電話會總結 ｜ LGI Homes(LGIH)2025財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據LGI Homes業績會實錄，以下是第三季度財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **營收表現：** 第三季度報告收入3.906億美元，同比下降39.2%，主要由於交房量同比下降39.4%所致。共交付1,107套住房，其中1,065套貢獻報告收入，剩余42套為租賃住房。 **盈利能力：** 毛利率為21.5%，調整后毛利率為24.5%。淨利潤1,970萬美元，每股收益0.85美元（基本和稀釋）。税前淨利潤2,670萬美元，佔收入的6.7%。 **現金流與債務：** 季末現金6,200萬美元，總流動性4.299億美元（包括3.679億美元未動用信貸額度）。總債務17.5億美元，其中循環信貸動用6.236億美元。 ## 2. 財務指標變化 **同比變化：** - 收入同比下降39.2%（去年同期6.427億美元） - 毛利率從25.1%下降至21.5% - 調整后毛利率從27.2%下降至24.5% - 銷售費用佔收入比從8.5%上升至9% - 一般管理費用佔收入比從4.3%上升至7.1% - 有效税率從24.3%上升至26.2% **環比變化：** - 淨訂單環比增長43.9% - 在建住房環比下降40.8% - 流動性環比增加超過1.07億美元 **其他關鍵指標：** - 債務資本比率45.7%，淨債務資本比率44.8% - 股東權益21億美元，每股賬面價值90.1美元 - 資本化利息和購買會計費用合計1,200萬美元，佔收入300個基點（去年同期210個基點）

業績指引與展望

• 第四季度交付指引：預計交付1,300至1,500套房屋，中位數較第三季度增長26%；平均銷售價格預計在36.5萬至37.5萬美元之間

• 第四季度毛利率預期：毛利率預計在21%-22%之間，調整后毛利率預計在24%-25%之間，與第三季度水平基本持平

• 第四季度費用指引：銷售、一般及管理費用(SG&A)預計佔收入的15%-16%，較第三季度的16%有所改善；税率預計約為26%

• 社區數量增長計劃：2025年底預計達到約145個社區；2026年底社區數量預計增長10%-15%，主要集中在佛羅里達州、德克薩斯州和加利福尼亞州

• 資本化利息影響：由於借貸成本上升，資本化利息預計將保持在較高水平，已反映在第四季度指引中，對毛利率產生約300個基點的負面影響

• 批發業務佔比：批發渠道銷售佔總交付量的15.3%，較去年同期的9.1%顯著提升，為公司提供庫存管理靈活性

• 槓桿率改善預期：隨着庫存水平下降和開發支出放緩，債務資本比率將繼續向目標區間35%-45%的中點靠攏

• 土地開發支出：開發支出預計將持續下降，公司將專注於平衡新房開工，優先考慮新建和高績效社區

分業務和產品線業績表現

• 公司主要通過兩個銷售渠道運營：零售渠道面向個人首次購房者，批發渠道面向機構投資者，第三季度批發業務佔總交房量的15.3%（163套房屋），產生5400萬美元收入，相比去年同期的9.1%有顯著增長，為公司提供了庫存管理的靈活性

• 產品定位專注於可負擔住房市場，主要服務首次購房者羣體，平均銷售價格為37.24萬美元，第四季度預期ASP在36.5萬至37.5萬美元之間，超過60%的客户使用FHA抵押貸款，體現了公司在入門級住房市場的專業定位

• 地理佈局覆蓋多個核心市場，按每月每社區交房量排名前五的市場分別為夏洛特（5.7套）、拉斯維加斯（4.7套）、羅利（4.2套）、格林維爾（3.7套）和丹佛（3.5套），計劃2026年底社區數量增長10%-15%，主要集中在佛羅里達、德克薩斯和加利福尼亞州

• 公司採用自主開發土地模式，擁有62,504個已擁有和控制的地塊，其中84.9%為自有，平均成品地塊成本約7萬美元，這種垂直整合模式使公司獲得了開發商利潤，為毛利率提供了數百個基點的優勢，併成為從未計提庫存減值的關鍵因素

