碧桂園債務重組重大突破

（來源：鹽財經）

視覺 | 顧薌

一直致力於在年內完成境外債務重組的碧桂園（02007.HK），在Deadline之前完成了關鍵一步。

11月6日早間，碧桂園公告稱，其境外債務重組方案在5日的債權人會議上順利通過。在兩個債務組別的投票中，均獲得出席並投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。

其中，組別一（銀團貸款組別）贊成票對應債權金額佔組別一出席並投票債權金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權）贊成票對應債權金額佔組別二出席並投票債權金額的96.03%，達成裁定通過的必要條件。

下一步，香港高等法院的裁定聆訊將在12月4日舉行，這也是重組落地前的最后一環。若順利通過，重組完成后碧桂園預計降債規模人民幣840億元，並預計確認最高約700億元重組收益。自1月9日披露重組方案關鍵條款，這家民營房企也將在歷時300天的債務重組談判后，贏得重要突破。

與此同時，自2022年以來至今年10月份，碧桂園累計交付的房屋量已突破180萬套，這也意味着這項攻堅戰逐步進入尾聲。隨着境外債務重組方案落地及保交房任務的大致完成，碧桂園也將有望步入新的發展階段。

境內外債務重組皆獲進展

碧桂園的債務重組征程肇始於2024年初。彼時，碧桂園尚未發生公開違約，就主動啟動談判，尋求境外債務重組整體方案以全面解決債務風險。

對於一家體量如此龐大的開發商來講，碧桂園此次境外重組債務規模龐大、結構錯綜複雜，涵蓋合計約177億美元本息的34筆境外債務或償債義務，覆蓋多個法律轄區，包括紐約法管轄的美元債、英國法管轄的可轉債，以及香港法管轄的銀團貸款等。不同司法體系、不同發行結構疊加不同增信結構，使得方案設計複雜度倍增。

同時，其債權人類型眾多、利益訴求差異極大，涵蓋中資銀行、外資銀行、實錢基金、對衝基金、保險資金及私人銀行等多類機構，且各方對於股債工具比例、展期和降債期限、收益分配機制均有不同偏好和限制，加劇了方案談判的複雜性。

大約一年后，今年1月9日，碧桂園正式披露了債務重組方案的關鍵條款，納入境外重組範圍的債務規模合計約177億美元，摺合人民幣約1270億元（以兑換匯率7.2計）。此后歷時10個月有余，該方案終於獲得大部分債權人的支持。

具體來看，碧桂園此次的債務重組方案推出「現金回購+股權工具+新債置換+實物付息」多元工具組合，方案包括現金、全額轉股、大額轉股與小額留債組合、小額轉股與大額留債組合、全額留債等多個選項。

值得一提的是，爲了推動境外債務重組的順利落地，碧桂園控股股東也以真金白銀展示誠意，10月13日簽署了不可撤回承諾，帶頭將11.48億美元股東貸款的結余部分全額轉股。

根據公告，在境外重組方案所有選項足額認購的情況下，重組完成后，碧桂園預計降債規模約117億美元，對應約人民幣840億元有息債務。同時，待完成境外債務重組，碧桂園可確認大額重組收益，預計確認最高約700億元人民幣的重組收益，其將顯著增厚淨資產。

按重組支持協議公告時點的市場浮動利率計算，重組后新的債務融資成本預計將下降至1.0%-2.5%，且具備實物付息選項，碧桂園融資成本也將因此大幅降低，可節省鉅額利息支出，對現金流形成的壓力也將明顯減輕。同時，本次重組生效后，可選方案中的債務期限最長高達11年，債務結構大幅優化，亦提供了更多財務緩衝空間。

碧桂園的境內債務重組方面亦有明顯進展。據市場消息，9月29日碧桂園8筆境內債券重組方案經債券持有人會議審議通過，涉及本金金額合計約人民幣133.32億元。

據瞭解，在境內重組所有選項足額認購的情況下，碧桂園預計可實現債務本金削減50%以上，債務期限最長達10年，且5年內不再有兑付壓力，債券利率下降至1%，且付息方式調整為「先本后息」，顯著減緩現金流的壓力。

保交房任務進入收官階段

在推進債務重組的過程中，碧桂園的另一項核心任務是保交付。

據克而瑞統計，2023年碧桂園及合聯營累計完成交付房屋超60萬套，累計交付面積7162萬平方米；2024年累計完成交付房屋超38萬套，累計交付面積約4608萬平方米。儘管交付量較2022年的70萬套持續下滑，但仍居行業前列。

不過，受到房地產市場持續下行的影響，碧桂園在銷售端持續承壓，2024年權益合同銷售472億元，同比下降7成；同時還面臨着新增融資枯竭、需償還大量借款、資產盤活難度大等多重困境。保交房也就成了一場艱難的硬仗。

爲了完成這項任務，已面臨極大流動性壓力的碧桂園通過多種方式籌措資金。今年以來，先是在4月，碧桂園出售了所持藍箭航天約11.063%的股份，對價約13.05億元，所得款項主要用於保交樓等項目建設開支；5月初，碧桂園控股股東以所持碧桂園服務的全部股份作為抵押物，獲得10億元借款，資金定向用於國內保交房工作。

持續的銷售回款，是保交房中最直接的資金來源。據億翰智庫數據，2025年1-10月中國典型房企銷售業績榜單，碧桂園銷售面積以404.9萬平方米位列第10位。其中河南、江蘇等多個市場銷售表現堅挺。

多措並舉之下，碧桂園今年的保交房任務逐步落地。在2025年6月的股東大會上，常務副總裁兼執行董事程光煜表示，今年前5月，碧桂園已完成5萬套交付，三季度將是交付高峰期，預計2025年內能順利完成20萬套交付量。

截至10月份，碧桂園今年的累計交付量已超13萬套，也將過去三年多的累計交付量推高至180萬套以上。克而瑞指出，若碧桂園今年的保交房計劃能夠順利進行，其也將於2025年大致完成整體的保交樓任務。

如今，隨着大規模交付逐步進入收官階段，碧桂園現階段的剛性資金需求已逐步減少，整體資金壓力預計將相對放緩。另據碧桂園集團管理會議信息，隨着三季度部分區域保交房任務收官，碧桂園已啟動新項目的經營策劃。這也意味着，碧桂園正在從保交房向資債修復與正常經營的軌道轉換。