合生系抱團取暖？朱氏家族舊改與自我救贖

觀點網 繼珠江投資之后，近日有消息稱合生創展已經啟動全面合併珠光控股集團計劃。

如果説珠江投資的整合是朱孟依對自己一手創立的產業進行內部梳理，那麼珠光控股集團的合併，涉及到更深的層面——對朱氏家族企業的一次整合。

珠光控股現任董事局主席兼執行董事為朱慶伊，是朱家三兄弟里的「老幺」。

三人之中，二哥朱孟依最早開啟創業之路，於1992年在香港成立了合生創展集團，此后又時常奔走於臺前，因此知名度相對更高。

在1994年，老大朱拉伊創辦了廣東新南方集團，早期也曾涉及地產開發業務，但后續則聚焦在中醫藥健康產業；朱慶伊的珠光控股集團創立於1996年，與合生業務配合度更高，但因朱慶伊長居於幕后，外界普遍將珠光控股集團納入「合生系」範疇。

儘管如此，由於業務各有側重，合生系、珠光系等稱呼在業內均被廣泛使用。

如若此次整合最終成行，「珠光系」或許將被正式取代。

「合併」傳言

傳聞早有端倪——去年12月，珠光集團與央企中信集團全資子公司中信城市開發運營有限責任公司簽署合作共建協議，共同推進廣州市海珠區瀝滘城中村改造項目后續開發建設。

瀝滘村地處廣州市海珠區中軸南段，是廣州市重點工程之一，也是「老四區」體量最大的城市更新項目。

項目緊鄰珠江后航道和海珠湖，改造範圍總用地面積89.67萬平方米，計容總建築面積達436.27萬平方米，其中復建安置區和融資區分別為213.58萬平方米和222.68萬平方米。

按照計劃，雙方將對項目品牌進行全新定位，並共同參與項目開發、建設、銷售等管理工作。

在當時，關於珠光控股集團引入外力合作，就曾引起猜想。

實際上，珠光控股集團早在2010年前后就已介入到瀝滘村改造項目中，算下來距今有十余年，但項目進展稱得上緩慢。

一方面，城中村改造項目本身具有極高的複雜性，往往涉及到產權關係錯綜、利益主體多元等情況，又牽扯到規劃、拆遷、安置、建設等多個環節，執行過程中需持續打通堵點，導致開發周期被拉長。

另一方面，實施主體也面臨資金投入壓力。對於珠光控股集團而言，近年來地產業務陷入一定程度的停滯，「舊項目」貢獻的銷售額難以再帶動「新項目」開發建設，本應互相促進的「舊項目造血」與「新項目開發」兩個輪子，反而陷入資源爭搶的局面，整體發展節奏被進一步拖累。

據市場消息，在數月前，朱慶伊就曾向朱孟依尋求支援，希望后者接手瀝滘村改造項目。彼時，項目已引入中信城開作為合作方，但新資金迟迟未能到位，后續建設推進受阻。

雖然當時未能順利達成合作，但以「求援」為契機，似乎雙方醞釀出一場更為徹底的整合。

消息指出，珠光控股集團旗下瀝滘村改造項目、金融城壹號、雲山壹號等項目已在移交中，由合生創展代管代建。

與此同時，截至今年中期的數據顯示，珠光控股集團在中國內地的土地儲備合共約為73.08萬平方米，包括可供出售總建築面積、已預售但未交付的總建築面積，以及可供出租總建築面積。

如若在未來，全盤接手珠光集團地產項目，合生創展的業務體量也將隨之增大。

未完成的拼圖

自2022年以來，珠光控股集團陷入持續虧損狀態。

今年上半年，珠光控股母公司擁有人應占虧損金額2.13億元，較上年同期的8.34億元有所收窄，但公司處境仍未得到根本改變。

再加上「三舊」改造工作周期漫長、慢周轉模式的慣性影響，珠光控股流動性遭受持續消耗。

據相關信息，珠光集團曾或正在參與的城市更新項目約20多個，總面積超2000萬平方米。

獨木難支，以自身力量或許難以掙脱眼下局面。

在另一方面，合生創展的日子也談不上輕松。

數據顯示，今年上半年，合生創展實現營業收入64.71億港元，同比減少53%；股權持有人應占虧損為17.32億港元，同比由盈轉虧。

截至期末，合生創展的現金及銀行結余約84.25億港元，去年同期為113.98億港元，同比減少26%。

在當前市場環境下，合生創展也迫切需要找到扭轉局面的關鍵。

實際上，在2024年3月，合生創展發佈2023年全年業績之后召開了一場投資者電話會。

觀點新媒體彼時獲悉，合生創展於2023年推出新管理整合戰略，其中一項為總部南遷：「為加速大灣區的項目開發，合生創展於2023年開啟總部南遷，以接近未來的利潤中心。」

儘管過去十幾年，合生將總部由廣州搬至北京，但在廣州仍留有豐厚的土地儲備。

以截至2023年末數據為參考，合生創展地產板塊土地儲備約2035萬平方米，商業板塊土地儲備約727萬平方米，合計約2762萬平方米。其中，約53%土儲集中在大灣區。

這或許正是總部南遷的重要原因之一。而眼下，若能夠在不增加自身負累的同時，順利整合自珠光控股集團項目資源，或許也是合生創展重拾增長的更優路徑。

不過，全盤接收許並不現實，在合作模式上仍然有談論空間。

一個值得注意的細節是，合生創展的代建業務自2024年上半年浮出水面。根據最新數據，今年前9個月，合生創展集團及其合營公司、聯營公司以「合生」品牌代建管理的非自投物業的總合約銷售面積為約50179平方米，合約銷售金額為約44.45億元。

就2025年9月單月而言，合生創展集團及其合營公司、聯營公司就合生代建管理物業的合約銷售面積為約2588平方米，合約銷售金額為約2.09億元。

今年前9個月，合生創展集團及其合營公司、聯營公司的總合約銷售金額為約112.64億元，以此計算，來自代建管理的合約銷售金額佔比39.46%；9月單月，佔比為15.35%。

此次對珠光控股集團的「合併」，於合生創展而言未嘗不是一次努力的自救。