• 為應對市場挑戰推出多項銷售舉措，包括提供低至3.99%的遠期利率回購計劃和針對老舊庫存最高5萬美元的價格折扣，這些策略性舉措推動第三季度淨訂單同比增長8.1%，環比增長43.9%，訂單積壓達到1,350套房屋

市場/行業競爭格局

• LGI Homes在入門級住房市場中保持差異化競爭優勢，通過自主開發土地獲得比其他依賴購買成品地塊的建築商高出數百個基點的毛利率，這一成本優勢使其在波動市場中能夠提供有競爭力的定價同時保持盈利能力。

• 公司在抵押貸款利率高企的挑戰性市場環境中，通過提供3.99%的促銷利率回購和高達5萬美元的價格折扣等銷售激勵措施來應對行業普遍面臨的購房負擔能力問題，但管理層強調避免爲了少量增量銷售而在回購上走極端。

• 批發渠道成為行業內管理庫存的重要工具，LGI Homes第三季度批發銷售佔總成交量的15.3%，高於去年同期的9.1%，顯示出建築商越來越依賴機構買家來平衡住房庫存，儘管機構買家合同在積壓訂單中的佔比從去年的19.5%大幅下降至4.6%。

• 行業整體仍面臨銷售放緩壓力，LGI Homes報告收入同比下降39.2%，成交量下降39.4%，但公司通過地理組合優化和激勵措施管理，在夏洛特、拉斯維加斯、羅利等頂級市場實現了相對較好的每社區每月成交表現。

• 住房供需缺口持續擴大為專注於可負擔住房的建築商創造了更大價值，LGI Homes管理層對住房市場長期前景保持樂觀，認為潛在的人口趨勢繼續支持其戰略定位，同時計劃2026年底社區數量增長10%-15%以擴大市場覆蓋。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據LGI Homes業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 市場需求疲軟風險：第三季度交房量同比下降39.4%，收入下降39.2%，顯示市場整體需求仍然低迷，公司面臨持續的銷售壓力。

• 高利率環境衝擊：儘管近期利率有所下降，但仍處於相對高位，嚴重影響首次購房者的支付能力，公司不得不提供高達3.99%的促銷利率和最高5萬美元的價格折扣來刺激銷售。

• 毛利率持續承壓：毛利率從去年同期的25.1%下降至21.5%，調整后毛利率也從27.2%降至24.5%，主要受資本化利息增加和批發銷售佔比提升影響。

• 庫存管理挑戰：公司擁有13,000套已完工但空置的開發用地，庫存水平偏高，需要謹慎平衡新開工與現有庫存的消化。

• 高槓杆率風險：債務資本比率達45.7%，淨債務資本比率為44.8%，總債務17.5億美元，在市場不確定性下面臨較大的財務壓力。

• 取消率居高不下：合同取消率維持在33.6%的高位，反映出購房者信心不足和融資困難，影響銷售轉化效率。

• 機構買家依賴度下降：機構買家合同佔積壓訂單比例從去年同期的19.5%大幅降至4.6%，批發渠道雖有增長但定價預期存在分歧。

• 成本上漲壓力：資本化利息佔收入比重上升至300個基點，預計將持續保持高位，對盈利能力構成持續壓力。

公司高管評論

• 根據LGI Homes業績會實錄，以下是公司高管發言的管理層評論和語調分析： **1. Eric Thomas Lipar（首席執行官兼董事長）** - **發言語調**：整體積極樂觀，充滿信心 - **核心觀點**：強調公司在最具挑戰性的市場環境中仍能保持毛利率穩定；對住房市場長期前景持堅定樂觀態度，認為人口結構趨勢和供應缺口支撐公司戰略 - **關鍵表態**：明確表示"我們對住房市場的長期觀點仍然堅定樂觀"；強調公司通過3.99%的促銷利率等新舉措成功推動銷售增長 - **管理哲學**：展現出紀律性管理風格，強調不會爲了少量增量銷售而在融資激勵上走極端；重視股東長期利益 **2. Charles Michael Merdian（首席財務官兼財務主管）** - **發言語調**：務實穩健，注重數據支撐 - **核心觀點**：對公司的成本優勢和土地儲備價值充滿信心，認為平均約7萬美元的成品地塊成本為公司提供了顯著競爭優勢 - **財務策略**：強調通過管理開發支出和庫存水平來降低槓桿率；對公司維持毛利率穩定性表示有信心 - **風險管控**：展現出審慎的財務管理態度，重點關注資產負債表優化和現金流管理 **3. Joshua D. Fattor（副總裁，財務與投資者關係）** - **發言語調**：簡潔專業，聚焦財務指標 - **核心信息**：重點匯報流動性改善情況，強調公司流動性較上季度增加超過1.07億美元 - **財務狀況**：客觀呈現債務結構和資本狀況，顯示公司財務基礎穩固 **整體管理層語調評估**：管理層展現出謹慎樂觀的態度，在承認市場挑戰的同時，對公司的競爭優勢和長期前景保持信心。高管們的發言體現出成熟的管理風格，既不過度樂觀也不悲觀，而是基於數據和市場現實做出理性判斷。

