映公司的房地產價值是不合理的。 因此，董事會應該採取行動，在目前提供有利條件的併購市場中為股東實現這一價值。

我們一直願意保持耐心，自2021年以來持續保留公司股票的頭寸。 我們同意管理層在財報電話會議上多次表示的評估，即其股價並未反映公司的房地產價值。 事實上，我們認為戈爾登的股價多年來一直被嚴重低估，目前比以往任何時候都更被低估。 董事會處於令人羨慕的地位，能夠影響一項相當簡單的交易，這將為股東帶來估計110%的收益。 鑑於股東遭受的回報率極低，我們認為現在是董事會採取果斷行動的時候了。 我很高興有機會與董事會或負責本文討論問題的董事會子集進一步討論此事。 鑑於迫切需要採取行動，併爲了為市場提供透明度，我們也公開了這封信。 我們希望這將鼓勵對我們的提案進行更廣泛的評估和分析，並使公司能夠為其所有股東提供價值。

最好的問候，

弗雷德里克·斯坦德勒Everbay Capital LP

關於Everbay Capital LP

Everbay Capital LP是一家總部位於紐約的以價值為導向的另類投資經理，專注於不良債務，高收益信貸和特殊情況股票。

免責聲明

截至本報告發布時，Everbay Capital LP管理的基金在Golden Entertainment的普通股中持有多頭頭寸。 Everbay Capital可以隨時以任何理由或無理由改變其對Golden Entertainment投資頭寸的看法，並可以隨時改變其任何相關或不相關投資頭寸的形式和實質。如果它這樣做，它沒有義務通知任何人，並且除非法律要求，否則不會這樣做。 本新聞稿和隨附信件中的所有內容均代表Everbay Capital的意見，僅供討論和一般參考之用。 Everbay Capital從公開來源獲得了此處的所有信息，並且此類信息按「原樣」呈現，不提供任何形式的明確或暗示的保證。 所有數據和其他信息的完整性或準確性均不保證，並反映了Everbay Capital迄今為止的觀點，所有這些內容都可能在不另行通知的情況下發生更改。

本文件無意成為也不應被解釋為Everbay Capital LP或Everbay Capital LP管理的任何基金的營銷或招攬工具，也不是投資建議和投資推薦，也不是買入或賣出的要約，也不是任何買入或賣出的要約的招攬任何證券，包括但不限於Everbay Capital LP管理和/或相關基金的任何權益。 任何要約或邀約只能根據私募備忘錄，有限合夥協議或類似或相關文件進行，這些文件僅提供給合格的要約人，並且在投資或考慮投資Everbay Capital LP管理的任何基金之前，應仔細審查其全部內容。

本新聞稿和所附信函中包含的信息可能包括或通過引用合併前瞻性陳述，其中包括任何不屬於歷史事實陳述的陳述。 這些前瞻性陳述可能被證明是錯誤的，並可能受到不準確的假設，或已知或未知的風險，不確定性和其他因素的影響。 無法保證前瞻性陳述將會實現，或者實際結果不會與所呈現的結果有重大差異。

媒體聯繫人：Frederick Steindler，fsteindler@everbaycapital.com

1基於Golden於2025年11月4日收盤價20.11美元，每股實現價值估計為42.23美元2該公司馬里蘭賭場部門和MT的分佈式遊戲業務的剝離於2023年完成，而該公司在NV的分佈式遊戲業務的剝離於2023年10月1日完成。3資料來源：彭博社。 本段中的數字代表該期間的總回報，包括再投資於證券的股息。跟蹤1年回報為11/4/24至11/4/25期間。 跟蹤3年回報為11/4/22至11/4/25期間。 Russell 2000指數回報代表iShares Russell 2000 ETF（IWM）的回報。 擁有賭場房地產的博彩同行的回報代表Monarch Casino & Resort，Inc.的平均回報（納斯達克股票代碼：MCRI）、博伊德博彩公司（紐約證券交易所股票代碼：比亞迪）和Red Rock Resorts，Inc.（納斯達克股票代碼：SVR）。 雖然比亞迪租賃了一小部分房地產，但我們相信它代表了相關同行，因為它擁有其絕大部分房地產。 我們不包括Full House Resorts，Inc.（納斯達克：FLL）作為同行，儘管它擁有自己的房地產，因為我們認為其注重發展的性質使其成為一個不合適的同行。 鑑於Golden的純粹國內業務，我們排除了擁有大量國際業務的博彩公司，即使它們擁有大部分或全部房地產。4基於Golden 25年11月4日收盤價20.11美元，預計特別股息為每股30.12美元。5「內華達賭場」包括內華達賭場度假村和內華達本地賭場部門。6「中等」案例Golden 2025年9月演示文稿第8頁中的説明性房地產價值假設租金倍數為13.5倍。7基於Golden 25年11月4日收盤價20.11美元、截至25年6月30日淨債務3.85億美元以及稀釋后的2，720萬股已發行股票。8我們假設房地產的成本為5億美元，相當於公司2025年第二季度資產負債表上淨PP & E的大約三分之二。 我們對以14億美元出售房地產的收益適用21%的税率。9截至2025年第二季度的淨債務。10該公司2025年9月的演示文稿第8頁提供了一個説明性的房地產估值，在「中等」情況下，房地產估值為11.5億美元，超過了當前股價9.31億美元所隱含的企業價值。（基於Golden 25年11月4日的收盤股價20.11美元，截至25年6月30日的淨債務為3.85億美元，攤薄后的流通股為2720萬股）。11假設內華達州賭場的EBITDA為1.75億美元，減去租金（1.03億美元），加上酒館的EBITDA為2600萬美元，減去企業利潤（4800萬美元）。12稅后價值假設公司62英畝多余土地的平均價值為每英畝110萬美元，零成本基礎，所得收益的税率為21%，以及2720萬股攤薄后的流通股。

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來源：Everbay Capital LP