合生創展接盤負債301億的珠光 家族整合能否「救贖」朱氏地產？

財聯社11月4日訊（記者 李潔）曾以405億元人民幣財富列入《胡潤百富榜》的朱孟依家族，旗下地產版圖正迎來一場大變革。

近期有市場消息稱，合生創展集團（00754.HK）已啟動對珠光集團的全面接管計劃。

「合生正在接管珠光位於廣州的項目，主要原因是珠光集團債務壓力過大、多個項目停滯，在此背景下，相關部門建議由合生創展接管珠光集團的項目。」一位接近合生創展方面人士告訴記者。

對此，合生創展方面向記者表示，一切以公告爲準。

分析人士告訴記者，這一動作不僅牽動兩大房企的命運，更意味着由朱氏家族構建的「合生系、珠光系、珠江投資系」，或將統一歸於合生創展旗下。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次整體合併延續之前合生合併珠江投資的模式，即整體資產和債務的吸收合併后，進行資產重整，將家族優勢運營能力集中，以適應新的房地產發展模式，將合生在產品建造、運營能力上的優勢延展到被合併的公司，通過滾動存量儲備土地和項目的開發，進而推動債務的償還。

「家族資源整合是把雙刃劍，做得好能形成核心競爭力，做不好則可能引發系統性風險。合生系能否穿越周期，關鍵要看這次整合能否落地見效。」易居研究院副院長嚴躍進表示。

珠光陷經營困局

本次推進接管的背后，是珠光集團面臨日趨嚴峻的經營困境。

公開信息顯示，珠光集團部分員工已遭遇超過4個月的工資拖欠，旗下黃浦區宏崗舊改、海珠區瀝滘村改造等項目曾因資金鍊斷裂陷入停滯，其中瀝滘村項目還因拖欠村民超一年臨遷費以及復建區停工等，引發了村民投訴。

」合生集團與珠光集團的合併計劃已經開始，目前是先進行項目移交，而總部預計會由合生創展的班底牽頭整合。「上述接近合生創展人士透露。

分析人士認為，合生創展與珠光集團合併的背后，是朱孟依家族內部地產資源的整合重組，二者存在深厚的親緣淵源與歷史關聯。

據悉，朱氏家族的地產佈局始於上世紀90年代，創始人為朱孟依，而朱氏三兄弟各自掌舵相關企業，形成了分工明確又相互關聯的商業矩陣。排行老二的朱孟依作為核心人物，創辦了合生創展與珠江投資兩大地產鉅艦，奠定了家族在行業的核心地位；三弟朱慶伊則於1996年創立珠光集團，深耕廣州城市更新領域，通過「舊改+房地產開發」模式運作，參與多項廣州舊改項目；大哥朱拉伊掌管新南方集團，橫跨房地產、酒店、中醫藥產業和能源四領域，形成了「地產為主、多元協同」的家族商業格局。

其中，珠光集團自成立以來，打造了珠江新城潭村改造等多個標杆項目，截至目前在全國仍手握十幾個在售項目。截至2025年6月30日，其土地儲備合約73萬平方米。

從珠光控股的業績數據可看出，隨着房地產行業進入調整期，珠光集團近幾年已陷入資金困局。

作為珠光集團旗下上市公司，珠光控股（01176.HK）2022年至2024年連續三年錄得虧損，累計虧損超50億港元，其中2024年母公司擁有人應占虧損達34.12億港元，較2023年大幅激增318.7%。

在收入端，這家上市公司同樣承受不小的壓力。2024年珠光控股實現營業收入15.85億港元，同比減少31.2%；2025年中期業績雖顯示營收同比增長102.64%至14.66億港元，但歸母淨利潤仍虧損2.13億港元。

債務償還，成為該公司不得不面臨的一個關鍵壓力。截至2025年中期，珠光控股總負債攀升至301億港元，其中銀行及其他借款約144.79億港元，約98.1%、0.6%、0.6%分別須於一年內或按要求、第二年、第三年至第五年償還。

然而，截至2025年6月30日，其現金及銀行結余僅為0.15億港元，在手現金完全無法負債一年內到期債務。

從「華南五虎」到家族整合

相較於珠光集團的嚴重虧損，合生創展雖然保持相對穩健，但也面臨虧損及現金流壓力。

作為朱孟依1992年在香港創立的核心企業，合生創展曾是國內第一家「百億房企」（2004年銷售額破百億），一度與恆大、碧桂園等房企並稱「華南五虎」。但因早年堅持「慢周轉」戰略，規模逐漸掉隊，曾飽受業內質疑。

近幾年以來，在第二代掌門人朱桔榕接手后，合生創展因舊項目變現難度加大，轉而實行快周轉模式，卻又導致有息債務攀升、流動性緊張。

財報顯示，2025年上半年，合生創展實現營業額59.46億元，同比大幅減少53%；股權持有人應占虧損達17.32億港元，業績下滑態勢明顯。

與此同時，其現金流也較為緊張。記者瞭解到，與珠江集團一樣，其員工自7月起已被拖欠工資4個月。

「從2023年就開始有延迟發工資的情況，但是不頻繁，2024年也是斷斷續續，到今年拖欠工資情況更嚴重了。」一位合生創展員工告訴記者，公司需要用錢的地方太多，債務壓力也很大，員工工資發放只能排在后面。

財報顯示，於2025年6月30日，合生短期銀行及其他借款總額為220億港元，而現金及現金等價物僅為80億港元。

此外，截至今年上半年，其未能按約定還款日期償還本金及利息合計8.46億港元的若干借款(「違約借款」)，該等違約事件進而導致合計75.6億港元的若干銀行及財務機構借貸觸發交叉違約。

如今合生創展接連合並珠江投資、珠光集團等關聯公司，對於此次整合，業內觀點呈現「機遇與風險並存」的判斷。

「珠光集團在全國各地擁有多個城市更新項目，積累了大量舊改資源，這些舊改資源對合生創展而言，無疑是重要的土地儲備補充。」嚴躍進稱。

李宇嘉也表示，珠光地產業務聚焦舊改板塊，近幾年來面臨因地產下行導致回籠現金流難以支撐回遷安置和項目推進，但就項目本身情況來説，瀝滘村和宏崗村兩個項目的區位優勢比較突出。

「將珠光合併到合生，可以利用合生充裕的現金流、良好的市場印象而儘快盤活這兩個項目。而瀝滘村已經歷十幾年的改造期，即將進入回籠現金流的重要時期。」李宇嘉表示。

不過，一位房地產行業分析師提醒，合生創展需要警惕風險。「首先是債務處置風險，珠光集團301億港元負債若處理不當，將拖累合生創展的財務狀況。其次，項目盤活風險，部分停滯項目涉及複雜的村民關係與法律糾紛，重啟難度可能會超出預期。」

就此，李宇嘉也指出，整合之后，接下來將對合生創展形成不小的考驗：新房市場產品競爭異常激烈，即便是高端的漫雲系列，也面臨着去化難的問題。其是否能在激烈競爭的市場環境中取得業績，盤活資產，成為能否成功化解債務的關鍵。

業內人士認為，對於合生創展而言，合併只是第一步，后續的債務處置、項目盤活與管理整合更考驗真功夫。在房地產行業深度調整的背景下，朱氏家族能否憑藉此次整合「穿越周期」，尚待市場檢驗。