分析師提問&高管回答

• 基於LGI Homes業績會實錄，以下是Analyst Sentiment摘要： ## 分析師情緒與關鍵問答總結 ### 1. 訂單增長驅動因素分析 **分析師提問**：Wolfe Research的Trevor Scott Allinson詢問訂單環比增長超過40%的主要驅動因素，是利率下降還是公司特定舉措更重要？這是否代表戰略轉向追求更高銷量？ **管理層回答**：CEO Eric Thomas Lipar強調這主要是市場驅動和可負擔性改善的結果，而非戰略轉變。當10年期國債收益率降至4%以下時，銷售隨之上升。公司首次推出3.99%的促銷利率，這是本季度的新舉措。同時，現場團隊表現出色，正在招聘更多銷售人員並加強培訓。 ### 2. 土地儲備管理策略 **分析師提問**：Trevor繼續詢問關於土地儲備的看法，考慮到公司控制着約10年的土地供應，在市場仍然相對緩慢的情況下，是否有意願更大幅度地減少土地儲備？ **管理層回答**：CFO Charles Michael Merdian表示，公司持續評估土地供應與當前吸收率的匹配。目前擁有13,000個已完工的空置開發地塊，雖然略高於理想水平，但對這些地塊的成本基礎（平均約7萬美元）非常有信心，這為維持利潤率穩定性提供了成本優勢。公司正在管理未來的開發支出，開發支出正在逐步下降。 ### 3. 社區數量增長與費用管理 **分析師提問**：Seaport的Kenneth Robinson Zener詢問關於10%-15%社區數量增長的兩個方面：考慮到公司獨特的銷售和培訓流程，有多少G&A費用包含在第四季度指引中？社區數量增長是上半年、下半年分佈還是穩定增長？ **管理層回答**：Eric Lipar表示社區數量增長將在2026年均勻分佈，主要增長將來自佛羅里達州、德克薩斯州和加利福尼亞州。Charles補充説，G&A費用方面，公司季度G&A支出一直維持在約3000萬美元左右，隨着新社區的增加，會有增量成本，但不會有前置投入，因為都在現有地理區域內擴張。 ### 4. SG&A費用槓桿效應 **分析師提問**：Kenneth繼續詢問關於SG&A費用槓桿的看法，考慮到社區數量和業務發展，SG&A費用率是否會保持在年末水平還是會有所改善？ **管理層回答**：Eric Lipar解釋SG&A費用率完全取決於銷量和吸收率。上季度SG&A佔收入的16%，第四季度指引為略低的15%-16%，這是因為預期交房量增長26%帶來的槓桿效應。 ### 5. 激勵措施策略 **分析師提問**：JPMorgan的Andrew Azzi詢問公司如何調整激勵措施，以及與六個月前相比是否有所不同？ **管理層回答**：管理層表示激勵水平與之前相似，一直專注於激勵措施。整體市場利率下降是公司受益的主要差異。公司第四季度毛利率指引與第三季度相似，表明不打算在當前毛利率水平基礎上進一步增加激勵。激勵水平在過去幾年中保持一致，這是整個行業都必須採取的措施。 ## 總體分析師情緒 分析師普遍關注公司的訂單增長可持續性、土地儲備管理效率以及費用控制能力。從提問內容看，分析師對公司第三季度業績改善持謹慎樂觀態度，但更關心這種改善是否可持續以及公司如何在挑戰性市場環境中保持競爭優勢。

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