公募REITs周度觀察｜交易活躍度提升

（來源：中金固收）

摘要：

上周REITs市場相對積極：27日盤后央行將恢復公開市場國債買賣的消息帶動長短端利率均有所下行，儘管三季報部分項目運營邊際走弱，周中市場情緒相對積極，保障房、消費、數據中心板塊領漲，后半周市場回落，首農產園（4.22%）、萬國數據（4.09%）、印力REIT（3.85%）、深圳安居（3.59%）漲幅領先。

上周REITs交投活躍度逐步改善：上周REITs總成交金額為33.03億元，成交顯著放量，中海商業10月31日上市，當日換手率超過40%，市場定價博弈劇烈，寶灣物流周內解禁，交易量整體較為穩定，凱德商業（1.89%）、蛇口保障房（1.62%）和蒙能（1.60%）換手率居前。

公募REITs項目進度更新：華夏安博倉儲REIT完成網下發售，剔除無效報價后網下投資者管理的配售對象擬認購份額數量總和為網下初始發售份額數量的 235.81 倍。

行情概覽

01

 價量表現：  成交放量，走勢分化

上周公募REITs三季報陸續披露，整體來看保障房、消費基礎設施和數據中心的運營保持穩健，產業園、物流園繼續承壓，經營權類個券分化，周中受利率下行帶動，市場情緒有所提振，后半周迴落，全收益指數寬幅震盪，中海REIT周五上市后換手率超過40%，市場全周成交33.03億元，交易活躍度繼續提升。

圖表1  REITs價格漲跌幅匯總

（按相對發行價漲跌幅排序）

*周度漲跌幅=（上周五收盤價-前一周周五收盤價）/前一周周五收盤價*100%，其中收盤價均為前復權價格。

數據來源：根據Wind數據整理

圖表2  REITs每日漲跌幅

1、從全周漲跌幅看，27日盤后央行將恢復公開市場國債買賣的消息帶動長短端利率均有所下行，儘管三季報部分項目運營邊際走弱，周中市場情緒相對積極，保障房、消費、數據中心板塊領漲，后半周市場回落，首農產園（4.22%）、萬國數據（4.09%）、印力REIT（3.85%）、深圳安居（3.59%）漲幅領先，合肥高新受經營策略變化相對承壓，全周收跌-7.78%。從日漲跌幅看，周一市場多數調整，接着周內反彈后回落，萬國數據連續五個交易日上漲，聯東REIT、招商科創連續五個交易日回調。

2、分資產大類來看，數據中心、消費、保障房三季報業績穩領漲。產權類項目：倉儲物流REITs平均下跌0.18%，產業園區REITs平均下跌1.16%，保障房REITs平均上漲1.70%，消費基礎設施REITs平均上漲1.91%，數據中心REITs平均上漲3.50%。特許經營權項目：能源類REITs平均上漲0.57%，環保市政REITs平均上漲1.35%，高速公路REITs平均上漲0.11%。

圖表3  C-REITs加權平均總回報指數表現

*指數根據產品自由流通市值加權計算

數據來源：根據Wind數據、中金公司研究部C-REITs指數整理

3、從全市場階段性表現看，至10月31日收盤C-REITs指數、產權類、特許經營權類較前一交易周分別上漲0.46%、上漲0.70%和上漲0.10%，同期中證500上漲1.00%，10年期國債指數0.42%，全周來看境內各類資產均有小幅上漲。

4、從成交額和市場流動性來看，上周REITs總成交金額為33.03億元，成交顯著放量，中海商業10月31日上市，當日換手率超過40%，市場定價博弈劇烈，寶灣物流周內解禁，交易量整體較為穩定，凱德商業（1.89%）、蛇口保障房（1.62%）和蒙能（1.60%）換手率居前。

圖表4  REITs成交金額匯總

（按全周換手率排序）

*周換手率=當周成交量/市場流通股本*100% 

數據來源：根據Wind數據整理

02

 發行折溢價 

截至2025年10月31日，除廣州廣河、中交、安徽交控、東吳蘇園、蛇口產園、中關村、合肥高新、和達高科、湖北科投、廣開產園外，其余66支REITs收盤價均較發行價有溢價。

1、特許經營權類項目：4支市政環保REITs首鋼綠能、首創水務、紹興原水、濟南能源溢價率分別為28.11%、35.65%、54.05%、71.03%。高速公路REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是山東高速、南京交通、寧波交投較發行價溢價率分別為26.31%、37.64%、31.66%。京能光伏、國家電投、電建水電、特變光伏、明陽智能和蒙能溢價率分別為41.35%、34.65%、69.79%、44.90%、33.47%、41.36%。

圖表5  特許經營權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

2、不動產權類項目：倉儲物流REITs溢價率前三是深國際、外高橋、九州通較發行價溢價率分別為30.18%、40.09%、45.25%。產業園REITs溢價率繼續保持分化，溢價率前三是津開產園、金隅、首農分別較發行價溢價43.57%、52.16%、39.43%；鵬華深能和華電清潔能源收盤價較發行價溢價41.49%和19.00%；保障房REITs溢價率前三是深圳安居、北京保障房和廈門安居分別較發行價溢價57.60%、78.88%、84.33%；消費基礎設施REITs溢價率前三是物美、首創奧萊、華威農貿較發行價溢價89.46%、66.02%、81.78%。數據中心REITs萬國數據和潤澤科技收盤溢價率為46.73%和41.78%。

圖表6  不動產權REITs相較於發行價漲跌幅曲線

03

 分派率情況 

根據各REIT披露的2025年預測可供分配金額或2024年已經實現的可供分派金額情況，以當前最新市值（截至2025年10月31日）計算。

圖表7  REITs分派率情況

*DPU（最新市值）=招募説明書預測2025年可供分配金額（招募説明書未預測2025年的採用2024年已實現可供分配金額）/截至2025年10月31日基金最新市值規模

數據來源：根據Wind數據及招募説明書整理

本頁面內容基於市場公開信息或其他第三方披露的信息編制而成，數據來源包括但不限於WIND、CFETS平臺、證券交易所，中金公司對相關信息以及數據的準確性、可靠性、時效性及完整性不作任何明示或默示的保證。本頁面內容不屬於中金公司發佈的研究報告，不構成投資建議，亦不代表中金公司的任何觀點或意見。本頁面所展示信息、數據等全部內容僅供參考，不構成對於任何投資標的以及發行人的推薦，亦不構成買賣任何投資工具或者達成任何交易的要約、要約邀請、承諾、推薦，以及財務、法律、税務建議、投資諮詢意見或其他建議。本頁面中的信息、觀點以及數據有可能因提供日之后的情勢或其他因素的變更而不再準確或失效，但中金公司不承諾更新不準確或過時的信息、觀點以及數據的義務。本頁面所提供信息僅供參考，任何人依賴本頁面中任何信息、觀點以及數據行事而造成的一切后果由行事者自負，與中金公司無關。本頁面相關內容的版權歸中金公司或相關方所有，未經書面許可任何機構和個人不得以任何形式轉發、翻版、複製、刊登、發表或引用。